Реконструкцию объектов недвижимости

7.2. Предпроектная стадия

7.2.1. Предпроектная стадия включает ходатайство о намерениях и обоснование инвестиций.

7.2.1.1. Ходатайство (декларация) о намерениях, представляемая на рассмотрение в органы местного самоуправления, содержит:

сведения об инвесторе (заказчике);

местоположение (район, пункт) намечаемого к строительству предприятия, здания и сооружения или намечаемого к разработке (добычи) месторождения;

наименование предприятия, его технические и технологические дан-ные: объѐ м производства промышленной продукции (оказания ус-луг) в стоимостном выражении в целом и по основным видам в нату-ральном выражении; срок строительства и ввода объекта в эксплуа-тацию.;

примерную численность рабочих и служащих, источники удовлетво-рения потребности в рабочей силе;

ориентировочную потребность предприятия в сырье и материалах;

ориентировочную потребность предприятия в водных ресурсах;

ориентировочная потребность предприятия в энергоресурсах (элек-троэнергии), тепло, пар, топливо; источники снабжения;

транспортное обеспечение;

обеспечение работников и их семей объектами жилищно-коммунального социально-бытового назначения.

потребность в земельных ресурсах.

водоотведение стоков (методы очистки, качество сточных вод, ус-ловия сброса, использование существующих или строительство но-вых очистных сооружений);

возможное влияние предприятия или сооружения на окружающую среду (виды воздействия).

возможность возникновения чрезвычайных ситуаций техногенного характера.

При наличии положительного рассмотрения органом местного само-управления ходатайства (декларации) заказчик принимает решение о раз-работке обоснования инвестиций.

7.2.1.2. Обоснование инвестиций включает разработку, согласова-ние, экспертизу и утверждение обоснования. Для объектов производствен-ного назначения, как правило, разрабатывается «обоснование инвести-ций», на реконструкцию объектов жилищно-гражданского назначения со-ставляется «эскизный архитектурный проект».

Обоснования инвестиций разрабатываются, как правило, заказчи-ком с привлечением, при необходимости, на договорной основе проект-ных, проектно-строительных организаций и других юридических и физи-ческих лиц, получивших в установленном порядке право на соответст-вующий вид деятельности.

Состав и содержание обоснований инвестиций:

исходные данные;

мощность предприятия;

основные технологические решения;

обеспечение предприятия ресурсами;

место размещения предприятия;

основные строительные решения;

кадры и социальное развитие;

эффективность инвестиций;

выводы и предложения.

Обоснования инвестиций подлежат государственной экспертизе в установленном порядке.

Обоснования инвестиций являются основанием для принятия реше-ний о хозяйственной, технической возможности, коммерческой, экономи-ческой и социальной целесообразности инвестиций в реконструкцию и выполнения проектно-изыскательских работ.

7.2.1.3. Эскизный архитектурный проект включает:

пояснительную записку с обоснованием архитектурно-градостроительных, инженерно-

плуатационными и объѐ мно-планировочными показателями (вместимость, пропускная способность, мощность, площадь земельного участка, площадь застройки, общая площадь, строительный объѐ м и др.);

ситуационный план в М 1: 2000 или 1: 5000, схему планировочной организации земельного участка в М 1: 1000 или 1: 500, планы этажей в М 1: 50, 1: 100, 1: 200, 1: 400; разрезы в М 1: 1000 или 1: 500, планы этажей в М 1: 50, 1: 100, 1: 200, 1: 400; фасады в М 1: 1000 или 1: 500, планы этажей в М 1: 50, 1: 100, 1: 200, 1: 400; перспектива, аксонометрия в произвольном мас-штабе.

7.3 Стадии разработки и состав проектно-сметной документации на реконструкцию объектов недвижимости

На основании утверждѐ нных (одобренных) «Обоснований инве-стиций » реконструкции предприятий, зданий и сооружений разрабатыва-ется ТЭО (проект). В ТЭО детализируются принятые в обоснованиях ин-вестиций решения и уточняются технико-экономические показатели объ-екта.

На основании утверждѐ нного в установленном порядке ТЭО (про-екта) строительства разрабатывается рабочая документация (далее – РД).

Такой порядок разработки проектно-сметной документации приня-то именовать– двухстадийным проектированием [первый этап – ТЭО (проект), второй этап – РД].

Для объектов, строящихся по проектам массового или повторного применения, а также других, технически несложных объектов на основа-нии утверждѐ нных (одобренных) «Обоснований инвестиций» в строитель-ство, может осуществляться одностадийное проектирование – рабочий проект (далее – РП), состоящий из утверждаемой части в объѐ ме ТЭО и рабочей документации.

7.3.1 Проектная документация на реконструкцию предприятий, зда-ний и сооружений должна содержать сведения об объекте реконструкции, описание технических и иных решений, пояснения, ссылки на норматив-ные и (или) технические документы, используемые при подготовке про-ектной документации и результаты расчѐ тов, обосновывающие принятые решения, а также чертежи, схемы, планы и другие материалы.

Проектная документация на реконструкцию объектов производст-венного и непроизводственного назначения состоит из Текстовой и графи-ческой частей.

