Новый платеж в ЕПД

О взносах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

К.А. Сасов ведущий юрист «Пепеляев Групп»

Европейское самоуправление

Европейцы крайне экономны. Даже в благополучные не кризисные времена они привыкли считать каждый цент. Поскольку качественные жилищно-коммунальные услуги стоят дорого, собственники помещений многоквартирных домов (МКД) ведут учет каждой из них. В каждом доме и квартире — приборы учета воды, тепла, электроэнергии. В подъездах домов — «умные» датчики, которые включают свет, только когда в подъезд заходит человек. И приборы выбираются обязательно с пониженным энергопотреблением.

СПРАВКА

Арендное жилье в западноевропейских странах — зачастую единственно возможный способ решения жилищного вопроса.

Например, в Швейцарии доля арендного жилья составляет 70%; Германии — 57; США — около 50; Швеции — 40; Франции — 36, 5; Англии — около 30; Чехии — 29; Италии — 20; Японии — 33, 4%. Особенно велика доля арендного жилья в крупных городах.

Вопросы содержания и ремонта общедомового имущества и придомовых территорий в Европе решают сообща на собраниях жильцов. Причем доля арендаторов, например в Швейцарии, существенно больше доли домовладельцев. В швейцарских кантонах есть такая традиция (подкрепленная законом): раз в месяц собственники помещений МКД (а в крупных домах — подъезда) на общем собрании решают, хорошо ли работает дворник (управляющая компания) или нанять другого, нужно ли латать крышу (установить во дворе лавочку, посадить дерево и т. д.) и сколько для этого собрать денег с жильцов дома (одноразово или в рассрочку). Эффективность такого самоуправления налицо: дома выглядят как игрушки, мостовые стоят веками. Эта норма и говорит о стабильности.

В России в 2004 г. был взят курс на передачу жилых помещений в собственность гражданам и развитие самоуправления в МКД. Но последние изменения в Жилищном кодексе указывают на возрастание роли административного управления в этой сфере.

Рассмотрим правомерность и обоснованность мнений о платежах на КР МКД, горячо обсуждаемых в сообществе.

Новый платеж в ЕПД

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ ввел обязанность собственников помещений МКД ежемесячно оплачивать капитальный ремонт (КР). При этом права собственников и плательщиков взносов в предложенной системе правоотношений минимальны, поэтому новая услуга государства воспринимается как навязанная. Возможности собственников помещений отказаться от навязанных и лишних услуг, снизить цену и проверить их качество существенно ограниченны.

Субъект РФ в региональной программе утверждает для каждого МКД ремонтируемый объект и период его ремонта. Механизм принятия решения о предстоящем КР описан в ст. 189 ЖК РФ. Собственники помещений могут принять решение о проведении КР по предложению лица, осуществляющего управление МКД, регионального оператора либо по собственной инициативе в любое время.

За полгода до наступления планового срока ремонта управляющая организация (УО) или региональный оператор доводит до сведения собственников помещений информацию:

· о планируемом сроке начала ремонта;

· необходимом перечне и объеме услуг, работ, их стоимости;

· источнике финансирования ремонта.

После этого собственники МКД в течение трех месяцев должны провести общее собрание по вопросу КР, на котором следует определить или утвердить:

· перечень услуг и (или) работ;

· смету расходов;

· сроки проведения;

· источники финансирования;

· полномочного представителя собственников, имеющего право участвовать в приемке оказанных услуг (работ) и подписывать соответствующие акты.

Как толковать термины «определить» или «утвердить»? Например, если собственники помещений не согласны с предложением УО или регионального оператора, могут ли они сами определить другие сроки ремонта, объем, стоимость и источник финансирования? Если да, то как это должно согласоваться с региональной программой, которая носит императивный характер?

И тут возникает вполне предсказуемый конфликт, когда частное мнение собственников помещений не совпадет с административным предложением по ремонту их собственности.

Администратор (орган местного самоуправления по ходатайству УО или регионального оператора) имеет по закону административный ресурс (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ): он вправе считать, что общее собрание собственников помещений в МКД соответствующего решения в установленный срок не приняло, и принять такое решение самостоятельно. Но в такой интерпретации это есть не что иное, как навязанная услуга.