Виды сделок.

Классификация сделок на виды производится по различным основаниям.

1. В зависимости от числа участвующих в сделке сторон, выделяют односторонние, двухсторонние и многосторонние сделки. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки.

Односторонней считается сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны (п. 1 ст. 154 ГК РФ). Например, составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса не требуют чьего-либо согласия, эти действия совершаются одним лицом. Односторонняя сделка, как и любая иная должна приводить к возникновению, изменению или прекращению прав и обязанностей. Права по односторонней сделке могут возникать как у лица, совершающего сделку, так и у третьих лиц, к интересу которых совершена сделка. Обязанным по односторонней сделке является лицо, совершившее сделку. Одностороння сделка может породить юридические обязанности для других лиц, не участвующих в данной сделке только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК РФ).

Сделки, для совершения которых, требуется согласование воли двух или более лиц, являются двух- и многосторонними. Такие сделки именуются договорами. Всякий договор есть сделка, но не всякая сделка - договор.

Для совершения двусторонней сделки необходимо волеизъявление двух сторон. При этом каждая из них может быть представлена как одним, так и несколькими субъектами. Не следует смешивать число сторон в двусторонней сделке с числом ее участников. Так, купля-продажа остается двусторонней сделкой, несмотря на то, что в ее заключении участвовало несколько лиц на стороне покупателя или несколько лиц на стороне продавца, например, несколько сособственников продают общее имущество, являясь одной стороной (продавцом) по договору купли-продажи. В таких случаях принято говорить о множественности лиц, составляющих сторону в сделке.

Для совершения многосторонней сделки необходимо волеизъявление более двух сторон. Примером многосторонней сделки служит договор о совместной деятельности (договор простого товарищества), который может выступать средством достижения общей хозяйственной цели, например, для финансирования и строительства туристического комплекса несколькими юридическими лицами и т.д. Разновидностью многосторонних сделок являются учредительные договоры о создании хозяйственных товариществ и обществ.

2. В зависимости от того, соответствует ли обязанности одной из сторон встречная обязанность другой стороны, сделки делятся на возмездные и безвозмездные.

Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага. Возмездность в сделке может выражаться в передаче денег, вещей, предоставлении встречных услуг, выполнении работы и т.д.

В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны.

Возмездность или безвозмездность сделок может предопределяться их природой или соглашением сторон. Только возмездными по своей природе являются сделки по передаче имущества в собственность (купля-продажа, мена, рента), во временное пользование (аренда, найм жилого помещения), совершенные с целью товарно-денежного обмена. В свою очередь, всегда безвозмездна сделка дарения. Соглашением сторон может определяться, например, возмездность или безвозмездность договоров поручения, хранения и т.п.

Безвозмездные сделки могут совершаться без ограничения в отношениях между гражданами. В отношениях с участием юридических лиц безвозмездные сделки возможны, только если это не противоречит требованиям закона[53].

3. По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, сделки бывают реальными и консенсуальными.

Консенсуальными (от лат. сonsensus - соглашение) признаются сделки, которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения. Последующая передача вещи или совершение иного действия осуществляется с целью их исполнения. Консенсуальными являются сделки купли-продажи, договор подряда, комиссии и т.д.

Для совершения реальной сделки (от лат. res - вещь) одного соглашения между сторонами недостаточно. Необходима еще передача вещи, уплата денег или совершение иного действия. Права и обязанности по реальной сделке возникают ли не только по достижении сторонами соглашения, но и при условии реальной передачи вещей, денег и т.д. К реальным относятся некоторые сделки по передаче имущества в собственность или иное вещное право (например, сделки дарения и займа, не сформулированные как обещание подарить и выдать заем), отдельные сделки о временной передаче вещей (например, сделки по хранению), договоры перевозки грузов и другие.

4. По степени связанности сделок с их основаниями они делятся на каузальные и абстрактные. Напомним, что основанием сделки является типичная для данного вида сделок правовая цель.

