Общие Положения. 1. Настоящим Положением регулируются отношения по привлечению денежных средств:

ГЛАВА 1

1. Настоящим Положением регулируются отношения по привлечению денежных средств:

граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика;

граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости на коммерческой основе (без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика);

граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства одноквартирных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости.

2. Для целей настоящего Положения применяются следующие термины и их определения:

государственная поддержка – оказываемая дольщикам поддержка при строительстве жилых помещений в виде предоставления льготных кредитов и (или) одноразовых субсидий в соответствии с законодательством;

дольщик – физическое лицо, достигшее восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего – в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства (далее – договор) с застройщиком;

застройщик – юридическое лицо, привлекающее денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц объектов долевого строительства путем заключения договоров;

иной объект недвижимости – связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в том числе ограждения, стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома;

недостаток объекта долевого строительства – несоответствие объекта долевого строительства (в том числе качества, количества его отдельных элементов, оборудования, материалов, работ) актам законодательства,
в том числе техническим нормативным правовым актам, условиям договора и требованиям проектной документации;

общее имущество многоквартирного жилого дома – межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию многоквартирного жилого дома;

объект долевого строительства – часть объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре;

объект строительства – один или несколько жилых домов, относящиеся к ним инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости. Объект строительства определяется местными исполнительными и распорядительными органами в разрешительной документации на долевое строительство объекта строительства;

ограниченная прибыль застройщика – максимальная прибыль, предусмотренная застройщиком при строительстве жилых помещений с учетом нормативной общей площади жилого помещения для дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

проектная декларация – подлежащий опубликованию документ застройщика, содержащий информацию о застройщике и объекте строительства;

существенное нарушение качества – недостаток объекта долевого строительства, наличие которого приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что объект долевого строительства не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением;

фактическая стоимость объекта долевого строительства – стоимость объекта долевого строительства в текущих ценах на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика;

цена объекта долевого строительства (цена договора) – размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика(определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора, в иных требуемых случаях);

члены семьи дольщика – супруг (супруга), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родители, усыновители (удочерители), другие родственники, свойственники, бывшие члены семьи, осуществляющие строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком.

3. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства объектов долевого строительства только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства, документов, подтверждающих опубликование проектной декларации в соответствии с настоящим Положением, и договоров, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами.

Для привлечения денежных средств дольщиков при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах дополнительно к документам, указанным в части первой настоящего пункта, необходимо наличие:

проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством;

договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);

разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

Для привлечения денежных средств дольщиков при строительстве одноквартирных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости дополнительно к документам, указанным в части первой настоящего пункта, необходимо наличие разрешительной документации на долевое строительство объектов строительства.

Совет Министров Республики Беларусь вправе устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам.

В случае возникновения у застройщика в процессе строительства задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды или при прекращении действия хотя бы одного из документов, указанных в частях первой – третьей настоящего пункта, а также несоблюдении установленных Советом Министров Республики Беларусь в соответствии с частью четвертой настоящего пункта дополнительных требований, предъявляемых к застройщикам, застройщик не вправе привлекать средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности (повторного получения необходимых документов, соблюдения установленных Советом Министров Республики Беларусь дополнительных требований).

Неуплата застройщиком налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, не превышающая 60 дней после истечения сроков их уплаты, не признается задолженностью по данным платежам для целей настоящего Положения. При этом неуплата или неполная уплата сумм названных обязательных платежей в установленные сроки не освобождает застройщика от ответственности, предусмотренной законодательными актами.

4. Застройщик обязан не позднее чем за семь календарных дней до начала заключения договоров опубликовать проектную декларацию с информацией о себе и объекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект строительства, а также разместить ее в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, иных объектов недвижимости, и одновременно направить указанную декларацию в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства. В трехдневный срок после получения местными исполнительными и распорядительными органами проектнойдекларации от застройщика она размещается на сайте таких органов в глобальной компьютерной сети Интернет и на информационных стендах.

Информация о застройщике должна содержать:

его наименование, место нахождения, а также сведения о режиме работы застройщика;

данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица;

сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов.

