Оценка вел-ны физич.износа.

Понятие косвенных издержек.

Косв.издержки -те издержки, кот.не вошли в состав смет.ст-ти стр-ва, но кот.енобходимо осуществить либо при стр-ве, либо в процессе его реализации.

К ним относ.: -оплата за подключ.оъекта к инжен.сетям после завершения стр-ва; - отчисления инвестора в бюджет субъекта РФ/ в бюдж.Муницип.образ-я на разв-е соц. и инженерной инфрастр-ры(оплата правозастр-ки зем.уч-ка); -зат-ты на реализ.объекта на рынке: реклама, дотация недозагр.объекта в Марк.период, доп.кач-во услуг(на провед-е обществ.слуш.); - зат-ты на регистрацию права собств-ти (оплата работы ПИБ[проектно-инвест.бюро], нотар. заверение док.,); - др.виды косв.издержек (оплата работы независим.экспертов-эколоков, технол,..). Способы их оценки: 1) м.прямого счета (калькуляцион.).т.е.составить калькул-ю, назвать номенклатуру 2) м.косвен.оценки (в %). т.е. в % от с/ст-ти стр-ва. (от5-30%).

Износ недвижимости и его виды.

Износ -потеря ст-ти объектом под возд-ем к-либо причин: 1) физич-ий (потеря ст-ти в рез-те естеств.старения матер-в под влиянием природ-климат.явл); 2) функцион. (из-за несоотв-я соврем. требован.уч-ков рынка/в рез-те изменив.норм); 3) внешний [*только неустраним.](в рез-те измен-я внешних по отнош-ю к объекту фак-ров){ухудш.местоположения; экологии; возник.войны}. По сост-ю износы: - устранимые (эконом.оправдано).Раб-ты по косметич.рем-ту; - неустран. (зат-ты > на ликвидацию, чем добавляем. ст-ть).Раб-ты кап.хар-ра.

Износ отлич.от понят-я бух.амортизации, т.к она 1.отражает только физ.износ; 2. величина её не соотв.реальн.физ.износу объекта, т.к.начисл-е производ.по линейн.з-ну: Н_А= 1/Т_НОРМ .

Оценка вел-ны физич.износа.

Физич.износ - потеря ст-ти в рез-те естеств.старения матер-в под влиянием природ-климат.явл. Может быть: - устранимым (зат-ты на ликвид-ю кот.<, чем добавляем.после этого ст-ть объекта); - н/устраним. (зат-ты > на ликвидацию, чем добавляем. ст-ть). Общим принципом оценки устран. износа явл.то, что он опред-ся смет.ст-тью работ на его ликвидацию. При исправлен.устран. физ.износа предполаг., что изношен.эл-ты улучшений восстанивливаются до практически нового сост. Н/устран. износ опред-ся на базе разности м/у ст-тью инвестиций по созд-ю улучшений (C_ИНВ) и суммой устраним.физич.износа на дату оценки.. Для оценки н/устарн. физ.износа могут примен. 2 метода: 1.числа лет службы объекта(действит.возраст зд-я ÷ общий срок физ.жизни зд-я); 2.эксперт.оценки.(суть м. заключ.в оценке % износа кажд.эл-тя зд-я. либо осмотр либо заключ-я о технич. аттестации зд-я).