![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Изменение стоимости любой недвижимости, зависит от целого ря-да факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. Первый уровень – уровень влияния глобальных факторов : 1) социальных; 2) экономических; 3) эколого-географических; 4) политических. Они косвенно влияют на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. Социальные факторы: плотность заселения; структура населения; демография; семейность; уровень образования и культуры населения, потребности. Экономические факторы: уровень жизни населения; предложение и спрос; финансирование строительства; налоги в области недвижимости; состояние и перспективы строительства. Эколого-географические факторы: географическое расположение; экология; сейсмология; геологическое состояние и природные ресурсы; технологические решения в области землепользования. Расположение объекта недвижимости может накладывать опреде-ленные ограничения на его использование с точки зрения охраны окру-жающей среды. Политические факторы: политическая стабильность; законодательство об ипотеке; налоговое законодательство; закон о кредитной политике. Второй уровень – уровень влияния локальных факторов (в мас-штабе города или городского района). На этом уровне имеют место та-кие факторы, как: 1) местоположение объекта; 2) физические характеристики объекта недвижимости; 3) условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. Местоположение: транспортная и пешеходная доступность; размещение объектов в плане города (района); наличие объектов социально-культурного назначения; примыкающее окружение. Местоположение – наиболее важный фактор. Важно сопоставлять размер участка с размером здания и устанавливать, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость недвижимости. Физические характеристики: функциональная пригодность и использование; привлекательность, комфорт; наличие коммунальных услуг; физическое состояние недвижимости; качество строительства и эксплуатации. Текущее состояние недвижимости является важным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, как и наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения. Условия финансирования: условия выделения средств; процентные ставки; сроки кредитования. Третий уровень – уровень влияния факторов, связанных с объек-том недвижимости. На этом уровне учитываются факторы, обусловлен-ные его характеристиками: 1) архитектурно-строительные; 2) финансово-эксплуатационные факторы. К архитектурно-строительным факторам относятся прежде всего объемно-планировочные показатели и др. Недвижимость должна соответ-ствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хо-рошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид. Кро-ме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости. Финансово-эксплуатационные факторы: доходы; эксплуатационные расходы; стоимость строительства. Влияние факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях. Данные факторы необходимо учитывать последовательно в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. 9. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова-ния объекта недвижимости отражает использование объекта недвижимости, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое: юридически допустимо; физически возможно; финансово оправдано; максимально эффективно. Юридически допустимо (т.е. правомочно) означает рассмотрение законных способов использования объекта недвижимости, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об историче-ских зонах и памятниках, экологическому законодательству. Физическая осуществимость означает рассмотрение технологиче-ски реальных для данного участка способов использования. Финансовая оправданность означает рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, кото-рые будут приносить доход владельцу недвижимости. Максимальная эффективность означает рассмотрение того вари-анта использования объекта недвижимости, который из физически осу-ществимых, правомочных и финансово оправданных будет приносить максимальный чистый доход. То есть даст оптимальные стоимостные результаты, а именно обеспечит наибольшую текущую стоимость объ-екта.
|