Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Недвижимость как объект инвестирования
|
|
Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи». Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [1].
Можно выделить следующие признаки недвижимости:
недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; - недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
долговечность объекта инвестирования;
каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; - существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; - строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью [2]. Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля. Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице1.
Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:
увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
будущие периодические потоки денежных средств;
доход от перепродажи объекта в конце периода владения [4].
Таблица 1 - Общая классификация недвижимости [4]
| Тип классификации | Виды недвижимости |
| По характеру использования | Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады |
| Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады | |
| Для специальных целей: школы, мечети, медресе, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений | |
| По целям владения | Для ведения бизнеса, для проживания владельца |
| В качестве инвестиций | |
| В качестве товарных запасов и НЗП | |
| Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов | |
| По степени специализации | Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору |
| Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях | |
| По степени готовности к эксплуатации | Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство |
| По воспроизводимости в натуральной форме | Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых |
| Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.
Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала [2].