Этап 5. Составление отчета об оценке.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке — это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 г. № 254—256.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

Состав информации, детальность и глубина выполняемых исследований и содержание отчета должны удовлетворять следующим принципам.

В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). В отчете должны содержаться все необходимые данные, чтобы заказчик отчета смог:

- понять содержание отчета и примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований, идентифицировать, источники использованной им информации и степень достоверности таковой;

- проверить выполненные расчеты (как промежуточные, так и конечного результата оценки) и воспроизвести их и для других комбинаций исходных данных.

Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная пли полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Информация является обоснованной, если она соответствует реальной действительности и позволяет пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком в процессе оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). Используемые в отчете термины не должны допускать двоякого толкования. Все специальные термины, используемые в тексте отчета, должны быть разъяснены.

Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести пользователя к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной (принцип достаточности). Информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;

если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;

отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (например, по кадастровой оценке земель различных категорий);

отчет об оценке должен быть пронумерован постранично и прошит. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью, если он осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

17. Метод выделения • Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами

Необходимые условия применения данного метода: • Наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки; • Соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования

Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа: 1. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использования цен предложения. При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся корректировки, сглаживающие их отличия

2. Рассчитывается стоимость воспроизводства или стоимость замещения возведения зданий и сооружений (или улучшений), аналогичных тем, которые расположены на земельном участке

Стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: • прямых издержек • косвенных издержек • прибыли инвестора Прямые издержки – расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают в себя: 1. Стоимость строительного оборудования и материалов 2. Заработную плату строительных рабочих 3. Стоимость эксплуатации строительных машин 4. Стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства 5. Прибыль и накладные расходы подрядчика Косвенные издержки – расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: 1. Затраты на проектирование 2. Подготовку территории строительства 3. Все виды долгов 4. Затраты на отвод земельного участка 5. Проценты по кредитам 6. Расходы на рекламу 7. Страховые платежи Прибыль инвестора – денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная прибыль может быть рассчитана: Исходя из норм отдачи по сопоставимым инвестициям; Как разность между ценой продажи и затратим на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений, который включает в себя величину физического, функционального и экономического (внешнего) износов зданий

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, экономический износ, как правило, неустраним. Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта в результате его устранения. Эти виды износа образуют накопленный износ: Накопленный износ = 1 – (1 – физ. износ) х (1 – функц. износ) х (1 – внешний износ) Накопленный износ может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям

Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как разность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта

3. Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений. При проведении все расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки

Достоинства метода выделения: 1) Это единственный метод расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками

2) Метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

3) Данный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости

Недостаток метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, т. к. с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводства зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок

Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на воспроизводства инфраструктуры целесообразна при ликвидации предприятий, аресте их имущества. Такой метод оценки введен для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством. Данная цена ежегодно определяется согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. №319 органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству

Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать нормативную цену земли на 25%. В конечном счете нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения

При оценке земель под объектами бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство произведенных улучшении, то есть дорог, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе предприятия. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка объекта бизнеса. Если для приведения земельного участка в нормальное состояние требуются затраты на устранение химического или радиационного загрязнения, уборки мусора и т. п., то их величина вычитается из стоимости земли