Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

Кривая ОА₁А₂А₃А₄ отражает изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта.

На первом этапе жизненного цикла объекта кривая ОА₁ падает и соответствует затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимости. Точка А₁ соответствует общему объему инвестиций. Точке А₁ соответствует первая критическая и ключевая точка жизненного цикла объекта недвижимости – время ввода объекта в эксплуатацию.

По отношению к ней определяются фазы жизненного цикла объекта недвижимости:

- t₁ – подготовка и возведение объекта;

- t₂ – освоение мощности (срок окупаемости);

- t₃ – начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения);

- t₄ – начало физического и морального износа объекта недвижимости.

Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объектов недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика.

На третьем этапе жизненного цикла объекта недвижимости А2А4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Главная проблема экономики недвижимости:

Нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости адекватно отражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости.

Решение этой проблемы предполагает:

1. Определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп:

- натурально-вещественные характеристики объекта;

- пространственное окружение;

- рынок недвижимости.

2. Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);

3. Установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;

4. Определение целевых функций и критериев эффективности.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

В литературе под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Например, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»).

При таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Тогда:

Рынок недвижимости – взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

- В ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

- В процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

- В процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Особенности рынка недвижимости:

- Индивидуальность ценообразования;

- Ограниченность числа продавцов и покупателей;

- Локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости, от состояния региональной экономики и региональной законодательно-нормативной базы;

- Особый характер взаимодействия спроса и предложения;

- Высокий уровень трансакционных издержек;

- Взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;

- Низкая ликвидность объектов недвижимости;

- Многообразие рисков.

От спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.

Любой объект недвижимости – результат взаимодействия таких факторов производства как земля, капитал и труд, причем два из них мобильны, а третий – земля – неподвижен и ограничен.

Из ограниченности земельных ресурсов не следует, что, например, территория жилой застройки не может быть увеличена либо за счет увеличения территории города в целом, либо за счет сокращения доли земель промышленной застройки города.

Величина такой застройки может быть увеличена и при неизменной используемой площади земли – за счет увеличения этажности зданий, или за счет замены фактора земли дополнительными вложениями капитала и труда в тот же участок земли.

Таким образом, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. С другой стороны, процесс освоения новых территорий, создания новых объектов недвижимости, использования новых материалов и конструктивных решений – процесс длительный, а потому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество, или предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки с недвижимостью (трансакционных издержек).

Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от полноты и достоверности рыночной информации (прежде всего об уровне действительных цен на рынке), наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условий сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчета и т.п. Серьезное влияние оказывает на них также система государственного регулирования рыночных отношений: наличие специального налогообложения отдельных видов сделок, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничений при допуске на тот или иной рынок и пр.

Классификация трансакционных издержек:

- Издержки поиска информации – затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

- Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

- Издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки.

- Издержки спецификации и защиты прав собственности – затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

- Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения и выполнения сделки, условий контракта и т.д.

По всем указанным параметрам рынок недвижимости существенно отличается от иных рынков более сложными условиями осуществления сделок, поэтому трансакционные издержки здесь существенно выше, чем на других рынках.

В развитых странах при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3% от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять до 7-8% и более.

В Санкт-Петербурге, например, общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью составляет сегодня в денежном выражении до 10% от цены объекта.

Высокий уровень трансакционных издержек связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости.

Под ликвидностью здесь понимается скорость превращения какого либо актива в наличные деньги. Кроме того, есть и другое понятие ликвидности – способность актива сохранять свою стоимость, защищенность актива от колебаний в стоимости (выраженной в денежной форме).

По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует большего времени для его реализации. Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже. Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще более длительным.

Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми.

На рынке недвижимости можно выделить следующие виды рисков по их природе:

- Юридические – возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, не выявленных обременений объекта и т.д.

- Технологические и градостроительные – неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.

- Экономические и организационно-экономические – неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке недвижимости, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.

- Финансовые риски:

риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе – изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменение темпов инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных инвестиций;

риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования деятельности, уровнем проработки финансовых решений – выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, так как предполагает жесткий график погашения основного долга и выплату процентов, чего нет при эмиссии акций; в то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточного объема привлечения финансовых ресурсов;

риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов.

Существенным является различие в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, то для вторичного рынка юридические риски существенно важнее и характернее.

Первичный рынок недвижимости – совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания.

Вторичный рынок недвижимости – совокупность сделок, совершаемых с уже созданными объектами, находящимися и находившимися какое-то время в эксплуатации.

Первичный и вторичный рынок недвижимости взаимовлияют друг на друга, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования.

Цены вторичного рынка являются ориентиром, который показывает, на сколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Вторичный рынок недвижимости в свою очередь испытывает на себе влияние первичного рынка. Если растут затраты на строительство, то это приведет к росту цен и снижению спроса на первичном рынке, что в свою очередь ведет при прочих равных условиях к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке.

Товары первичного и вторичного рынков недвижимости являются товарами-субститутами (товарами-заменителями). Для данной группы товаров действует правило: если цены на товары-заменители растут, то растет спрос и соответственно цена на данный товар, и наоборот, при падении цены на товары-заменители падает спрос на данный товар. В данном случае: рост цены одного товара – недвижимости на первичном рынке – ведет к росту спроса на товар-заменитель – недвижимость на вторичном рынке.

Главная специфическая черта рынка недвижимости – рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими секторами рыночной экономики:

- Спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

- Присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

- Информация о рынке не является открытой, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

- Издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.д.) весьма высоки;

- Предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

- Вхождение на рынок новых участников затруднено;

- Для товаров характерна низкая ликвидность.

Структура рынка недвижимости:

По масштабам рынков с точки зрения территориальных границ

Каждый из рынков состоит из сегментов

Каждый сегмент имеет вид

Системная модель рынка недвижимости

Особенности рынка недвижимости по сравнению с рынками стандартизированных товаров

Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости

ПРАВОВОЕ ПОЛЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