Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранным объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Исследуемый подход оценки реализован в настоящем подходе методом сравнения продаж.

Для объективной оценки рыночной стоимости объекта оценки из всего массива публичных оферт о продаже объектов недвижимости г. Самары были отобраны предложения о продаже объектов, в наибольшей степени соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам.

Характеристика объектов-аналогов и расчет средней стоимости 1 кв.м. приведен в Приложении Г.

Источники информации: информационная база «Центр», журнал «Зеленая площадь», сайты Интернет: www.samara-estate.ru, www.indest.ru, www.samara-alfa.ru, www.irr.ru, www.nrn.ru, www.vzt.ru.

Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров: условия продажи (встроенные помещения, без бизнеса, без дополнительного оборудования), соизмеримость по площади с объектом оценки.

Выбор единиц сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. Такая единица сравнения наиболее распространена на рынке продажи/аренды нежилых помещений г. Самары и Самарской области.

Кроме того такая единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов, является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.

Определение веса фактора (коэффициента значения поправки)

Для определения веса каждого фактора устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям в рамках метода анализа иерархий (МАИ). Элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i, j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j, i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

•какой из них важнее или имеет большее воздействие;

•какой из них более вероятен.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть:

A1...An - множество из n элементов;

W1...Wn - соотносятся следующим образом:

Оценка компонент вектора приоритетов производится по схеме:

Приоритеты синтезируются начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

В рамках настоящей оценки разработана шкала значений для внесения корректировок по разным элементам сравнения.

Оценки формируются экспертно. Цель этой оценки – отразить весомость влияния каждого из критериев на стоимость объекта, по сравнению с другими критериями.

Шкала приоритетов критериев:

При формировании балльных оценок критериев (показателей) эксперты сравнивают между собой значимость критериев, входящих в показатель комплексной оценки, используя процедуры ранжирования оцениваемого парного сравнения и последовательного сравнения.

Ранжирование заключается в упорядочении оцениваемых критериев в порядке уменьшения их значимости. Оценивание заключается в назначении оценок критериев в соответствии с их значимостью.

Парное сравнение заключается в сравнении каждого критерия с каждым из всех остальных с целью возможного уточнения их ранжирования и (или) придания им соответствующего «веса». Расчет представлен в таблице 11 в Приложении Д.

Комментарии к расчету

Таким образом, шкала корректировок будет выглядеть следующим образом:

Условия продажи

Для проведения сравнения отобраны предложения на продажу (оферты) объектов сравнения, а не реальные сделки. Предполагается, что стоимость объектов сравнения при совершении сделки может уменьшиться. В цены, предложений на продажу, внесены поправки учитывающие снижение цен при заключении реальной сделки с объектом оценки. Корректировка отражает величину уменьшения стоимости объекта сравнения при реальной сделке. Это, прежде всего, может быть связано со скидкой, предоставленной продавцом в случае торгов.

Размер скидки на торг определен с применением материалов статьи «Скидки на торг: реалии кризиса» А.А.Марчуком, Е.А. Бутовой (Русская Служба Оценки) предложены рекомендуемые значения скидки на торг, представленных в нижеследующей таблице (источник информации https://appraiser.ru/default.aspx? SectionId=41& Id=3000)

Таблица 12 – Определение скидки на торг

Местоположение

Местоположение объектов оказывает влияние на цены сделок. Вносимые корректировки отражают следующие факторы, влияющие на стоимость:

- Наличие инфраструктуры в районе окружения объекта аналога;

- Транспортная доступность района.

- Интенсивность человекопотоков;

Корректировка проводится с учетом привлекательности местоположения объектов сравнения и отражает влияние вышеперечисленных факторов на их стоимость.

Для выбора итоговой величины корректировки используется балльный метод. В соответствии с этим методом обозначается перечень факторов, которые, по мнению оценщика, оказывают наибольшее влияние на величину корректировки: «наличие инфраструктуры», «транспортная доступность» «интенсивность человекопотоков».

Баллы присваиваются на основании следующей шкалы корректировок:

- Инфраструктура.