Информация об объекте строительства должна включать:

цели строительства, сведения об этапах и о сроках его реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации при ее проведении в соответствии с законодательством;

сведения о месте нахождения объекта строительства и его характеристики, в том числе сведения о количестве объектов долевого строительства, предлагаемых для заключения договоров, сведения о ценах на объекты долевого строительства и условия их возможного изменения застройщиком в одностороннем порядке;

информацию о решении местного исполнительного и распорядительного органа о процентном соотношении в строящемся объекте граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (при наличии такой информации);

данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, об элементах благоустройства;

сведения о количестве в строящихся жилых домах и иных объектах недвижимости самостоятельных частей, передаваемых застройщиком дольщикам после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и иных объектов недвижимости;

сведения о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома;

сведения о составе общего имущества многоквартирного жилого дома, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и передачи объектов долевого строительства дольщикам;

сведения о предполагаемом сроке приемки в эксплуатацию строящихся жилых домов и иных объектов недвижимости;

сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком (при их наличии), и порядке ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.

5. Привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров, заключенных в соответствии с настоящим Положением, на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, направляемых на текущий (расчетный) счет застройщика.

Специальные счета открываются в порядке, установленном законодательством, на основании договора специального счета, заключаемого застройщиком и банком, в котором устанавливается режим функционирования специального счета с учетом требований настоящего Положения и иных актов законодательства.

Если иное не установлено настоящим Положением, средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства.

Взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится, арест на специальные счета не налагается, за исключением ареста по судебному постановлению.

После завершения строительства, приемки в эксплуатацию объекта строительства и полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями по данному объекту строительства средства, оставшиеся на специальном счете застройщика (средства дольщиков, привлеченные на строительство объектов долевого строительства), осуществлявшего строительство без использования государственной поддержки и (или) ограничения прибыли застройщика, перечисляются им на свой текущий (расчетный) счет.

Собственные средства, направленные застройщиком со своего текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации. Указанные средства индексируются путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата со специального счета застройщика средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства по каждой области и г.Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления средств с текущего (расчетного) счета застройщика на строительство объектов долевого строительства.

Средства, внесенные дольщиками на текущий (расчетный) счет застройщика на оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, используются застройщиком по целевому назначению.

Застройщик один раз в годза свой счет организует проведение аудита целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств и в трехдневныйсрок после получения аудиторского заключения представляет копию аудиторского заключения в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, а также размещает информацию о результатах аудита в месте, доступном для ознакомления, по своему месту нахождения. Дольщик вправе ознакомиться с аудиторским заключением в полном объеме.

6. Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах.

Договор должен содержать следующие существенные условия:

определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (при наличии), подлежащего строительству
и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;

номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства;

номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика;

срок исполнения обязательств по договору;

стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства;

цена объекта долевого строительства (цена договора);

размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

права и обязанности сторон;

порядок изменения условий договора;

порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;

основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;

порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора);

ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;

иные условия в соответствии с настоящим Положением и по соглашению сторон.

Внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.

Застройщик обязан вести регистрацию заявлений потенциальных дольщиков о заключении договоров. Принятие и регистрация заявлений должны осуществляться не ранее чем через пять календарных дней после опубликования проектной декларации.

Дольщик вправе в процессе строительства при согласии застройщика производить замену объекта долевого строительства в пределах объекта строительства (при наличии другого объекта долевого строительства) с заключением нового договора. Расторжение первоначального договора в целях замены дольщиком объекта долевого строительства, строящегося по направлению местного исполнительного и распорядительного органа с использованием государственной поддержки, допускается только после согласования с местным исполнительным и распорядительным органом, выдавшим дольщику направление для заключения договора.

7. В соответствии с договором одна сторона – застройщик – принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона – дольщик – обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства (цену договора) и принять указанный объект в порядке, установленном договором.

Уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, являющемуся приложением к договору. Уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) может осуществляться на основании представленных застройщиком справок о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства (далее – справки застройщика).

Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) допускается по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства (цены договора).

Застройщик вправе изменить цену объекта долевого строительства (цену договора) в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в указанный в части первой пункта 13 настоящего Положения срок исполнения застройщиком обязательств по договору и указанный в части третьей пункта 13 настоящего Положения дополнительный срок строительства, а также в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), если иное не установлено законодательными актами.

