С недвижимым имуществом

Вопросы, связанные с регистрацией сделок

с недвижимым имуществом

В практике судов округа возник вопрос, связанный с тем, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаях стороны в споре и суды округа требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ. В отношении договоров купли - продажи нежилых помещений, зданий, сооружений указанная позиция Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа, а также судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.99 N 4749/98) признавалась неправильной.

По делу N 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта 1 статьи 165 ГК РФ установленные в ней правила относятся к сделкам, требование о государственной регистрации которых предусмотрено законом.

Поскольку законом для оспариваемой сделки (договора купли - продажи сооружений) государственная регистрация не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Закон устанавливает требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договора связана не с соблюдением формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю (статьи 131 и 223 ГК РФ).

Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 N 21 " Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" < *> (п. 3), в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 " О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" < **>.

-------------------------------

< *> См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 90.

< **> См.: Там же. N 10. С. 14 - 21.

В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Однако ни в статье 131 ГК РФ, ни в Законе о регистрации (ст. 4) не названы виды сделок, подлежащих государственной регистрации.

Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или другом специальном законе, и если такое требование не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной (как в примере с договором купли - продажи недвижимости - ст. 550).

Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что " в силу ст. 131 (хотя в данной статье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации. - Е.А.) государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость" < *>, а " исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК и могут быть предусмотрены специальным законом" < **>.

-------------------------------

< *> Брагинский М.И. Договорное право. М., 1997. С. 283.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского " Договорное право: Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство " Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное).

< **> Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 22.

Однако следует отметить, что специального исключения ни для каких сделок с недвижимостью в законе не сделано, имеется лишь умолчание в специальной правовой норме о необходимости регистрации (ст. 551 ГК РФ - купля - продажа, ст. 651 - договор аренды зданий, сооружений сроком менее одного года).

Актуальность изложенного заключается в том, что в практике возник вопрос о необходимости регистрации соглашения об отступном, предметом которого выступало недвижимое имущество. В статье 409 ГК РФ нет указания о регистрации данного соглашения, однако если принимать позицию В.В. Брагинского, оно подлежит регистрации, как любая сделка с недвижимостью. Но в таком случае какие последствия влечет отсутствие регистрации (заинтересованная сторона ссылалась на недействительность соглашения об отступном)? При рассмотрении данного спора Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа исходил из того, что по аналогии с договором купли - продажи недвижимости (п. 1 ст. 6 ГК РФ) последствия в виде признания соглашения недействительным (незаключенным) не наступают, поскольку регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности по ней.

Судами округа рассматривались споры, по которым возникали вопросы о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, заключенных до вступления в силу Закона о регистрации.

При рассмотрении таких споров окружной суд исходил из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды незаключенным либо ничтожным (дела N 0801/99, 1066/99, 1791/98, 1621/98, 0236/98, 1240/98).

Встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

Например, по делу N 236/98 суд указал, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.

Статьей 610 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды без указания срока, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Ситуация, при которой срок действия договора аренды становится неопределенным, возникает и в том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Учитывая, что статья 651 ГК РФ не предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок до одного года, возникает вопрос об обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок.

По делу N 2241/99 окружной суд отклонил доводы кассационной жалобы о недействительности договора аренды здания в связи с отсутствием его государственной регистрации, указав следующее. В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор N 5А заключен сроком на шесть месяцев и после окончания данного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае независимо от фактического срока пользования помещением государственной регистрации договора аренды не требуется, так как последняя необходима лишь для случаев, когда по совместному волеизъявлению сторон в момент заключения договора срок договора определен продолжительностью более одного года.

Спорным является вопрос о необходимости регистрации договора аренды нежилых помещений, поскольку ГК РФ не содержит специальной нормы, регулирующей аренду такого имущества, в то же время Закон о регистрации определяет нежилые помещения как самостоятельный вид недвижимого имущества (ст. 1), а пункт 3 статьи 26 этого же Закона предусматривает, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения или части помещения.

В том случае, если такой договор подлежит регистрации, возникает вопрос, зависит ли регистрация данного договора от срока его заключения - не менее года (ст. 651 ГК РФ, если рассматривать нежилое помещение как часть здания, сооружения), или договор подлежит регистрации независимо от срока его заключения (ст. 609 ГК РФ, если рассматривать нежилое помещение как один из видов недвижимости, подпадающий под действие общей нормы) < *>.

-------------------------------

< *> См.: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 8. С. 110.

Практика окружных судов Северо-Западного округа (дела N А56-12725/98, А56-16637/98, А05-4920/97) свидетельствует о том, что при рассмотрении таких споров суды исходили из того, что договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, а в случае отсутствия государственной регистрации договор аренды нежилых помещений следует считать недействительной сделкой в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ. Такие выводы сделаны и по делам N 3077/99, 3085/99, рассмотренным Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа.

Вместе с тем по делам N 3077/99, 3085/99 судом было отказано в иске о применении последствий недействительности сделки ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации. Предъявление арендодателем такого иска признано способом злоупотребления правом.

Данный вывод был обоснован тем, что сторонами сделки соблюдена письменная форма договора аренды нежилого помещения, договор исполнен, однако при этом стороны не определили, на ком лежит обязанность по государственной регистрации договора аренды. Согласно статье 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться как арендатор, так и арендодатель. При этом для государственной регистрации договора аренды необходимо представить поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения. Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя. Ссылаясь на обязанность арендатора осуществить государственную регистрацию договора аренды, арендодатель не представил доказательства принятия необходимых мер для выполнения ответчиком данной обязанности. Так, техническая документация на сданное в аренду помещение не была передана арендатору.

Статьей 165 ГК РФ предусмотрен способ защиты нарушенных интересов арендодателя при уклонении арендатора от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, в виде права обратиться в суд с требованием о понуждении к регистрации сделки. Истцом не представлены доказательства нарушения его прав и охраняемых законом интересов отсутствием государственной регистрации договора аренды, обращения в суд с требованием о понуждении арендатора выполнить нарушенную, по его мнению, обязанность по регистрации сделки.

При таких обстоятельствах, когда условия договора недостаточно четко определяют обязанности сторон по проведению государственной регистрации договора аренды, арендодатель не принимает необходимых мер для обеспечения арендатору возможности самому осуществить государственную регистрацию сделки и не использует законных средств для понуждения его к выполнению данной обязанности, предъявление иска о применении последствий недействительности сделки ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации является способом злоупотребления правом. Требования статьи 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества установлены в целях защиты интересов арендаторов, и именно арендодатель обязан обеспечить условия для реализации установленного законом обременения прав арендодателя соответствующего помещения.

По делу N 436/98 окружной суд отклонил довод о ничтожности договора аренды нежилого помещения, сославшись на то, что в процессе рассмотрения спора одна из сторон обратилась с отдельным иском о понуждении провести регистрацию договора на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

В проанализированных делах иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности фактически использовался недобросовестным арендодателем как способ расторжения договора аренды, заключенного на длительный срок (в материалах дела имелись сведения о намерении истцов заключить договор аренды с другим арендатором).

В связи с изложенным возникает вопрос о возможности отказа в признании недействительным (незаключенным) договора, который исполнен сторонами, но не прошел государственную регистрацию, если с указанным требованием обращается сторона, от которой зависит проведение регистрации, а другая сторона не заявляет встречный иск о понуждении к регистрации сделки.

На наш взгляд, в такой ситуации суду следует выяснить причины, вследствие которых стороны не произвели государственную регистрацию договора, предложить заинтересованной стороне принять меры к регистрации сделки в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 165 ГК РФ (в случае уклонения другой стороны от указанных действий).

Возвращаясь к вопросу о том, какой правовой режим установлен для аренды нежилых помещений (ст. 609 либо ст. 651 ГК РФ), следует учитывать, что если нежилые помещения рассматривать не как часть зданий, сооружений, а как самостоятельный вид недвижимости, подлежащий иному правовому регулированию, подпадающему под действие статьи 609 ГК РФ, то, как совершенно правильно отметил В.В. Витрянский, " порождаются парадоксальные ситуации", когда для договора аренды здания, заключенного на срок менее года, государственная регистрация не требуется, а для аренды его части (нежилого помещения) такая регистрация необходима независимо от срока действия договора. Получается, что для аренды нежилых помещений предусмотрен более жесткий правовой режим по сравнению с арендой зданий, сооружений, тогда как экономическая значимость последних очевидно больше. Представляется, что при отсутствии специального правового регулирования аренды нежилых помещений распространение на данные отношения правового режима аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ) будет более логичным и снимет указанные вопросы.

Является проблемным и вопрос, в каких случаях неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью наступают последствия в виде недействительности договора (на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ), а в каких - в виде его незаключенности (на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В юридической литературе О.М. Козырь высказано мнение, что последствия в виде недействительности сделки на основании статьи 165 ГК РФ применяются лишь в случаях, установленных законом, в самом Кодексе проводится, в основном, другая конструкция: если договор подлежит государственной регистрации, он считается по общему правилу заключенным с момента такой регистрации (статьи 558, 560, 651, 658) < *>.

-------------------------------

< *> См.: Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 22

По мнению В.В. Витрянского, буквальное содержание статьи 165 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки только в случаях, прямо установленных в законе (надо полагать, что это ст. 339 - ипотека, ст. 658 - аренда предприятия), а в том случае, когда в законе предусмотрено иное последствие, например, договоры аренды зданий, сооружений, продажи жилого дома, продажи предприятия считаются заключенными с момента их регистрации (статьи 651, 558, 560), оснований для признания таких договоров недействительными сделками в силу статьи 165 ГК РФ не имеется < *>.

-------------------------------

< *> См.: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 81.

Приведенное толкование статьи 165 ГК РФ пока высказано только учеными, в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации мы не нашли споров, в которых была бы изложена позиция по данному вопросу. Однако такое толкование представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм (п. 1 ст. 165 либо п. 3 ст. 433 ГК РФ) подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, и позволяет сделать вывод, что отсутствие регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности (например, статьи 609, 574, 584, 601 - аренда, дарение недвижимости, рента, пожизненное содержание), влечет признание указанных договоров незаключенными на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Вопросы, связанные с регистрацией прав