Недвижимость как товар

Недвижимость как товар всегда существует в двух видах (двойственный характер недвижимости как товара):

1) товар-объект - Недвижимость как объект можно приобрести в собственность

2) товар-услуга - Недвижимость в качестве услуги можно арендовать или снимать.

Двойственность недвижимости как товара характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости.

Офисные помещения не обязательно нужно приобретать в собственность. Большинство фирм офисы арендуют. Только крупные компании могут приобретать недвижимость в собственность, но большую часть своей недвижимости они сдают в аренду.

Недвижимость сама по себе компании не нужна. Недвижимость – необходимый фактор производства, который обязательно требуется использовать, но не обязательно приобретать в собственность.

В соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане получили право оформить в частную собственность занимаемые ими жилые помещения. Приватизированное жилье может являться объектом коммерческого оборота, то есть товаром.

Но обязательным признаком любого товара-объекта является возможность его выделения в натуре. Жилые помещения в многоквартирных домах этим признаком не обладают: все конструктивные элементы (стены, перегородки, перекрытия) являются составными частями дома в целом и к конкретному помещению отнесены быть не могут. Таким образом, жилое помещение, являясь объектом собственности и, следовательно, потенциальным товаром, практически не имеет материального воплощения. Приватизируя квартиру, гражданин получает не собственность в ее натуральном выражении, не «физическое тело» недвижимости, а право собственности, то есть возможность использования недвижимости в качестве экономического актива и источника дохода.

Если же объектом недвижимости является отдельно стоящее здание, то объект недвижимости и право собственности на него представляют неразрывное единство. В этом случае реализуется главное право собственника – распоряжение объектом собственности в полном объеме. Никто не может запретить собственнику перепланировку здания и т.д. Только такой вариант собственности является полноценным.

Таким образом, недвижимость как товар может присутствовать на рынке в трех модификациях:

1. Недвижимость – объект (при возможности выделения в натуре), включая право собственности.

2. Право собственности на объект недвижимости. Право собственности включает: право владения, пользования и распоряжения.

3. Услуги (возможность использования объекта недвижимости для определенных целей).

Специфические особенности недвижимости:

1. Преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо.

2. Инвестиционный характер. Недвижимость – долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости происходят главным образом под действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально другой характер удовлетворения потребности. Если продукты питания удовлетворяют потребности регулярно, то потребность в жилье может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия – приобретения жилья в собственность.

3. Уникальность. Главной причиной уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке.

4. Высокая капиталоемкость. При прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при создании недвижимости.

Помимо затрат, связанных с созданием недвижимости, большое значение имеют трансакционные издержки – связаны с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, являются: уникальность объекта недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ними, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т.д.

5. Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание, но и «недострой».

Товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Предметы длительного пользования могут являться товаром с момента изготовления до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования (исчезновение полезности). Только недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности (незавершенка), в момент готовности (объект нового строительства), и после него (объект прошлого строительства). Период товарности для недвижимости является максимальным.

Товары текущего спроса

Момент готовности

--------------------------------------- |-- -----------------------------------------------------------------> время

Срок товарности = сроку полезности (годности) = минимальный срок товарности

Инвестиционные товары

Момент готовности Конец физической жизни

---------------------------------------| ------------------------------------------ |------------------------> время

Срок товарности = сроку полезности

Инвестиционные товары

Начало строительства Момент готовности Конец физической жизни

| --------------------------------------- | ------------------------------------------ | ------------------------ > время

для земли

Срок товарности = максимальный срок товарности (больше срока полезности)

Для земли срок товарности бесконечен

(физическая жизнь земельного участка бесконечна)

6. Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости-объекта и недвижимости-товара. В одном физическом объекте недвижимости может содержаться множество товаров различной модификации. Пример – многоэтажный жилой дом со встроенным нежилым помещением на первом этаже. Товары в этом случае: все приватизированные квартиры (права собственности на них), услуги проживания на правах аренды, услуги проживания на правах найма, права собственности на встроенное нежилое помещение.

7. Неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления можно приобретать на общих основаниях без ограничений. Но для недвижимости иначе. На коммерческий оборот некоторых видов недвижимого имущества может быть наложен законодательный запрет, или ограничения.

8. Более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Ликвидность – степень обратимости товара в деньги. Ликвидность выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации товара (от появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях, для недвижимости это время – экспозиция - будет больше. Факторы ликвидности недвижимости: