Шаг 5 – Заключаем договор с посредником.

Посредника Вы выбрали.

Попросите у него образец договора на оказание услуг. Внимательно изучите этот договор (лучше в спокойной обстановке, например, дома). Запишите свои вопросы. Проследите по договору схему взаимодействия: сколько вариантов посредник обязуется Вам найти, в какой срок, каков размер комиссионного вознаграждения, порядок его выплаты Вами и т.п.

Придя в офис, задайте свои вопросы и добейтесь четких однозначных, понятных ответов. Обсудите схему взаимодействия. Перед подписанием договора у Вас не должно оставаться никаких вопросов, не должно быть никаких белых или черных пятен, схема взаимодействия с посредником должна быть Вам понятна и Вы должны быть с ней согласны.

Итак, договор Вами одобрен. Обычно к договору существует приложение, в котором описываются параметры недвижимости, которую Вы хотите приобрести. Обратите на него особое внимание. Заполните его со всей тщательностью. Все те условия, которые Вы сформулировали на втором этапе, необходимо указать в приложении. Указывайте все параметры идеальной для Вас квартиры! Почему?

Ответ прост.

Во-первых, риэлтору банально будет проще искать для Вас подходящий вариант.

Есть и во-вторых. Обычно в договоре с риэлтором указано определенное количество вариантов, которое он Вам находит. Если же Вы укажете какие-нибудь расплывчатые параметры типа «хочу однокомнатную квартиру у метро», то количество этих лимитированных вариантов Вы очень быстро исчерпаете. А как поведет себя при этом посредник не известно.

Описывая идеальную квартиру, не бойтесь, что риэлтор отметет все несоответствующие Вашему описанию варианты. Опытный риэлтор очень скоро поймет, что же Вам нужно. Он будет предлагать Вам варианты, казалось бы не соответствующие описанию. Не отказывайтесь от них, сходите, посмотрите. А вдруг это именно то, что Вам нужно! А в отчете о просмотре можете указать, что квартира не соответствует Вашим требованиям.

Вывод. В договоре с риэлтором необходимо четко указать:

- цену сделки

- количество комнат

- район, станция метро

- расстояние от метро (пешком, на транспорте)

- этаж

- вид из окон

- планировку (линейная, распашная)

- наличие балкона, лоджии

- другие важные для Вас условия.

Шаг 6 – Выбор Вашей мечты. (Осмотр квартиры)

Вот и случилось! Ваш риэлтор нашел для Вас подходящий вариант и приглашает Вас на просмотр. Подготовьтесь к этому событию заранее. Как?

Хорошо бы заранее до посещения квартиры получить информацию о районе, о типе дома и годе его постройки, посмотрите типовую планировку квартиры. Такую информацию можно найти в интернете.

Тщательно обдумайте и запишите план осмотра. Что Вы хотите посмотреть? Составьте опросник. Так Вам будет легче сориентироваться на месте в непривычной, да что там говорить в стрессовой ситуации.

1. Когда дом построен

2. Был ли капитальный ремонт. Что меняли

3. Консьерж. Сколько стоит

4. Кто живет

5. Что вокруг: Лес, парк, пруд

6. Размер комнат

7. Размер кухни

Наличие перепланировок Зарегистрированы ли они. Попросите показать документы. Помните, если Вы купили квартиру с незарегистрированной перепланировкой, то после приобретения всю ответственность за выполненную перепланировку несете Вы.

Что из мебели хозяева готовы оставить (если это Вам нужно). За какую плату.

Внимательно слушайте хозяев.

Внимательно осмотрите потолки и стены. Нет ли следов потопов. Узнайте, что за люди живут. Кто соседи. Поговорите с консьержкой.

На встречу приезжайте заранее. Пройдите пешком от метро. Осмотритесь вокруг. Помните, здесь Вам придется ходить днем и ночью, в любую погоду. Обойдите дом вокруг. Посмотрите, нет ли рядом, например, линии высоковольтного электричества или мусорной свалки.

Будьте бдительны!

Шаг 7 – Заключение предварительного договора.

Подходящий вариант квартиры найден, стороны пришли к обоюдному согласию, сумма сделки обговорена. Что дальше? По сложившейся практике далее заключается предварительный договор. В риэлтерских кругах этот договор еще называют авансовым соглашением, договором задатка. Этот документ отражает желание продавца продать, а покупателя купить конкретную квартиру на конкретных условиях. При этом в договоре указываются все существенные условия предстоящей сделки.

Предварительный договор не является обязательным. Можно обойтись и без него.

Так зачем же в таком случае он нужен? Обычно риэлторы говорят своим клиентам, что предварительный договор – это своего рода гарантия серьезности намерений продавца и покупателя. Так ли это на самом деле? Давайте разберемся.

Обычно предлагается два варианта обеспечения будущей сделки: аванс и задаток.

В чем между разница между авансом и задатком?

Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

Передача и получение задатка регулируются статьями 380-381 Гражданского Кодекса РФ.

Законодательством установлены последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Казалось бы все просто: Покупатель дает задаток, продавец его принимает. В случае, если покупатель отказывается от сделки по независящим от продавца причинам, задаток не возвращается. Если продавец отказывается от своих обязательств, то он уплачивает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Просто? Не торопитесь. В случае возникновения спора между продавцом и покупателем им придется идти в суд. А вот в суде этот договор, скорее всего, не будет признан договором задатка. Пункт 3 статьи 380 ГК РФ гласит: «В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.»

А сомнения возникнут, так как задаток – это законодательно закрепленный способ обеспечения исполнения существующего обязательства. Предварительный договор покупки квартиры не порождает никаких денежных обязательств. Это лишь намерение заключить договор в будущем. Сам договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Таким образом, уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, то эта выплата совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является. И в случае отказа от заключения договора покупки-продажи квартиры подлежит возврату покупателю.

Аванс – это платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, и это его главное отличие. Аванс в любой момент может быть истребован назад или возвращен, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.

Перед подписанием предварительного договора:

Удостоверьтесь в том, что человек, подписывающий документы, имеет отношение к покупаемой квартире и обладает полномочиями принимать аванс.

Если договор заключается между продавцом и покупателем недвижимости, проверьте следующие документы:

- паспорта продавцов;

- правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о государственной регистрации права (на всех собственников), основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, передачи, дарения и т.п.);

- у доверенного лица, дополнительно к вышеперечисленному, должна быть нотариально заверенная доверенность, содержащая примерно такую фразу: «с правом принимать аванс…».

Если аванс принимает агентство недвижимости, нужно убедиться, что у агентства есть полномочия продавать эту квартиру. Попросите показать доверенность от продавца на право принимать аванс, оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемый объект, доверенность от руководителя агентства на сотрудника, подписывающего предварительный договор.

При передаче денег по предварительному договору независимо от его названия не забудьте составить расписку в их получении.