Действительность каузальной (от лат. causa - основание) сделки ставится в зависимость от наличия ее основания, соответствия сделки той цели, ради которой она должна быть совершена. Если каузальная сделка совершена с соблюдением всех необходимых условий, но у нее отсутствует основание или она не соответствует цели, к достижению которой она должна быть направлена, такая сделка является недействительной. Так, согласно положений статьи 812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре. Доказывая неполучение денег, заемщик оспаривает самое основание сделки, утверждает, что оно изначально отсутствовало полностью или в соответствующей части. Поэтому сделка не была совершена вообще или в какой-то ее части. Следовательно, договор займа представляет собой каузальную сделку[54].

Абстрактные сделки как бы оторваны от своего основания (от лат. Abstrahere - отрывать, отделять). Абстрактность сделки означает, что ее действительность не зависит от основания - цели сделки. Пример абстрактной сделки - выдача векселя. Вексель удостоверяет ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель), либо ничем не обусловленное предложение указанному в векселе плательщику (переводный вексель) оплатить при наступлении предусмотренного векселем срока денежную сумму, оговоренную в нем. Из векселя не видно, на основании чего возникло право векселедержателя требовать выплаты денежных сумм. Абстрактной признана и банковская гарантия (ст. 370 ГК РФ), поскольку она не зависит от основного обязательства, в отношении которого банковская гарантия была предоставлена. Для действительности абстрактных сделок обязательно указание на их абстрактный характер в законе.

5. В зависимости от того, предусматривает ли сделка или позволяет определить день ее исполнения (период времени, в течение которого она должна быть исполнена), либо нет, сделки могут быть срочными и бессрочными.

В срочных сделках предусматриваются момент исполнения одной или нескольких обязанностей сторонами и (или) момент прекращения сделки.

Бессрочная сделка не предусматривает срок ее исполнения и не содержат условий, позволяющих определить этот срок. Такая сделка должна быть исполнена в разумный срок после ее возникновения. В случае неисполнения в разумный срок, а также в случае, когда срок исполнения определен моментом востребования, должник обязан исполнить сделку в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования об ее исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

6. По признаку наступления правовых последствий в зависимости от определенного обстоятельства (условия) сделки подразделяются на условные и безусловные.

Наступление правовых последствий безусловной сделки не поставлено в зависимость от какого-либо обстоятельства. Условной же называется сделка, стороны которой ставят возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить в будущем.

В качестве условия могут выступать события и различные действия, причем, как действия третьих лиц, так и самих участников сделки.

В отличие от срока, который неизбежно должен наступить, обстоятельство, рассматриваемое как условие сделки, может наступить или не наступить в будущем. В момент совершения сделки ее участникам не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Таким образом, условие сделки должно обладать признаком неопределенности.

В то же время, несмотря на неопределенность относительно того, наступит или не наступит действие или событие, предусмотренные участниками сделки в качестве условия, оно должно быть возможным как юридически, так и по объективным естественным законам. Иначе говоря, должна иметь место реальная осуществимость обстоятельства[55].

Условные сделки могут быть совершены под отлагательным или под отменительным условием.

Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (п. 1 ст. 157 ГК РФ). Таким образом, правовой результат сделки наступит, только если соответствующее событие или явление произойдет или действие будет совершено. Права и обязанности по сделке не возникнут, если данное обстоятельство не наступит. Например, владелец дачи обязуется сдать ее в аренду другому лицу при условии, что строительство дачи будет закончено к 1 июня соответствующего года.

Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (п. 2 ст. 157 ГК РФ). Права и обязанности по такой сделке возникают с момента ее совершения. Однако они прекращаются, если наступит отменительное условие. Правовые последствия сделки, наступившие до того, как произошло это событие или явление, сохраняет силу. Так, владелец дачи сдал ее в аренду с 1 марта соответствующего года. В договор было включено условие о прекращении договора аренды, если в этом году возвратится из-за границы семья сына.

Для субъектов, недобросовестно препятствующих наступлению условия либо недобросовестно способствующих его наступлению, закон предусматривает неблагоприятные последствия правового порядка. Если наступлению условия недобросовестно (то есть вопреки нормам права или морали) воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие считается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, оно признается ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ).

