Оцінювання зносу майна

З позиції оцінювача нерухомості знос або знецінення ‒ втрата будівлями, спорудами та іншими об’єктами нерухомості вартості під впливом різних факторів. Залежно від факторів, під впливом яких знижується вартість об’єкта нерухомості, виділяють: фізичний, функціональний та зовнішній види зносу.

Фізичний знос ‒ знос, зумовлений частковим або повним фізичним руйнуванням будівельних конструкцій унаслідок впливу фізичних, кліматичних та інтттих факторів, або внаслідок неправильної експлуатації об’єкта. Як видно з визначення, фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом штучних та природних факторів, другий - під впливом експлуатаційних факторів.

Функціональний знос ‒ зменшення вартості майна внаслідок невідповідності функціональних характеристик об’єктів нерухомості сучасним вимогам для даного типу об’єктів. Функціональний вид зносу зумовлений, в основному, впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва. У вітчизняній економічній літературі функціональний знос називається моральним.

Економічний або зовнішній знос ‒ втрата вартості нерухомості внаслідок дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний спад у районі, де розташований об’єкт, великий потік транспорту в межах кварталу; зміна співвідношення між попитом та пропозицією на ринку; зміна фінансових умов, законодавства; місце розташування об’єкта (у центрі ділової частини міста чи в густонаселеному житловому районі).

На практиці оціночної діяльності розрізняють знос, що можливо усунути, та знос, який неможливо або економічно недоцільно усунути. Фізичний та функціональний види зносу визначаються станом самого об’єкта, зовнішній впливом оточуючого середовища. Відповідно, фізичний та функціональний види зносу поділяються на знос, що можливо усунути та знос, що неможливо усунути. Зовнішній знос завжди носить характер зносу, що не усувається. Критерієм зносу з точки зору можливостей його усунення є порівняння витрат на його усунення з розміром додатково отриманої вартості. Знос, який можливо усунути, припускає, що витрати на його усунення менші за додатково додану до об’єкта вартість. Знос, який неможливо або економічно доцільно усунути, - це знос, при якому витрати на виправлення дефекту перевищують вартість, яка при цьому буде додана до об’єкта.

Існує декілька методів визначення розміру накопиченого зносу. Основними з них є метод порівняння, метод розрахунку терміну життя, та метод розбиття.

Метод порівняння полягає у розрахунку ринкової вартості накопиченого зносу об’єкта нерухомості шляхом зіставлення його вартості відтворення з поточними цінами продажу аналогічних об’єктів. При використанні цього методу рекомендується така послідовність процедур:

1) відбір нещодавно-проданих об’єктів, які є аналогами для об’єкта нерухомості, що оцінюється, за характером покращень; коригування їх цін продажу;

2) визначення вартості земельної ділянки об’єкта-аналога (Вз);

3) визначення вартості покращень відібраних об’єктів з урахуванням зносу як різниця між ціною продажу об’ єкта зіставлення та вартістю земельної ділянки, на якій він розташований (Впз = ЦП - Вз);

4) розрахунок поточної вартості відтворення покращень кожного відібраного об’єкта - Вв (за методикою розрахунку, що описана вище);

5) визначення розміру накопиченого зносу порівнювальних покращень як різниця між вартістю відтворення та ціною з урахуванням зносу (Вв - Впз);

6) визначення середнього відсотка зносу порівнювальних об’єктів для його перенесення на об’єкт оцінки.

За умови відсутності активного ринку нерухомості та конфіденційності угод метод позбавляється інформаційної бази. Інший недолік методу - відсутність диференціації за видами та типами зносу, що обмежує використання цього показника в управлінні нерухомістю. І нарешті, метод досить трудомісткий, оскільки вимагає проведення розрахунків не лише по порівнянню продаж, але й по визначенню вартості земельної ділянки, вартості відтворення усіх об’єктів порівняння [19, с.88-89].

Розглянемо інші недоліки існуючих методів визначення зносу. Стандарт № 2 головним чином регламентує розрахунок величини зносу земельних поліпшень, яке рекомендується здійснювати шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя. Оскільки окремо про обладнання у стандарті рекомендацій не надано, розглянемо положення, які стосуються машин та обладнання у складі земельних поліпшень (будинків, споруд та машин і обладнання у їх складі, що розташовані на ділянці):

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури:

‒ величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

‒ величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;

‒ величина економічного зносу розраховується на основі порівняння: прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (пропозиції) подібного майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками" [1].

