![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Определение предмета, цели, принципы, факторы формирования портфеля.
Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка. Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков. Цели формирования портфеля. Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости. По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели: ü Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду. ü Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса. ü Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду. ü Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров. ü Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг. ü Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией. ü Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.
Получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят от: ü наличия собственных средств; ü желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде; ü желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и др.
Основные принципы формирования портфеля. Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска. Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем. Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом: ü типа объектов; ü местоположения объектов; ü методов инвестирования капитала; ü предпочтений управляющего или компании; ü экономического развития региона; ü спроса и предложения на рынке недвижимости; ü уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;
Тип недвижимости — классификация объектов по целевому назначению приведена на рис. 1.
Рис.1. Классификация объектов по целевому назначению Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др. Методы инвестирования — возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и др. Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора — безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сдачи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старых объектов и др. Экономическое развитие региона — перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных методов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения. Спрос и предложение объектов недвижимости — наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ; наличие конкуренции и др. Доходность и рискованность активов портфеля. Доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков. Для оценки статистической зависимости между временными рядами ставок доходности для различных типов недвижимости существует коэффициент корреляции. Положительная корреляция свидетельствует о том, что рост ставок одного типа объектов вызывает рост ставок доходности другого типа объектов. И наоборот, при отрицательной корреляции рост ставок одного объекта вызывает снижение ставок другого объекта. Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находятся в противофазе, то в этом случае риск портфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля. Изменение структуры объектов недвижимости в портфеле должно происходить в зависимости от изменения ситуации на рынке капитала. Необходимо контролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля.
|