Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
I. Затратный подход
|
|
Затратный подход основан на принципе замещения.
Рыночная стоимость объекта недвижимости (ОН) по затратному подходу:
Vз = ПВС – О + ЗУ,
где:
Vз – рыночная стоимость ОН по затратному подходу;
ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;
О – обесценение ОН (износ);
ЗУ – стоимость земельного участка.
1. Полная восстановительная стоимость:
ПВС = СВ (СЗ) + ПЗ,
ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;
СВ (СЗ) – стоимость воспроизводства (замещения) ОН (стоимость нового строительства);
ПЗ – прибыль застройщика.
Методы расчета ПВС:
| Метод | Формула | |
| 1. Методы сравнительной единицы | ||
 упрощение расчетов, снижение точности
| а) Метод УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства) | ПВС = 
где:
 - стоимость строительства единицы строительного объема ОН в ценах 1969 года по сборнику УПВС;
 - строительный объем ОН;
 - индекс цен на СМР (строительно-монтажные работы) от цен 1969 г. в цены 1984 г. [в среднем 1, 22];
 - индекс цен на СМР от 1984 г. в цены 1991 г. [в среднем 1, 64];
 - индекс цен на СМР от цен 1991 г. в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС – регионального центра по ценообразованию в строительстве];
 - коэффициент, учитывающий местоположение ОН;
 - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику УПВС [0, 85 – 1, 15], определяется экспертным методом;
 - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0, 85 – 1, 15], определяется экспертным методом;
 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1, 2 – 1, 25];
 - коэффициент, учитывающий НДС;
|
 повышение трудоемкости, повышение достоверности
| б) Метод Ко-ИНВЕСТ | ПВС = 
где:
 - стоимость строительства единицы площади ОН в ценах на дату составления сборника Ко-Инвест;
 - площадь ОН;
 - индекс цен на СМР от цен на дату составления сборника Ко-Инвест в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС];
- коэффициент, учитывающий местоположение ОН – выбирается по бюллетеню Ко-Инвест;
- коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику Ко-Инвест [0, 85 – 1, 15], определяется экспертным методом;
- коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0, 85 – 1, 15], определяется экспертным методом;
- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1, 2 – 1, 25];
- коэффициент, учитывающий НДС;
|
| 2. Методы количественного обследования | Предполагают составление сметных расчетов (смет) на строительство ОН. | |