7. Особую группу гражданско-правовых сделок составляют фидуциарные (от лат. fiducia - доверие) сделки, которые основаны на лично-доверительных отношениях сторон. Утрата такого характера взаимоотношений сторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки. Например, в договоре поручения как поверенный, так и доверитель вправе в любое время отказаться от его исполнения без указания мотивов.

8. Среди гражданско-правовых сделок выделяют также биржевые сделки. Согласно Закону РФ от 20 февраля 1992 г. «О товарных биржах и биржевой торговле» к биржевым сделкам относятся сделки, совершаемые на бирже с товаром, допущенным к обращению на бирже. Особенностью биржевых сделок также является особый статус их субъектов. Совершать сделки на бирже могут только лица, имеющие право участвовать в биржевых торгах. Биржевые сделки оформляются маклерскими записками, которым при определенных условиях может быть придано значение нотариально удостоверенной формы сделки. Кроме того, биржи устанавливают собственные правила, включающие наличие специального биржевого органа по рассмотрению споров - биржевого арбитража[56].

3. Условия действительности сделок.

Общие условия действительности сделок.

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились стороны при ее совершении.

Условия действительности сделок делятся на четыре группы;

· законность содержания;

· наличие надлежащего субъектного состава;

· соответствия волеизъявления действительной воле сторон;

· соблюдение формы сделки.

Законность содержания сделки.

Под содержанием сделки как основанием возникновения гражданских правоотношений следует понимать совокупность составляющих ее условий. Для действительности сделки необходимо, чтобы содержание сделки соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, то есть не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства. Сделки по содержанию могут отличаться от установленных законодательством диспозитивных норм либо вообще не быть предусмотренными законом, но, во всяком случае, они должны соответствовать общим началам и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости.

Наличие надлежащего субъектного состава.

Наличие надлежащего субъектного состава означает, во-первых, дееспособность физических лиц, во-вторых, правоспособность юридических лиц - участников сделки.

Поскольку сделка - волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только сделки, которые разрешены законом. В частности, в статьях 26, 28, 30 ГК РФ определены те сделки, которые могут самостоятельно совершать несовершеннолетние в возрасте от 6 до 14 лет и от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособные граждане.

Юридические лица, которые по общему правилу обладают специальной правоспособностью, могут совершать только те сделки, которые соответствуют определенным в их уставных документах целям деятельности и прямо не запрещены уставными документами. Юридические лица, обладающие общей правоспособностью, могут совершать любые сделки, не запрещенные законом. Отдельные виды сделок могут совершаться юридическими лицами только при наличии специального разрешения (лицензии), выданного компетентным органом (ст. 43 ГК РФ). Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, утвержден, в частности, Федеральным законом РФ от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Волю юридического лица при совершении сделки выражает его орган. При этом по общему правилу правовые последствия возникают у юридического лица, если орган действовал в пределах правомочий, предоставленных ему в соответствии с законом, иными правовыми актами. Отдельные изъятия из этого правила предусмотрены законом, например, в нормах статей 173 и 174 ГК РФ.

Соответствие воли и волеизъявления участников.

Воля и волеизъявление имеют значение для действительности сделки в их единстве. Для действительности сделки небезразлично и то, как сформировалась воля лица. Необходимым условием является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить представление лица о существе сделки или отдельных ее элементах (заблуждение, обман и т.п.) либо создать видимость внутренней воли при отсутствии у лица намерения заключить сделку, когда волеизъявление делается под влиянием насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств и т.п. Несоответствие между действительными желаниями, намерениями лица и их выражением во вне служит основанием признания сделки недействительной. При этом следует учитывать, что до обнаружения судом указанного несовпадения действует презумпция совпадения воли и волеизъявления.

Форма сделок.

Законом установлено, что доведение внутренней воли до остальных участников должно совершаться только способами, предусмотренными законом, то есть в определенной законом форме. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.

Сделки могут совершаться устно, в письменно форме (простой или нотариальной), путем осуществления конклюдентных действий, молчания.

