Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Федеральный закон от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

		Недвижимость как объект специальной регистрации		Особые условия
	- Земельные участки - Участки недр - Обособленные водные бассейны - Здания и сооружения - Жилые и нежилые помещения - Леса и многолетние насаждения - Предприятия как имущественный комплекс - Вновь создаваемые объекты - Кондоминиумы - Незавершенное строительство		- Права, возникшие до 1.02.98 г. действительны без регистрации - Регистрация в субъектах РФ и муниципалитетах до 1.02.98 г. действительна - Регистрация сделок после 02.02.98 г. требует регистрации прав на объект, возникших до 02.02.98 г.

* Права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты регулируются особым законодательством.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления, поданного:

- Правообладателем или уполномоченным им лицом по доверенности;

- Стороной (сторонами) договора или уполномоченным лицом по доверенности;

- Лицом, у которого права на недвижимость возникли по государственному акту или акту органа местного самоуправления;

- Всеми сторонами сделок, не требующих нотариального удостоверения (при уклонении одной из сторон от регистрации переход права собственности происходит на основании решения суда);

- Одной из сторон сделки, нотариально удостоверенной по желанию любой стороны;

- Органами государственной власти, местного самоуправления, а также юридическими лицами и гражданами РФ, субъектов РФ или муниципалитетов, которым принадлежит недвижимость.

К заявлению прилагаются:

- Документ о правах на недвижимость;

- Документ об оплате регистрации;

- Удостоверение личности физического лица;

- Учредительные документы юридического лица;

- Удостоверение личности представителя юридического лица и документ о его полномочиях;

- План земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими, со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав.

Основаниями для государственной регистрации являются:

- Наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение прав на недвижимость;

- Сделки с недвижимостью.

1. Акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления;

2. Акты о приватизации жилых помещений;

3. Акты, ранее выданные уполномоченными органами государственной власти;

4. Свидетельство о праве на наследство;

5. Договоры и другие сделки;

6. Судебные решения, вступившие в силу;

7. Иные акты передачи прав на недвижимость заявителю от прежнего владельца и сделки с нею.

К данным документам прикладывается:

- План земельного участка, участка недр;

- План объекта недвижимости с кадастровым номером.

Структура разделов Единого государственного реестра прав не недвижимость (ЕГРПН):

	При несоответствии данных приоритет имеют: - Записи на бумажных носителях - Правоустанавливающие документы		ЕГРПН		Ведется на бумажных и магнитных носителях информации
	Раздел 1 – Информация о земельных участках		Раздел 2 – Информация о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимости		Раздел 3 – Информация о квартирах, помещениях и иных объектах в составе зданий и сооружений

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ.

Определение термина рыночной стоимости

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности определяют, что:

рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Данное определение является базовым. Все иные виды стоимости, отличные от рыночной стоимости, обычно определяются через отличия определяемого вида стоимости от рыночной стоимости.

Обоснование выбора вида стоимости, отличного от рыночной стоимости

Необходимо отметить, что в связи с целью оценки, базой оценки помимо рыночной стоимости может являться и ликвидационная стоимость объекта недвижимости.

Реализация имущества, в данном случае, предполагает крайне сжатые сроки реализации (до 1 месяца), незначительный объем рекламы, а также отсутствие какой-либо предпродажной подготовки объекта.

Эти чрезвычайные обстоятельства, связанные необходимостью (вынужденностью) продажи, отразятся на цене сделки. Сжатые сроки и недостаток рекламы не способствуют созданию условий конкуренции и не позволяют сторонам сделки получить и проанализировать всю необходимую информацию.

Сегмент рынка реализации оцениваемого имущества может не быть открытым, поскольку лишь незначительное число фирм могут выступать на таком рынке в качестве продавцов, а участие фирм или физических лиц в качестве покупателей также сильно ограничено короткими сроками проведения продажи и ее локальным характером, определяемым использованными для объявления о торгах местных СМИ.

Таким образом, для целей продажи оцениваемого имущества оценщик может определять специальную стоимость имущества.