- Не развита (Зона местоположения окружена малым количеством объектов инфраструктуры) - 1 балл

- Развита (Зона местоположения окружена достаточным количеством объектов инфраструктуры) - 2 балла

- Транспортная доступность

- плохая (1 вид городского транспорта (автобус), ограниченное количество транспортных маршрутов маршрутных такси) - 1 балл

- удовлетворительная (1-2 вида городского транспорта (автобусы, троллейбусы), ограниченное количество маршрутов маршрутных такси - 2 балла

- хорошая (не менее 3 видов городского общественного транспорта (автобус, троллейбус, трамвай, метро) достаточное количество маршрутов маршрутных такси в разные направления, хорошая транспортная развязка, хорошие подъездные пути) - 3 балла

- Интенсивность человекопотоков

- низкая (объект расположен в глубине застройки квартала, на удалении от остановок общественного транспорта) - 1 балл

- средняя (объект расположен на 1 или 2 линии улиц, на некотором отдалении от остановок общественного транспорта) – 2 балла

- высокая (объект расположен на 1 линии оживленной улицы, в непосредственной близости от остановок общественного транспорта) – 3 балла

После чего количество баллов по каждому аналогу суммируется.

Коэффициент значения поправки по критерию «местоположение» для объекта коммерческой недвижимости составляет 25% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

«Поправка % за 1 балл» равна отношению величины корректировки к максимальному количеству баллов у объектов.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога (см. Приложение Д, таблица 13).

Физические характеристики (расчет корректировок приведен ниже)

Масштаб объекта

Площадь объекта влияет на его ликвидность на открытом рынке. Чем меньше площадь объекта, тем меньше требуется первоначальных вложений, следовательно, тем выше круг потенциальных покупателей. Увеличение количества покупателей увеличивает цену товара на ограниченном рынке.

Для выбора итоговой величины корректировки используется балльный метод. Корректировка определяется на основании следующей шкалы:

- более 500 кв.м. - 1 балл

- от 300-499 кв.м. - 2 балла

- 100-299 кв.м. - 3 балла

- менее 99 кв.м. - 4 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «масштаб объекта» для объекта коммерческой недвижимости составляет 8% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога (см. Приложение Д, таблица 14).

Степень физического износа здания

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «степень физического износа» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий по шкале:

- Высокая (здания постройки до 1960 г) - 1 балл

- Средняя (здания постройки 1960-1990 г) - 2 балла

- Низкая (здания постройки после 1990 г) - 3 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «степень физического износа» для объекта коммерческой недвижимости составляет 8% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога (см. Приложение Д, таблица 15).

Этаж расположения

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «этаж расположения» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий по шкале:

- подвал, выше 2 этажа - 1 балл

- цокольный этаж, 2 этаж, 1-й этаж с подвалом - 2 балла

- 1 этаж - 3 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «этаж расположения» для объекта коммерческой недвижимости составляет 13% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога. (см. Приложение Д, таблица 15).

Наличие отдельного входа в помещения

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «наличие отдельного входа» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий по шкале:

- Вход через общее здание - 1 балл

- Отдельный вход - 2 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «наличие отдельного входа» для объекта коммерческой недвижимости составляет 13% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога. (см. Приложение Д, таблица 15).

Физическое состояние помещений

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «физическое состояние помещений» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий[16] по шкале:

- Неудовлетворительное/Черновая отделка - 1 балл

- Удовлетворительное - 2 балла

- Хорошее - 3 балла

- Отличное - 4 балла

- Евростандарт - 5 баллов

Коэффициент значения поправки по критерию «физическое состояние помещений» для объекта коммерческой недвижимости составляет 25% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога. (см. Приложение Д, таблица 15).

Наличие парковки

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «наличие парковки» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий по шкале:

- парковка ограничена - 1 балл

- достаточное количество парковочных мест - 2 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «наличие парковки» для объекта коммерческой недвижимости составляет 8% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога. (см. Приложение Д, таблица 15).

Расчет рыночной стоимости офисного помещения методом сравнения продаж приведен в таблице 16 Приложения Д.

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164, 00 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках сравнительного подхода составляет с учетом округления (с НДС):

5 689 700 руб.

(Пять миллионов шестьсот восемьдесят девять тысяч семьсот) рублей