При изменении (введении в действие новых) технических нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная документация, в том числе сметная, изменению не подлежит.

Работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения.

По согласованию сторон допускается заключение договора о неизменной (на период его действия), за исключением случаев, предусмотренных в части третьей настоящего пункта, цене объекта долевого строительства (цене договора), включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный период строительства, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика.

Стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации на конкретный календарный месяц и год с учетом затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.

Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению с ценой объекта долевого строительства (ценой договора), за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с законодательством.

Если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. При этом с дольщиками заключается дополнительное соглашение. Сроки предъявления к оплате указанных затрат предусматриваются договором.

8. При строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика, а также при строительстве одноквартирных жилых домов, жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, договор заключается по форме типового договорасоздания объекта долевого строительства с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика, утвержденной Указом, утверждающим настоящее Положение.

9. К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

характеристика объекта долевого строительства;

график платежей (если уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) не производится дольщиком единовременно либо на основании представленных справок застройщика).

При строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика к договору дополнительно к документам, указанным в части первой настоящего пункта, прилагаются расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства и перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.

При строительстве одноквартирных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости к договору дополнительно к документам, указанным в части первой настоящего пункта, прилагаются график строительства объекта долевого строительства и сведения о земельном участке, на котором будет расположен одноквартирный, блокированный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости.

10. Договор подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства.

Договор считается заключенным с даты его регистрации.

Застройщик в течение трех рабочих дней с даты подписания сторонами договора представляет два экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение трех рабочих дней с даты регистрации договора высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручает его дольщику лично под роспись.

Местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, осуществляет регистрацию договоров бесплатно в течение трех рабочих дней после представления их застройщиком путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора. Решение об отказе в регистрации договора может быть принято в случаях отсутствия в договоре существенных условий, установленных в настоящем Положении, а также при наличии регистрации действующего договора на этот же объект долевого строительства.

Местные исполнительные и распорядительные органы по каждому строящемуся объекту строительства создают электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства, информация которого может использоваться только для служебных целей и представляться по запросам государственных органов на безвозмездной основе.

В электронном банке данных (реестре) объектов долевого строительства по каждому объекту строительства указываются следующие данные:

количество объектов долевого строительства, их номера (по каждому жилому дому в случае, если в качестве объекта строительства определено более одного жилого дома);

реквизиты договоров;

сведения о дольщиках, заключивших договоры;

основания для прекращения действия первоначального договора и данные о новом дольщике, реквизиты договора при смене дольщика на один объект долевого строительства.

В случае расторжения сторонами договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) застройщик обязан в течение трех рабочих дней направить акт о расторжении договора (информацию об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) в местный исполнительный и распорядительный орган, осуществивший регистрацию данного договора. Местным исполнительным и распорядительным органом в день получения указанного акта (информации) вносятся соответствующие изменения в электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства по этому объекту.

Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора.

11. Платежи для оплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными денежными средствами через банк после регистрации договора.

12. В договоре может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (за исключением случаев строительства жилых помещений гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий). Цена объекта долевого строительства (цена договора), установленная в договоре в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат денежных средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором.

В том случае, если дольщик, заключивший договор в соответствии с частью первой настоящего пункта, стал в процессе строительства нуждающимся в улучшении жилищных условий, пересчет цены объекта долевого строительства (цены договора) с исключением привязки к иностранной валюте возможен только по соглашению сторон, котороедолжно быть выражено в письменной форме.

13. Срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения застройщиком обязательств по договору.

В случае отсутствия вины застройщика в невыполнении срока исполнения застройщиком обязательств по договору при наличии подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа форс-мажорных обстоятельств и других, не зависящих от сторон причин (далее – обстоятельства), течение срока исполнения застройщиком обязательств по договору приостанавливается на период действия обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

В случае наличия вины застройщика в невыполнении срока исполнения застройщиком обязательств по договору застройщик обязан:

при расчете цены объекта долевого строительства (цены договора) применять к объемам, выполненным в указанный в части второй настоящего пункта дополнительный срок строительства, статистические индексы стоимости строительно-монтажных работ, установленные для месяца, который является последним при указанном в части первой настоящего пункта нормативном сроке продолжительности строительства объекта;

выплатить в срок не позднее двух месяцев после передачи объекта дольщику неустойку (пеню) дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства (цены договора), в размере 0, 01 процента (при превышении нормативных сроков продолжительности строительства до трех месяцев), 0, 02 процента (при превышении нормативных сроков строительства от трех до шести месяцев), 0, 03 процента (при превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше шести месяцев) от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.