Як можна бачити, річ йде вже про нерухомість, до якої машини та обладнання не відносяться, до того ж слід врахувати, що незалежну оцінку Стандарти строго регламентують лише по відношенню до оцінки майна, де є державна складова, або існують державні інтереси щодо оподаткування. Застосована Стандартом № 2 нова класифікація зносу недосконала, ускладнює розуміння процесів оцінки, змішує втрати вартості від зносу з втратами від коливання попиту та пропозиції [1].

Вказані особливості складають певні труднощі щодо використання рекомендацій Стандартів та Методики оцінки майна № 1891 для оцінки машин та обладнання. До цього додаються недоліки рекомендованих алгоритмів розрахунку рівня сукупного зносу [3].За Стандартом № 1 " коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки" [2]. За цим визначенням, достатньо хоча б одному з коефіцієнтів (наприклад — зовнішнього зносу, визначення якого дуже непевне) дорівнювати нулю, або наблизитись до нього, як загальний коефіцієнт зміниться відповідно. Але ж, якщо невелике вдосконалення об'єкту, яке не буде дорого коштувати власнику, може зняти існуючу критичну невідповідність характеристик об'єкта зовнішнім вимогам, то хіба можна вважати такий знос повним?

Слід ще раз нагадати, що положення стандартів оцінки (№ 1, 2) фактично стосуються земельних поліпшень, хоча за текстом мова йде про майно загалом. Машини та обладнання — майно, але навряд чи можна оцінювати їх окремо та ще й за кожною одиницею згідно методам оцінки земельних поліпшень. Саме з цих причин спроба перенести на машини та обладнання методичні підходи до оцінки земельних поліпшень призводить до необхідності якось тлумачити законодавство, яке повинно бути однозначним і не потребувати додаткових толкувань. Оцінювач повинен додержуватись стандартів, але як це робити практично, коли сумарний знос за розрахунком згідно методу розбивки для окремого визначення рівня зносу за кожним його видом може перевищувати первісну вартість об'єкту, пояснень не надається, а сукупний знос визначається не сумою, а множенням на коефіцієнт придатності. В таких випадках іноді пропонується [19, с.152]: " Якщо сукупний знос об'єкта оцінки під впливом усіх факторів старіння перевищує 100%, то коефіцієнт (Ко), що враховує знецінення від сукупного старіння (зносу), можна визначити за формулою, яку слід доповнити складовою технологічного старіння об'єкта:

(5.17)

де К_ф — коефіцієнт фізичного зносу;

К_тс — коефіцієнт технологічного старіння;

К_фс — коефіцієнт функціонального старіння;

К_ес — коефіцієнт економічного старіння" [20, с.22].

Коефіцієнт (К₀) згідно даному підходу за змістом відповідає визначенню коефіцієнта сукупного зносу (придатності) за Стандартом № 1, але розраховується зовсім інакше. Ніякого обґрунтування до цього не додається, хоча цілком ясно, що оскільки сукупний знос ніяк не може перевищити 100% " під впливом усіх факторів старіння", то або невірно визначено складові, або їх так складати неможна. Проте слід додати, що це чи не єдине джерело, на яке можна посилатися, коли йдеться про проблеми практичного застосування положень стандартів.

Розглянуті вище підходи оперують вже визначеними коефіцієнтами зносу, але ж їх ще треба визначити. Щодо морального зносу (функціонального, технологічного, економічного чи будь-якого за назвою), то всі надії покладаються на експертну оцінку (яка, до речи, теж повинна на щось спиратися).

Визначення фізичного зносу машин та обладнання, як проблема більш актуальна (у порівнянні з моральним) в умовах нестачі коштів на оновлення, методично забезпечено трохи краще, але все єдино на якійсь стадії спирається або на порівняння з нормативами, які старіють скоріш за обладнання, або на експертну оцінку таких показників, як " Строк служби (строк економічного життя)", " Залишковий термін служби", передбачених Стандартами. У будь якому разі фізичний знос потребує прямих методів визначення його величини, таких як огляд об'єктів оцінки, випробування в робочих режимах, визначення надійності спрацьовування важливих вузлів та механізмів, розбирання з метою виявлення можливих скритих внутрішніх дефектів.