Текстовая часть

Раздел 1 «Пояснительная записка» должен содержать сведения и ма-териалы в соответствии с п.10 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 (далее Постановление). Исходны

материалы в виде подлинников или копий, оформленных в установленном порядке, должны быть приложены к пояснительной записке в полном объ-ѐ ме в соответствии с п. 11 Постановления.

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п.12 Постанов-ления.

Раздел 3 «Архитектурные решения» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п.13 Постановления. Раздел 4 «Конструктив-ные и объѐ мно-планировочные решения» должны содержать сведения и материалы в соответствии с п.14 Постановления.

Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженер-но-технического назначения» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п.п. 15 -22 Постановления.

Раздел 6 «Проект организации строительства» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п. 23 Постановления.

Раздел 7 «Проект организации работ по сносу и демонтаж зданий, строений объектов капитального строительства» должен содержать сведе-ния и материалы в соответствии с п. 24 Постановления.

Раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п. 25 Постанов-ления.

Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» должен содержать сведения и материалы в соответствии с п. 26 Постанов-ления.

Раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» дол-жен содержать сведения и материалы в соответствии с п. 27 Постановле-ния.

Раздел 11 «Смета на строительство (реконструкцию) объектов капи-тального строительства» должен содержать сводку затрат, сводный смет-ный расчѐ т стоимости строительства, объектные и локальные сметы а так-же иные сведения и материалы в соответствии с п. 28 - 31 Постановления (сметная документация составляется в сметных ценах, сложившихся ко времени еѐ составления).

В текстовую часть может включаться иная документация, необходи-мость разработки которой при осуществлении проектирования и строи-тельства объекта капитального строительства предусмотрена законода-тельными актами Российской Федерации (например, декларация промыш-ленной безопасности, декларация безопасности гидротехнических соору-жений и др.)

Графическая часть

Схема планировочной организации земельного участка в М 1: 1000 или 1: 500, ситуационный план в М 1: 2000 или 1: 5000, а также иные графи-ческие материалы в соответствии с п. 12 Постановления.

Планы этажей зданий и сооружений, характерные разрезы, фасады, схемы каркасов и узлов строительных конструкций, планы перекрытий и покрытий, схемы расположения ограждающих конструкций, план и сече-ния фундаментов и др.

Принципиальные схемы наружных и внутренних систем инженерно-го обеспечения, схемы технологических процессов и др.

Строительный генеральный план, календарный план строительства и др.

План земельного участка и прилегающих территорий с указанием сносимых объектов, технологические карты-схемы последовательности сноса (демонтажа) строительных конструкций и др.

Ситуационный план с нанесением санитарно-защитной зоны, плани-ровочных ограничений, а также мест нахождения расчѐ тных точек и др.

Ситуационный план с указанием въездов (выездов) на территорию и путей подъезда пожарной техники к объектам капитального строительст-ва, схемы эвакуации людей и материальных средств из зданий (сооруже-ний) и с прилегающей территории и др.

Схема обеспечения доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам (п.10 часть 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

7.3.2. Состав рабочей документации на строительство предпри-ятий, зданий и сооружений определяется соответствующими государст-венными стандартами СПДС и уточняется заказчиком совместно с проект-ной организацией в договоре подряда (контракте).

В состав рабочей документации на строительство зданий и соору-жений в общем случае включают:

рабочие чертежи, предназначенные для производства строительно-монтажных работ;

рабочую документацию на строительные изделия по ГОСТ 21.501;

при необходимости эскизные чертежи общих видов нетиповых изде-лий по ГОСТ 21.114;

спецификации оборудования, изделий и материалов по ГОСТ 21.110;

другую прилагаемую документацию, предусмотренную соответст-вующими стандартами СПДС;

сметную документацию по установленным формам.

«Основные виды разрушений фундаментов»

Основные виды разрушений фундаментов:

1. механические повреждения(трещины, изломы)

2. коррозия металлов.

Причины, влияющие на состояние фундаментов:

1. воздействие грунтовых вод;

2. агрессивная среда;

3. температурные колебания;

4. использованные материалы;

5. конструктивные особенности фундамента

причины образования трещин в несущих стенах из-за неудовлетворительного состояния основания и фундаментов.

1)наличие слабых грунтов под средней частью здания.

2)наличие слабых грунтов у торца здания.

3) обширная выемка грунта рядом со зданием.

4) отсутствие осадочного шва между частями зданий разной высоты.

5)близкое расположение нового монтажного здания возле существующего малоэтажного здания.

Характерные дефекты и повреждения фундаментных конструкций.

Наименование дефектов и повреждений. Причина появление повреждений

и дефектов.

1)Расслоение кладки Отсутствие перевязки каменной кладки,

потеря прочности раствора кладки, перегрузка

фундамента

2) Разрушение боковых поверхностей Воздействие агрессивной среды на фундамент,

фундамента поднятие УПЗ, отсутствие защитной

гидроизоляции.

3)Разрыв фундамента на высоте Морозное пучение при исправном

устройстве фундамента.(засыпка пазух

ф-та мерзлым грунтом)

4)Трещины в плитной части фундамента Перегрузка фундамента надстройка, замена

несущих конструкций, недостаточное

сечение площади рабочей арматуры.

5)Деформация фундаментальной стены здания. Потеря прочности кирпичной кладки

фундаментальной стены, дополнительная

нагрузка в непосредственной близости от

здания, пучение грунта при

неправильной эксплуатации подвала.

Усиление фундаментов.