Б) Сфера действия применимого права

240. - Принцип. Как справедливо замечает профессор М.М. Богуславский, " мало установить обязательственный статут, надо определить сферу его применения" *(217). В настоящее время данная проблема нашла позитивное решение в ст. 1215 ГК РФ, которая прямо указывает вопросы, которые разрешаются в соответствии с применимым к договору правом. В частности, это:

1) толкование договора;

2) права и обязанности сторон договора;

3) исполнение договора;

4) последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора;

5) прекращение договора;

6) последствия недействительности договора.

Данный перечень не является исчерпывающим и на практике может быть расширен. На основании обязательственного статута могут разрешаться иные вопросы, связанные с заключением и исполнением международного контракта, например: основания и порядок уплаты процентов (ст. 1218 ГК РФ), исковая давность (ст. 1208 ГК РФ) и др. Однако он будет неприменим при определении формы сделки, право- и дееспособности сторон, наличия полномочий у представителя, а также имущественных прав супругов, участвующих в сделке. Решение данных вопросов, хотя и имеющих непосредственное отношение к самой сделке, подчиняется иным коллизионным правилам.

241. - Форма договора. По общему правилу форма сделки подчиняется праву места ее совершения. Кроме того, в отношении сделок, совершаемых за границей с нарушением местной формы, предусмотрено либеральное правило, позволяющее признание их действительности, если они удовлетворяют требованиям российского права (п. 1 ст. 1209 ГК). Однако в отношении сделок, предметом которых является недвижимое имущество, установлены специальные правила.

Согласно п. 3 ст. 1209 ГК форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. Аналогичные правила содержат также некоторые международные соглашения Российской Федерации (см., например, п. 2 ст. 39 Минской конвенции, п. 2 ст. 42 Кишиневской конвенции). Таким образом, независимо от места заключения сделки или права, применимого к правам и обязанностям ее сторон, форма международного договора купли-продажи недвижимости определяется императивными нормами по месту нахождения недвижимого имущества. Последующие формальности, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в публичных реестрах, также определяются в соответствии с правом по месту нахождения недвижимости.

Пример 44: Удостоверение в Германии договора купли-продажи недвижимости, находящейся в России, компетенция, условия действительности. Граждане Германии, репатрианты из России, обратились к немецкому нотариусу по месту своего жительства с просьбой удостоверить договор купли-продажи жилого дома, расположенного в г. Серов (Россия, Свердловская обл.). Может ли немецкий нотариус удостоверить такой договор? Каковы последующие формальности?

Согласно п. 3 ст. 1209 ГК РФ форма данного договора подчиняется российскому праву. Следовательно, он должен заключаться в письменной форме, а переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 164, ст. 550, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости не требуется, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

В нашем примере стороны обратились к иностранному нотариусу за помощью в оформлении договора купли-продажи недвижимости. Однако на немецкого нотариуса не распространяются российское законодательство о нотариате и ст. 56 Основ, требующая удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества по месту его нахождения. Немецкий нотариус будет компетентен удостоверить данный договор, поскольку руководствуется своим национальным правом (lex fori), которое допускает его участие в оформлении прав на имущество, находящееся за рубежом. Договор продажи недвижимости в России, удостоверенный немецким нотариусом, не является нотариально удостоверенной сделкой в смысле п. 1 ст. 163 ГК РФ, так как оформлен в соответствии с требованиями немецкого нотариального делопроизводства. Однако это не влечет каких-либо негативных последствий, так как данный договор в любом случае будет отвечать минимальным российским требованиям о соблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 1209 ГК РФ) *(218).

В то же время для признания перехода права собственности данную сделку необходимо будет зарегистрировать в порядке, определенном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Нотариально удостоверенный договор должен быть представлен в органы, осуществляющие государственную регистрацию, в переводе на русский язык с апостилем.

242. - Правосубъектность. Имущественные права супругов. Решая вопрос о дееспособности сторон - физических лиц, правоспособности организаций и наличия полномочий у представителей в международном договоре купли-продажи недвижимости, нотариус должен обратиться к их личному закону (см. выше N 54 и след.). Аналогично права супругов - продавцов или покупателей по управлению и распоряжению имуществом следует определять исходя из права, применимого к режиму их имущественных отношений (см. выше N 199 и след.; N 221 и след.).

Пример 45: Перепродажа недвижимости в России гражданкой Нидерландов, согласие супруга на отчуждение. Наталья Ван Ховен, замужем за гражданином Нидерландов с 1996 г., постоянно проживающая в Роттердаме, приобрела в 1994 г. в единоличную собственность квартиру в г. Иваново. В настоящее время она желает продать данную квартиру и обратилась к местному нотариусу за удостоверением соответствующего договора купли-продажи. Перед нотариусом возник вопрос, нужно ли получать согласие мужа на данную сделку или требуется его участие в иной форме?

В соответствии с п. 1 ст. 161 СК РФ, имущественные права супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства (а не правом, применимым к самому договору!). В данном случае супруги после свадьбы постоянно проживали в Нидерландах, что подчиняет их имущественные отношения, в том числе права по распоряжению общим имуществом, голландскому праву. В отсутствии брачного контракта между супругами действует законный режим универсальной (общей) собственности на все имущество супругов независимо от времени его приобретения, до или после вступления в брак. Согласно ст. 96 Гражданского кодекса Нидерландов, Наталья Ван Ховен вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, являющимся общей собственностью супругов, приобретенным на ее имя как до, так и после брака. Таким образом, она может самостоятельно выступать в сделке, согласия супруга на отчуждение недвижимости или его участия в иной форме не требуется.

243. - Язык договора. Как уже отмечалось выше (N 104), в силу императивных требований российского законодательства текст нотариального акта должен быть изготовлен на русском языке или на национальном языке субъекта Российской Федерации (ст. 10 Основ). С учетом нотариальной практики, широко распространенной за рубежом, возможность подготовки текста нотариально удостоверяемого договора одновременно на двух языках - русском и иностранном - представляется одним из желаемых изменений законодательства о нотариате.

На сегодняшний день возможны два варианта. Во-первых, в случае, когда нотариус владеет языком стороны в договоре, не знающей русского языка, он лично осуществляет обязательный устный перевод соглашения сторон, которое он излагает письменно на русском языке или национальном языке субъекта Российской Федерации. По просьбе заинтересованной стороны нотариус может также в дальнейшем свидетельствовать верность письменного перевода договора на иностранный язык по правилам ст. 81 Основ.

Во-вторых, если нотариус не владеет иностранным языком стороны в договоре, он должен обеспечить, под угрозой ничтожности сделки, участие в нотариальном процессе переводчика. Переводчик может быть выбран самими сторонами или предложен им нотариусом. Каких-либо особых требований к лицу, осуществляющему перевод, закон не предъявляет. Однако целесообразно исключать участие в деле переводчика, имеющего или могущего иметь прямой или косвенный интерес в сделке. Кроме того, всегда желательно устанавливать владение переводчиком иностранным языком на основании соответствующих документов, например о специальном образовании. Наличие иностранного гражданства и/или проживание в стране происхождения лица, участвующего в сделке, не являются основаниями для признания достаточным уровня владения иностранным языком.

В случае, когда перевод осуществляется непрофессиональным переводчиком, например согражданами заинтересованного лица, нотариусу необходимо также убедиться в достаточном уровне владения языком нотариального делопроизводства - русским или национальным языком субъекта Российской Федерации. Данный вопрос решается на основании документов об образовании, а при их отсутствии - по результатам беседы с лицом, выбранным сторонами в качестве переводчика. Решая вопрос о допуске лица к переводу, нотариусу следует учитывать сложность юридического перевода, требующего знания соответствующей терминологии и способности ее объяснить на обыденном языке. В обязанности переводчика входит устный перевод и объяснение сторонам нотариального акта и нотариусу волеизъявления сторон и условий, на которых они заключают договор, а также правовых последствий, им вызываемых.