Звичайно за такими методами оцінюється транспорт та складні унікальні системи високої вартості. Транспорт — внаслідок простоти випробувань та підвищеного ризику експлуатації техніки, у якої можуть не спрацьовувати системи, без яких може статися катастрофа. Дороге устаткування - тому, що ризик втрати великої суми у разі купівлі унікальної машини у неробочому стані (яку за її унікальністю найчастіше не можна полагодити) переважає підвищені втрати часу та відповідно високу вартість діагностики за прямими методами оцінки зносу. Непрямі методи визначення фізичного зносу машин та обладнання спираються на дані підприємства — виробника машин та обладнання щодо строку їх служби, отримані у ході іспитів. Ці дані корегуються на такі умови використання оцінюваного об'єкту:

— фактична середня змінність роботи впродовж відпрацьованого часу (заводи - виробники строк служби звичайно визначають за середнім режимом

— 2 зміни, якщо це не є машина безперервної дії, або з виробничим циклом більш за 16 годин);

— наявність агресивних середовищ (переробка активних матеріалів, близьке розташування гальванічних, ковальських ланок, використання абразивних матеріалів);

— стаж роботи та рівень професійної підготовки персоналу (учні, невідповідний розряд, відсутність практичних навиків персоналу тощо);

— кількість проведених ремонтів усіх видів, рівень виконання передбаченого технічного обслуговування, рівень виконання технічних умов експлуатації, визначених виробником (використання робочих рідин та мастила обумовленого технічними умовами), дата останнього капітального ремонту, т. ін.

Стандартом № 2 щодо земельних поліпшень (то й для машин та обладнання у їх складі) рекомендується метод строку життя, який " базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими. Застосування інших оціночних процедур для визначення зносу (його окремих видів) можливе за умови окремого обґрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про оцінку майна" [20]. Такий підхід надає задовільні результати лише тоді, коли відноситься до земельних поліпшень загалом, для яких у звичайних умовах характерно те, що машини та обладнання як сукупність на момент оцінки знаходяться на якомусь середньому рівні зносу, бо поступово оновлюються, а будівлі та споруди фізично зношуються повільно, але невідворотно, при чому моральний знос виробничих та адміністративних приміщень настає навіть повільніше ніж фізичний.

Фізичний знос, який визначається відносно нерухомості, настає майже рівномірно, саме тому можна вважати, що її загальний знос пропорційний віку, й може бути достатньо точно відношенням фактичного віку земельних поліпшень до економічного строку життя. Стандарт власне й створений для регулювання питань приватизації, при якій продаж стосується майна загалом. При переході до вільного ринкового продажу окремих машин та одиниць обладнання його положення не спрацьовують, тому що для рухомості діють дещо інші закономірності:

1. Повний моральний знос машин та обладнання все частіше настає раніш за фізичний, то його не можна не враховувати, або орієнтуватись на те, що з фізичним враховані й усі інші види зносу, які для нерухомості не мають такого великого значення як для рухомості.

2. Сукупний знос машин та обладнання не має лінійного характеру й значно прискорюється наприкінці строку економічного життя, і тому не можна підходити до його оцінки з точки зору його пропорційності віку, бо тоді буде потрібна ціла система складного корегування оцінки.

3. Вторинний ринок машин та обладнання має свої особливості, оскільки на нові об'єкти ціни встановлює їх виробник з урахуванням витрат, а на вторинному ринку активною стороною є у першу чергу покупець, який тому й приймає у ньому участь, що не шукає " останнє слово науки та техніки" на первинному ринку, йому потрібне недороге обладнання, яке найбільш відповідає умовам майбутнього використання у нового власника, оскільки нова машина може виявитися занадто продуктивною й тому буде простоювати, занадто складною у обслуговуванні й потребуватиме окремого наладчика, занадто потужною й тому енергоємною для конкретного кола необхідних операцій технологічного процесу.

Треба констатувати, що загальносуспільні вимоги до рівня нової техніки зовсім не те саме, що індивідуальна оцінка покупцем конкретного обладнання, яке вже було у експлуатації. З огляду на це потрібно розрізняти суспільний та індивідуальний знос машин та обладнання, й далеко не завжди за оцінкою потрібно враховувати те, що дослідники трактують кожен на свій лад як економічний, технологічний, функціональний, конструктивний знос, або старіння, втрата споживчих характеристик, тощо, бо для покупця на вторинному ринку це може не важити нічого, якщо такі характеристики не були йому потрібні.

Нормовані галузевими стандартами строки служби для різних груп машин та обладнання відображають лише середні значення по групі в середньостатистичних умовах роботи та ще й на дату створення цих стандартів. Але ж це дуже динамічна характеристика, й середньостатистичні умови останніх десяти років — це кризові умови.

Частіше за практикою оцінки використовують " метод укрупненої оцінки технічного стану, який засновано на експертній оцінці процента фізичного зносу за спеціальною оціночною шкалою з певним шагом, наприклад 20% (табл. 3.1) [19, с.181-182], або " метод експертизи стану", де шаг оцінки рівня зносу 5%.

