Особенности купли-продажи жилых помещений.

1.Жилое помещение - это жилой дом, его часть, квартира в многоквартир­ном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоян­ного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:

• предмет договора;

• цена договора;

• перечень лиц, которые после продажи жилого дома сохраняют право проживания в нем.

3. Кроме государственной регистрации перехода права собственности при про­даже жилого помещения необходима государственная регистрация самого дого­вора купли-продажи, без которой договор считается незаключенным.

ВОПРОС 50. Понятие, предмет и стороны договора мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне определенное имущество в обмен на другое.

2. Предметом договора мены являются вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен.

3. Каждая из сторон по договору мены признается продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого товара, поэтому к отношениям по передаче товаров применяются нормы «Общих положений о купле-продаже».

По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными. Если же в соответствии с договором товары признаются неравноценными, то раз­ницу в ценах должна оплатить сторона, стоимость товаров которой ниже.

Право собственности к сторонам переходит одновременно после ис­полнения обеими сторонами обязательств по передаче товара.

ВОПРОС 51. Понятие, стороны, предмет и форма договора дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, иму­щественное право (требование) к себе или и третьему лицу либо освобожда­ет или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности.

Договор дарения - это двусторонняя сделка, что предполагает согласие не только дарителя, но и одаряемого (это отличает дарение от прошения долга).

Договор дарения является односторонним и безвозмездным. Он может быть как реальным, так и консенсуальным.

Закон запрещает дарение на случай смерти, поэтому единственной фор­мой распоряжения своим имуществом на случай смерти является завещание.

2. Сторонами договора дарения являются:

• даритель, то есть лицо, которое добровольно лишает себя определен­ного имущества;

• одаряемый, то есть лицо, которое принимает дар.

Закон ограничивает размеры дара, а в некоторых случаях вообще зап­рещает дарение определенным категориям лиц: государственным служа­щим, служащим местного самоуправления и т. п. Не допускается дарение между коммерческими организациями. Закон разрешает дарение «обычных подарков» (стоимостью не выше пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда) от имени лиц, признанных недееспособными, их законными представителями.

Закон не ограничивает возможность дарения в отношениях между супругами.

Предметом договора дарения могут быть:

вещи (в том числе деньги и ценные бумаги);

•имущественные права (требования) дарителя к себе или к третьему лицу;

•освобождение одаряемого от имущественной обязанности.

Не могут быть предметом дарения веши, изъятые из оборота, и исклю­чительные права (право авторства и пр.).

4. Договор дарения, обязывающий дарителя передать вещь в будущем (кон-сенсуальный договор дарения), должен быть заключен в письменной форме

Реальный договор дарения, сопровождаемый передачей дара, может быть заключен в устной форме, за исключением случаев:

• дарения имущества юридическим лицом, если стоимость дара превы­шает пять установленных законом размеров оплаты труда;

• дарения недвижимого имущества. В этом случае необходима государ­ственная регистрация.

Права и обязанности сторон по договору дарения

1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара односторонне расторгнуть договор и отказаться от принятия дара. При этом даритель вправе потребовать причиненного ему такими действиями одаряемого реального ущерба.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в случае:

• изменения его имущественного или семейного положения либо состо­яния здоровья после заключения договора настолько, что исполнение договора в этих условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

• злостной неблагодарности одаряемого, которая может выражаться в умышленном преступлении против жизни или здоровья дарителя, чле­нов его семьи или близких родственников. В этих случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.

2. Даритель обязан возместить убытки одаряемого, возникшие вследствие недостатков подаренной вещи, если недостатки возникли до передачи вещи и даритель знал или должен был знать о них и о возможности причинения вреда одаряемому и не предупредил последнего. За явные недостатки, оче­видные в момент передачи дара, даритель ответственности не несет.

Даритель несет ответственность за убытки, причиненные одаряемому. если он знал или должен был знать о том, что вещь ему не принадлежит или он был не вправе распорядиться подаренным имуществом.

3. Отмена дарения и возврат подаренного имущества возможны в случае:

• очевидной неблагодарности одаряемого, которая выразилась в поку­шении на жизнь дарителя или его близких, в причинении вреда здоро­вью дарителя, лишении его жизни. В случае смерти дарителя, отмены дарения и возврата подаренной вещи могут требовать его наследники;

• если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее без­возвратной утраты;

• неплатежеспособности дарителя и совершения договора дарения в те­чение шести месяцев, предшествовавших объявлению дарителя несос­тоятельным (банкротом);

• право на отмену дарения может быть предусмотрено в договоре на слу­чай, если даритель переживет одаряемого.

В случае, если подаренная вещь не сохранилась к моменту отмены даре­ния, даритель не вправе требовать возмещения ее стоимости в деньгах, за исключением случаев наличия вины одаряемого в несохранении вещи.

4. Если иное не предусмотрено договором, права одаряемого, которому обещан дар, не переходят по наследству или в порядке иного правопреем­ства к другим лицам.

В случае смерти дарителя, обещавшего дарение, его обязательства пе­реходят к его наследникам.

5. Пожертвование - это дарение вещи или права в общеполезных целях, то есть использования для определенной общеполезной цели.

вопрос 52. Общие положения о ренте

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой сто­роне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме.

Разновидности договора ренты:

^у постоянная рента;

• пожизненная рента;

• пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизнен­ ной ренты.

3. Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бес­срочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты).

Имущество, которое перелается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

• предоставление вещей;

• выплата денег;

• выполнение работ или оказание услуг;

• удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и

одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возни­кает только после передачи оговоренного имущества в собственность пла­тельщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, по­этому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.

Способы обеспечения рентных платежей:

• право залога переданного по договору недвижимого имущества, при­надлежащего получателю ренты;

• в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо лю­бой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обя­зательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответ­ственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является

существенным условием договора. Договор ренты подлежит обязательному

нотариальному удостоверению