Классификация объектов недвижимости

Описание и экспертиза объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.[1]

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (рис. 1).[1]

Рис 1. Понятие о классификации недвижимого имущества (вещей)

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.[3]

a) В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

b) Соразмерность деления – сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

c) Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

d) Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень).[2]

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

*наличие только одной ступени классификации;

*разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

*высокая информационная насыщенность (рис. 1, 2, 3).[1]

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

Рис. 2. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам [1]

Рис 3. Пример общей классификации зданий фасетным методом по одному признаку[1]

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:

· Категория А – недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи или аренды.

· Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

· Категория В – избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости: [2]

• жилая – для личного использования (потребления);

• коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;

• производственная;

• инвестиционная – для вложения капитала;

• специального назначения.

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество можно классифицировать также по трем уровням, представленным в табл. 1:

Таблица 1

Признаки классификации недвижимости по уровням управления

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости: [1]

* коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

* личная жилая собственность;

* предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

* объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.[3]