Устная форма сделок. Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают свою волю словесно, благодаря чему воля воспринимается непосредственно. В общем виде правило о сфере применения устной формы сделок формулируется следующим образом: сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК РФ). Однако в последующих статьях (ст. ст 1161, 163, 164 и др. ГК РФ) довольно широко определен круг сделок, которые должны совершаться в письменной форме. Поэтому в ГК в дополнение к общему правилу особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.

В устной форме могут быть совершены сделки, исполняемые при самом их совершении (п. 2 ст. 159 ГК РФ). Например, при купле-продаже товаров в магазине само соглашение о приобретении товара, передаче товара и оплата цены производятся одновременно. Из приведенного правила есть исключение - сделки, исполняемые при самом их совершении, не могут быть совершены устно, если для них установлена нотариальная форма либо если в отношении таких сделок установлено, что нарушение простой письменной формы влечет их недействительность.

Также в устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК РФ). Так, договор поставки товара в значительном количестве подлежит заключению в письменной форме. Но стороны условились в этом договоре, что поставка должна производится мелкими партиями на основании устных заявок поставщика. Такого рода заявки и их акцептование (принятие) покупателем будут представлять собой устную форму сделки.

Исполнение сделок, совершенных в устной форме, может сопровождаться выдачей документа, подтверждающего их исполнение (товарных или кассовых чеков, справок о покупке товарно-материальных ценностей и т.п.), а также выдачей легитимационных знаков (номерков, жетонов и т.п.). Но это не меняет сути устной формы.

Сделка, которая может быть совершена устно, может совершаться также путем осуществления лицом конклюдентных действий (п. 2 ст. 158 ГК РФ). Конклюдентные действия - поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку. Так, опуская в автомат деньги, лицо изъявляет волю на покупку товара, содержащегося в автомате.

Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это прямо предусмотрено в законе или соглашении сторон. Иными словами, молчание может иметь правообразующую силу, если законом или соглашением сторон ему придается такое свойство. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Таким образом, молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

Письменная форма сделки. Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. Договоры могут совершаться не только составлением единого документа, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В законе, иных правовых актах, соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обязательности изложения сделки на бланке определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепление сделки печатью и т.д.

Письменное оформление сделки предполагает подписание соответствующего документа одним или несколькими лицами. В действующем ГК РФ отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или иного аналога собственноручной подписи (п. п. 1, 2.ст. 160 ГК РФ). Однако использование таких аналогов признается допустимым лишь в случаях и порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон[57].

Если гражданин не может собственноручно подписать документ вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности, то по его просьбе документ может подписать другой гражданин (рукоприкладчик). Подпись рукоприкладчика должна быть нотариально удостоверена с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписаться собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ). Для рукоприкладчика никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана, не возникает; он не становится ее участником.

Гражданским кодексом упрощена процедура удостоверения определенной категории сделок и доверенностей на их совершение. Согласно положений пункта 4 статьи 185 ГК РФ подпись лица по такой сделке может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. К таким сделкам относятся доверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции.

В простой письменной форме должны совершаться следующие сделки:

- сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

- сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда;

- сделки граждан между собой, письменная форма совершения которых установлена законом.

В последнем случае сделки должны совершаться в письменной форме вне зависимости от того, какова их сумма. Требование письменной формы обусловлено либо особой значимостью этих сделок по срокам, предмету, сумме сделки, либо возможностью злоупотреблений при отсутствии письменной формы. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ), найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ), соглашение о залоге (ст. 339 ГК РФ), поручительстве (ст. 362 ГК РФ), задатке (ст. 380 ГК РФ) и др.

Наконец, в простую письменную форму должны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ). Это означает, что граждане могут облечь в письменную форму сделку, для совершения которой достаточно было бы и устной формы.

Несоблюдение требуемой законом письменной формы может приводить к различным последствиям.