244. - Цена договора. Порядок уплаты цены в договоре международной купли-продажи недвижимости определяется в соответствии с применимым к договору правом. В частности, согласно применимому праву определяется сумма, срок, место платежа, а также права кредитора в случае неисполнения своих обязанностей должником. В то же время воля сторон относительно уплаты покупной цены может ограничиваться требованиями публичного порядка. Таковыми являются нормы валютного регулирования в Российской Федерации, обязательные для всех субъектов, находящихся на российской территории, во всех видах правоотношений. Так, следует иметь в виду, что основным платежным средством на территории Российской Федерации является рубль (п. 1 ст. 140 ГК РФ). Поэтому денежные обязательства должны быть выражены в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).

Возможность выбора сторонами валюты расчета зависит от права, применимого к договору. Возможно ли указание покупной цены недвижимости, находящейся на российской территории в иностранной валюте?

Пример 46: Купля-продажа недвижимости в России, цена в швейцарских франках. Гражданин Швейцарии Поль Смирнофф, нерезидент, рассматривает возможность продажи квартиры в г. Москве, принадлежащей ему, гражданину России Н. Кашурину. Стороны обратились к нотариусу г. Москвы А. Носику с просьбой удостоверить между ними договор купли-продажи квартиры. При этом продавец заявил о своем желании указать покупную цену в швейцарских франках. Возможно ли это?

В принципе, российское законодательство запрещает выражение денежных обязательств в валюте иной, чем российский рубль (п. 1 ст. 140, п. 1 ст. 317 ГК РФ). В то же время п. 2 ст. 317 ГК РФ прямо допускает возможность использования иностранной валюты или условных денежных единиц в качестве эквивалента суммы денежного обязательства, подлежащей всегда уплате в рублях по официальному курсу на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Такое решение основано на разделении между " валютой платежа", которой всегда является национальная валюта - рубль, и " валютой расчета" - иностранной валютой, условными денежными единицами, используемыми исключительно в качестве расчетной единицы для определения суммы платежа в рублях. Это разделение давно признано в международном обороте, а в условиях финансовой нестабильности завоевало также популярность в чисто внутренних договорных отношениях.

Таким образом, в нашем примере возможно указание покупной цены в швейцарских франках, которая будет служить валютой расчета для определения конкретной суммы платежа в рублях. Договор должен также содержать условие об используемом для расчета обменном курсе, например, на день последнего платежа, если предусмотрена его рассрочка.

245. - Здания посольств, консульств, дипломатических представительств. Следует обратить внимание на особый режим приобретения недвижимости в России иностранными посольствами, консульствами и дипломатическими представительствами.

Пример 47: Приобретение Корейской Республикой здания консульства в России, полномочия консула. Корейская республика намерена приобрести здание в г. Владивостоке для размещения консульства. У местного нотариуса, к которому обратились заинтересованные лица, возник вопрос, как проверить полномочия консула Южной Кореи на представление своего государства в договоре купли-продажи помещения для консульского учреждения?

В соответствии со ст. 30 Венской конвенции от 24 апреля 1963 г. о консульских сношениях *(219) государство пребывания должно оказать содействие представляемому государству в приобретении помещений, необходимых для его консульского учреждения и его работников. Аналогичная норма содержится также в ст. 9 Консульской конвенции от 18 марта 1992 г. между Российской Федерацией и Республикой Корея *(220). Поэтому какого-либо предварительного административного разрешения от российского государства на приобретение помещений, предназначенных для консульских учреждений иностранных государств, не требуется *(221). Для подтверждения полномочий консула ему будет достаточно представить доверенность или иной документ, выданный представляемым государством, которым он прямо уполномочивается на совершение данной сделки. В отсутствие такой доверенности или документа предполагается, что консул действует от своего имени, а не от имени представляемого государства. Таким образом, в нашем примере южнокорейский консул должен представить российскому нотариусу достаточные доказательства наличия у него полномочий на совершение сделки. Это может быть доверенность, решение, нормативный акт компетентного органа власти иностранного государства.