Общая характеристика основных юридических форм передачи объекта в управление

При передаче объектов (групп объектов) в управление могут использоваться различные юридические формы передачи объекта в управление (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования, передача объектов в аренду с правом сдачи вторичных объектов (помещений в здании) в субаренду и одновременной передачей части функций по управлению и т.д.). Многообразие возможных юридических форм делегирования функций управления связано в первую очередь с тем, что теоретически наиболее развитая их форма – оказание услуг на основе договора доверительного управления – является не всегда наиболее эффективной как для управляющего, так и для собственника с учетом состояния правового регулирования доверительного управления, законодательных ограничений, налогового законодательства и т. д.

Выделим основные юридические форму передачи объекта недвижимости в управление и дадим их общую характеристику.

Ø Первый тип отношений – «простое воспроизводство», предполагающее организацию нормальной эксплуатации объектов недвижимости без изменения ее функционального назначения и проведения специальных мероприятий по капитализации. Такого рода отношения опосредуются заключением договоров поручения либо агентскими соглашениями, предусматривающими оплату оказания частично передаваемых сервейинговой компании функций управления недвижимостью. В некоторых случаях функции организации эксплуатации дополняются функциями сдачи недвижимости в аренду и функциями финансового менеджмента.

Ø Несмотря на наибольшее распространение первого типа экономических отношений наиболее полно принципы сервейинга могут быть реализованы во втором типе отношений – доверительное управление, т.к. оно является адекватным способом долгосрочного управления недвижимостью и предполагает передачу объекта сервейинговой компании в распоряжение и пользование. При этом право собственности на объект управления сохраняется за владельцем.

Что касается объектов государственной собственности, следует иметь в виду следующее:

- предметом доверительного управления не может быть имущество, переданное на правах хозяйственного ведения и оперативного управления государственным унитарным предприятиям;

- концепция (бизнес-предложение) и программа (бизнес-план) доверительного управления объектами государственной собственности должны быть согласованы с отраслевыми органами исполнительной власти субъектов федерации либо муниципальных образований, ответственными за управление государственным (муниципальным) имуществом, в том числе в части формирования и исполнения бюджета;

- в случаях, когда объект является памятником архитектуры, истории или культуры, концепцию и программу управления необходимо согласовать с отраслевым органом, ответственным за охрану памятников;

- доверительное управление объектами государственной собственности должно предусматривать стабилизацию и рост доходов государственного бюджета как следствие того, что доходы от коммерческого использования недвижимости устанавливаются законом о государственном бюджете.

Ø Третий тип отношений между собственниками недвижимости и сервейинговыми компаниями в случае высокой капиталоемкости проекта развития недвижимости и необходимости разделения коммерческих рисков его реализации опосредуется договором совместной деятельности. В этом случае собственник имеет возможность передать объект в качестве вклада в совместную деятельность и по своему усмотрению определить степень участия в реализации проекта.

Ø Менее распространенными в практике хозяйствования являются отношения передачи объекта недвижимости в управления по договору аренды с правом субаренды. Этот тип отношений наиболее целесообразен для случаев, когда объект управления находится, например, в федеральной собственности: зданий – памятников федерального значения, для которых законодательством предусматривается исключительная аренда, или когда собственник заинтересован в получении стабильного фиксированного дохода от управления недвижимостью. При условии передачи объекта по договору аренды обязанность по проведению капитального ремонта (реконструкции, реставрации) объекта целесообразно вменить арендатору – сервейинговой компании, ибо последние прямо заинтересованы в улучшении состояния (капитализации) объекта в целях его коммерческого использования. Расходы сервейинговой компании на ремонт по договоренности сторон могут зачитываться управляющему в счет арендной платы (за исключение случаев, когда объект недвижимости находится в федеральной собственности). В этом случае доходы управляющей компании от пользования объектом должны окупать расходы по уплате арендной платы, а также по ремонту и содержанию объекта, осуществляемых в данном варианте из собственных средств сервейинговой компании.

Ø Сравнительно новым типом отношений участников сервейинговой деятельности является организация управления развитием недвижимости в интересах пайщиков. Паевых инвестиционных фондов или Потребительских обществ. Эти отношения возникают в условиях консолидации хозяйствующих субъектов в рамках единого имущественного комплекса (функционально взаимосвязанных объектов недвижимости). При этом объекты недвижимости вносятся в качестве пая, что позволяет реализовать все законодательно закрепленные преимущества рассматриваемой организационно-экономической формы хозяйствования.

Теоретически наиболее развитой формой является оказание сервейинговых услуг на основе договора доверительного управления. В то же время, она не всегда эффективна с позиции правового регулирования, законодательных ограничений, налогового законодательства. Поэтому при передаче в управление того или иного объекта недвижимости необходимо выбрать наиболее эффективную форму передачи, реализующую интересы собственника недвижимости и предпочтения сервейинговой компании.

Доверительное управление недвижимостью – это комплексный подход к развитию и управлению недвижимостью.

Одна из первых форм доверительного управления возникла еще в 11 веке, когда Орден Святого Франциска столкнулся с некоторым противоречием в своей деятельности. Проповедуя отказ от материальных ценностей, францисканцы сами обладали достаточно солидным имуществом в виде земель, монастырей, строений и прочих благ. Выход был найден в формуле «распоряжаюсь, но не владею». Все имущество Ордена формально принадлежало другим людям, а члены Ордена только распоряжались им как управляющие. Таким образом, формально они не владели материальными благами, а просто пользовались ими.

В настоящее время доверительное управление используется обычно для передачи на денежных средств в управление с целью получения прибыли. Термин широко распространен на инвестиционном рынке и означает инвестирование средств частных вкладчиков при помощи профессионалов, которые распоряжаются тем, куда наиболее эффективно вложить деньги. Используется данное понятие и в отношении управления недвижимостью.

Основные положения доверительного управления имуществом приведены в гл.53 ГК РФ (см. Приложение 1). В рамках Доверительного управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимостью в целях реализации интересов собственников.

Доверительное управление недвижимостью охватывает следующие направления:

- экономическое – управление доходами и затратами, позиционирование объекта на рынке.

§ Экономические задачи управления недвижимостью:

o планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости

o привлечение инвестиций

o маркетинг и реклама объекта, анализ эксплуатационных расходов и их снижение

o привлечение арендаторов, контроль за поступлением арендных платежей

o поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем

- техническое – содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями.

§ Технические задачи управления недвижимостью:

o техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

o отношения с коммунальными службами

o организация охраны объекта недвижимости

o отношения с субподрядчиками по эксплуатации

o согласование реконструкций, перепланировок и др.

- правовое – комплексное юридическое сопровождение Доверительного управления недвижимостью.

Правовые задачи управления недвижимостью:

- подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками и т.д.

- представление интересов в государственных и иных органах

- разрешение спорных вопросов – защита интересов в суде

- оформление прав на объекты недвижимости и землю

- согласование реконструкций и перепланировок

- независимая оценка объектов недвижимости и имущества

Задачи Доверительного управления недвижимостью определяет собственник: в зависимости от целей – максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

Доверительное управление – это ситуация, в которой владелец имущества (Доверитель) передает право распоряжения своим имуществом другому лицу (Управляющему).

Важно отметить три момента:

- Передается только право распоряжения имущества. Собственником имущества остается его владелец.

- Управляющий обязан управлять имуществом в интересах владельца.

- Права и обязанности сторон закрепляются договором (пример договора доверительного управления приведен в приложении В).