Общим последствием несоблюдения простой письменной формы сделки является лишение сторон в случае спора права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий (ст. 162 ГК РФ). В этих случаях субъекты сох раняют право приводить письменные (письма, расписки, квитанции и т.п.) и другие доказательства. Из приведенного общего правила в некоторых случаях закон делает исключения и разрешает использовать свидетельские показания для доказывания факта совершения отдельных видов сделок даже при несоблюдении простой письменной формы. Например, несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о передаче вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожар, наводнение, народные волнения и т.п.), а также в споре о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем (ст. 887 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, только если это прямо указано в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). В частности, несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки во всех случаях влечет ее недействительность (п. 3 ст. 162 ГК РФ). К сделкам, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность, также относятся соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ), договоры о залоге (ч. 1 п.2 ст. 339 ГК РФ), договоры поручительства (ст. 362 ГК РФ), кредитные договоры (ст. 820 ГК РФ), договоры страхования, за исключением договоров обязательного государственного страхования (п. 1 ст. 940 ГК РФ), договоры доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1017 ГК РФ), договоры коммерческой концессии (п. 1 ст. 1028 ГК РФ) и некоторые другие.

Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалось (ст. 163 ГК РФ).

Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что специально уполномоченное должностное лицо - нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. В случаях, предусмотренных законодательными актами РФ, удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные лица, например, капитаны морских судов, командиры воинских частей, главные врачи, консулы и т.д. Правила совершения нотариальных действий регулируются Основами законодательства РФ о нотариате. За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина. Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, договор постоянной или пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением, договор уступки требований или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме, договор о залоге недвижимого имущества и т.д. Вместе с тем по ныне действующему законодательству, в отличие от правил ГК РСФСР 1964 года, не требуется нотариальная форма для сделок по отчуждению недвижимого имущества и договора дарения на сумму свыше установленного предела.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Вместе с тем, в определенных случаях отсутствие необходимого нотариального удостоверения сделки может быть восполнено судебным решением. Такое возможно, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая уклоняется от нотариального удостоверения сделки. Суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной. В таком случае последующего нотариального оформления сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в удостоверении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Государственная регистрация сделок.

Для отдельных сделок гражданским законодательством установлена обязательная государственная регистрация. Так, согласно пункта 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К числу прав на недвижимость, подлежащих регистрации, относятся право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного владения, право постоянного пользования, ипотека (залог недвижимого имущества), сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским кодексом и иными законами.

Что касается сделок с недвижимостью, то исходя из указания пункта 1 статьи 131 ГК РФ об обязательности регистрации «права собственности и других вещных прав» на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. Например, договоры аренды транспортных средств с экипажем (ст. 630 ГК РФ) или без экипажа (ст. 640 ГК РФ) не нуждаются в государственной регистрации. Обязательность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК РФ. Это касается договоров продажи жилых помещений, предприятия (ст. ст. 558, 560 ГК РФ), дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

Относительно порядка государственной регистрации недвижимости в ГК РФ содержится лишь указание на то, что вещные права на недвижимые вещи, их ограничения и возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Детальный порядок государственной регистрации и основания отказа в ней установлены Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в действие с 30 января 1998 года.

Согласно положений пункта 2 статьи 164 ГК РФ законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Так, например, 12 августа 1994 г. было принято постановление Правительства РФ «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»[58] Этим постановлением установлены виды транспортных средств, подлежащие государственной регистрации, и определены органы, на которые возложена такая регистрация (органы Государственной автомобильной инспекции безопасности дорожного движения, органы госнадзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в РФ и др.)[59].

За регистрацию недвижимого имущества, а также движимого имущества и выдачу соответствующих документов взимается государственная пошлина.

Отказ в государственной регистрации, уклонение от нее или незаконное совершение регистрации могут быть обжалованы в суд по месту нахождения органа, обязанного совершить регистрацию.

Если закон связывает действительность сделки с необходимостью ее государственной регистрации, то сама по себе сделка, даже будучи совершенной в надлежащей форме, никаких гражданско-правовых последствий не порождает. Несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Вместе с тем само совершение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнение обязанности по ее государственной регистрации. Поэтому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

В ряде случаев требуется государственная регистрация не только самой сделки, но и перехода прав, вытекающих из нее, а также государственная регистрация прав на те или иные объекты[60].