Меры ответственности, указанные в части четвертой настоящего пункта, не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков исполнения обязательств по договору по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части государственной поддержки, перечисление которой осуществляется банком.

При невыполнении сроков исполнения застройщиком обязательств по договору застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующее обоснование и предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0, 02 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика) или 0, 002 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке.

Дольщик не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей, составляющих государственную поддержку.

14. После приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение одного месяца обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик в трехдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.

Дольщик обязан не позднее трех месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для государственной регистрации прав на объект долевого строительства, в установленном порядке зарегистрировать данное право.

Передача дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование осуществляется застройщиком после государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства, за исключением случаев, предусмотренных в части седьмой настоящего пункта. При этом в целях обеспечения сохранности всех объектов долевого строительства застройщик вправе произвести передачу объектов долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование в установленный день всем дольщикам, зарегистрировавшим право на объекты долевого строительства, в срок не позднее трех месяцев после выдачи дольщикам окончательного расчета стоимости объектов долевого строительства.

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства подписывается дольщиком при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование.

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.

Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

При передаче застройщиком дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства и определяющее его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания такого договора дольщик обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, а также нести риск случайной гибели имущества.

Объекты инженерной инфраструктуры передаются эксплуатирующим их организациям застройщиком в установленном законодательством порядке.

При возникновении у дольщика права на объект долевого строительства у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на объект долевого строительства.

15. Застройщик обязан обеспечить государственную регистрацию многоквартирного, блокированного жилого дома в установленном порядке, а также подготовку необходимых документов и передачу их представителю товарищества собственников, если это товарищество создано, либо лицу, определяемому общим собранием дольщиков или уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом, если такое товарищество не создано, для последующего оформления прав на земельный участок.

16. Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, но не более трех месяцев (для одноквартирных жилых домов – шести месяцев), при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами. Срок для устранения недостатков начинает отчитываться с даты подписания сторонами перечня замечаний к акту приемки-передачи объекта долевого строительства;

возмещения своих расходов по устранению недостатковобъекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;

расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь и договором.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, по их устранению при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

17. Существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика в случае, если наследники имеют право на такие условия в соответствии с законодательством.

18. Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора).

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях:

невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится по графику платежей;

невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится по справкам застройщика;

неуплаты в полном объеме цены объекта долевого строительства (цены договора) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;

несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора) в случаях изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный срок продолжительности строительства и дополнительный срок строительства, указанный в части третьей пункта 13 настоящего Положения, и изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), если иное не установлено законодательными актами.

Обоснование изменения цены объекта долевого строительства (цены договора) производится застройщиком путем предоставления дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) с представлением застройщиком дольщику соответствующих расчетов определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

При заключении застройщиком договора с дольщиками – юридическими лицами стороны вправе установить в договоре дополнительные к случаям, указанным в настоящем пункте, случаи его досрочного расторжения.

Договор может быть расторгнут на любой стадии его исполнения.

19. Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца с момента получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и другое), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее пяти дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) досрочно расторгнуть договор в установленный в заказном письме срок, но не ранее 10 дней с даты получения письма, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.

В случае расторжения договора или отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

20. В течение месяца после приемки в эксплуатацию жилого дома застройщик представляет в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, а также в банк, выдавший льготный кредит, списки дольщиков, построивших одноквартирные жилые дома и жилые помещения в жилом доме с ограниченной прибылью застройщика, а также с использованием государственной поддержки.

21. Общее имущество многоквартирного жилого дома поступает в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены этих объектов производилась всеми дольщиками, и передается застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если это товарищество создано, либо лицу, определяемому общим собранием дольщиков или уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом, если такое товарищество не создано.