Незалежно від модифікації ці методи мають загальні недоліки:

Не враховують, що знос має нерівномірний характер, до того ж час від часу його знижують шляхом ремонту (для фізичного зносу) та модернізації (для морального з частковим відшкодуванням фізичного), і те, що об'єкт має задовільний вигляд після першого та п'ятого капітального ремонту не означає, що рівень зносу у цих випадках однаковий.

Орієнтовані більш на оцінку нерухомості, або цілком земельних поліпшень. Для обладнання визначення окремо лише фізичного зносу має сенс тільки в умовах кризи, коли проблема не стільки у рівні зносу, скільки у фінансових можливостях покупця, який не може собі дозволити замінити увесь парк обладнання, а купувати окрему сучасну машину найчастіше недоцільно, оскільки вона не відповідатиме можливостям інших машин застарілого діючого парку обладнання і її переваги у продуктивності, точності, потужності не будуть реалізовані.

Не відображують зв'язку рівня зносу з втратою вартості, оскільки ця залежність у будь якому разі не є лінійною, й не можна сказати, що 20% зносу означає 20% втрати вартості. Звичайна машина, якщо навіть взагалі ніколи не була в експлуатації, на вторинному ринку обов'язково втратить частину вартості порівняно з ціною, за якою купувалася на первинному.

Таблиця 3.1.

Оціночна шкала для визначення фізичного зносу машин і обладнання

Ступінчата градація, коли 40% — задовільно, а 41% вже незадовільно, хоча помилка при визначенні за такими критеріями може складати й 20%, залишає занадто багато простору для суб'єктивного фактору в оцінці.

Характеристики технічного стану за цим методом звичайно занадто загальні. Так. для рівня зносу 81-100% наведена в таблиці 5.3 характеристика визначає: " Елементи знаходяться в не придатному до експлуатації стані". Але ж досить вийти з ладу найменшій деталі, як машина вже не придатна до експлуатації. Мова ж іде про такий стан елементів, за яким економічно недоцільно їх ремонтувати як з точки зору витрат, так і результатів, у тому числі і строку, на який ремонт подовжить строк життя машини.

Метод зниження споживчих властивостей відображає залежність основних параметрів потужності, продуктивності, надійності та інших характеристик машин і обладнання від їх зносу. Коефіцієнт природного (звичайного) фізичного зносу розраховується на базі індексів зміни основних параметрів на момент оцінки порівняно з вихідними значеннями, які мав об'єкт на момент введення в експлуатацію, за формулою [20, с.21]:

(5.18)

де x₁ х₂, х₃ — значення основних параметрів на момент оцінки;

х_1.0, х_2.0, х_3.0 — значення основних параметрів на початок експлуатації;

a₁, а₂, а₃ — показники ступеня, що відображають силу впливу основних експлуатаційних параметрів зносу об'єкта.

Даний метод слід використовувати обережно, оскільки деякі важливі параметри, такі як втрати від браку, відхилення від норми точності, жорсткості, тощо, можуть у началі експлуатації дорівнювати нулю, то знос отримає значення мінус безкінечності. До того ж фізичний знос має стадії кількісного накопичення, де він не впливає на показники, але це не значить, що його немає і він не проявиться наступним днем повною відмовою обладнання.

Як можна бачити, немає чітко встановлених та беззастережних критеріїв визначення рівня навіть фізичного зносу, а коефіцієнти функціонального та економічного зносу (старіння) пропонується визначати за модифікаціями тих самих формул, що й для фізичного 1174), або експертною оцінкою чи порівнянням парних продаж [21, с.7].

Як вже відмічалося, за наведеними визначенням функціональний знос повністю відповідає ознакам класичного морального зносу з поділенням на знос першого та другого роду, що ж до " економічного (зовнішнього)" впливу, то деякі його фактори, за наданим визначенням (як ото зміни законодавства), на наш погляд є проявами морального зносу другого роду, бо якби не з'явилися нові, екологічно чисті машини, ніякий закон не забороняв би користуватися старими. А деякі, як ото коливання попиту та пропозиції, взагалі не є зносом, бо за таким коливанням машини та обладнання можуть стати не тільки дешевше (що трактується як знос), але й дорожче.

Виходячи з цього, ми обрали шлях поглиблення існуючих підходів, й вважаємо, що слід розглядати саме моральний та фізичний знос, при чому упорядкувати існуючи методи таким чином, щоб звести до мінімуму суб'єктивний фактор оцінки та забезпечити її однозначність за оцінкою різних експертів. Це можливо, якщо формалізувати залежність між вартістю машин та обладнання, строками їх корисного використання (служби, життя) та рівнем сукупного зносу.