Необходимо отметить, что по своей сути специальная стоимость имущества – не что иное, как принудительная ликвидационная стоимость.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Определение ликвидационной стоимости

В Распоряжении ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р «Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов» говорится, что:

«под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости».

Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенным в Международных стандартах оценки МСО-2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», где говорится, что:

«ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

Согласно подпункту «ж» пункта 4 стандартов ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Из приведенных определений следует вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденной продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

Кроме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Оцениваемые права

Целью оценки, как правило, является определение рыночной или ликвидационной стоимости права собственности на объекты недвижимости. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Процесс оценки объекта недвижимости

ЭТАП 1. Определение задачи оценки

-

Цель задания на оценку

-

Идентификация прав на объект

-

Искомый вид стоимости

-

Независимость оценщика

-

Идентификация объекта

-

Дата оценки

ЭТАП 2. Составление плана оценки

-

Определение требования к

-

Оценка трудозатрат оценщика

исходной информации

-

Предложения об условиях

-

Выбор методологии

выполнения задания и гонораре

ЭТАП 3. Сбор и проверка информации по объекту оценки

-

Рынок, сегмент рынка

-

Юридические права

-

Уровень арендной платы

-

Обследование объекта

-

История объекта оценки

-

Доходный потенциал объекта

-

Существующие аналоги

-

Техническое состояние объекта

-

Технические параметры

-

Оценка достоверности данных

ЭТАП 4. Применение уместных подходов и методов к оценке

ЭТАП 5. Согласование полученных результатов оценки

-

Обзор факторов стоимости в

-

Логические рассуждения

связи с принципами оценки

-

Взвешивание результатов

-

Вероятностные

-

Соответствие целям оценки

показатели стоимости

-

Заключение о стоимости

ЭТАП 6. Отчет о результате оценки стоимости

Письмо с

Полный

выражением мнения

повествовательный

(экспертное заключение)

отчет

Процесс оценки

Оценка (определение стоимости) - это процесс решения проблем, в котором различные физические, экономические и социальные факторы анализируются по отношению к оцениваемому объекту.

То есть процесс оценки – есть нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости адекватно отражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости.

Процесс оценки включает:

- Осмотр объекта в присутствии заинтересованных сторон;

- Изучение проектных данных, данных о фактическом состоянии зданий и сооружений, полученных в результате осмотра, а также сведений об использовании и происхождении объектов, полученных от представителей Заказчика и Собственника;

- Сбор необходимой рыночной информации, в том числе изучение смет, составленных специально для целей оценки независимым сметчиком;

- Применение общепринятых подходов к оценке стоимости;

- Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;

- Расчет ликвидационной стоимости;

- Написание отчета об оценке.

Подходы к оценке:

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает оборудование в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Рыночный (сравнительный) подход. Данный подход эффективен в случае, когда имеется близкий аналог или несколько аналогов. Цена объекта-аналога анализируется, корректируется, очищается от влияния нехарактерных обстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен в соответствующем секторе рынка.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними

Затратный подход. Предпосылка данного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Согласно затратному подходу стоимость объекта определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа.

Под восстановительной стоимостью понимаются затраты на воссоздание объекта в первоначальном виде, монтаж и наладку.

Накопленный износ. Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом оценки на момент оценки в процентном выражении под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

ЗАТРАТЫ: Денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности

СТОИМОСТЬ: денежный эквивалент собственности

мера того, сколько готов заплатить

гипотетический покупатель за оцениваемую собственность

ЦЕНА: Денежные средства, уплачиваемые за собственность

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при:

- купле и продаже имущества,

- получении кредита под залог имущества,

- определении базы налогообложения,

- страховании имущества,

- выделении доли участков предприятий,

- реорганизации,

- ликвидации,

- использовании прав наследования и судебного приговора.

Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее.

Стоимость недвижимости создают 4 фактора, действующие на рынке:

- спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;

- полезность;

- ограниченность предложения;

- отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженная в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше; чем дольше вы получаете доход, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы.

Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением, может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками. Квартиры, предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену, чем квартиры, продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании. Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя, с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки.

При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени.

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории, чем, например, жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона, и даже республики. Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты, находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры.

Поправки к стоимости аналогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования. Не требуется поправок к ценам, если часть стоимости уплачивается продавцом, и это является обычным для данного рынка. Поправки не должны производиться механически, они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, к примеру, налоговым регулированием. На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.

Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная.

Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода.

Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Инвестор так же хотел бы, чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода. Для настоящего инвестора все иные удовольствия, связанные с владением собственностью, не имеет сколько-нибудь существенного значения.

Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость. Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке.

Принципы оценки недвижимости.

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки.

Принцип спроса и предложения.

В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Если предложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будет котироваться выше, чем первый проданный лот. Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос, а, следовательно, и стоимость.

Принцип изменения.

Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон.

Принцип замещения.

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизиться к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ делится на две части:

- оптимальное использование вакантного участка земли;

- оптимальное использование участка со строениями.

Анализ свободного участка производится для того, чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.

С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен. Здание отеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирование, если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него. Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма.

Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. Существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить, насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.

Принцип падающей и растущей продуктивности.

Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того, чтобы увеличить отдачу от недвижимости. При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора, а значит, и стоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты. Таким образом, будет иметь место эффект падающей отдачи.

Принцип вклада.

Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения, влекут увеличение стоимости имущества. Согласно принципу «предельной производительности» дополнительные улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты. Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости. К примеру, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж. Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением. Следует учесть, что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества, однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собственности достаточно трудно.

Принцип конкуренции.

Фундаментальные экономические силы, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Ярким примером является рынок жилья, прежде всего квартир. Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием, достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например, избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены. Однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне. Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию, создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы.

Принцип соответствия.

Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки, где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения. Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля, то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения. Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов. Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи. Учитывая это, во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем, чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт.

Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории. Жилой дом, на строительство которого затратили в несколько раз больше средств, чем в среднем по округе, будет оцениваться гораздо ниже, чем, если бы он находился в более благоприятном окружении. Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей. Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости. Размеры офисных помещений в одном районе, как правило, варьируются вокруг некоей нормы. На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов.

Принцип регрессии.

Этот принцип гласит: когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости, поддерживая окрестности на одном уровне, то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе.

Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах, где отсутствует зонирование, и различные участки в различное время были проданы разным владельцам. Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом, подземную резиденцию, двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод, что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости.

Принцип ожидания.

Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения. Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Столь же значимо оно для рынка земли, в том числе сельскохозяйственной. Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов.

В отдельных случаях, когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат. Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита, законодательные ограничения, вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей, а также высокие налоги на владение недвижимостью.

Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации.

Когда федеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламент страны издает новый закон, это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость.

Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюнктуру рынка недвижимости несколькими путями. Если городские налоги значительно выше, чем в окрестности, то это определенно будет тормозить деловую активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость. Если местная власть пользуется доверием, укрепляет правоохранительные органы, пожарную службу и местную систему образования, это будет способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения также важны.

Зональные различия.

Во многих странах территория поделена на округа, в рамках которых самофинансируются коммунальные системы (транспорт, водоснабжение, канализация и т.п.), а также образование и сервис. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу.

Влияние на стоимость ближайшего окружения.

Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов, стремящихся иметь солидных клиентов. Если же преступность в районе высока, большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют, не находя арендатора, то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес.

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат (затратный подход), оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный подход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (подход по доходу). Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно. Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора, поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.

Подход с точки зрения затрат.

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация, а в конце добавляется стоимость земельного участка.

Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов:

- определение стоимости земельного участка;

- определение стоимости воспроизведения улучшений;

- расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации;

- добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства.

Оценка по прямому сравнению продаж.

Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому никто не выложит за товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством. Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей.

Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага:

- сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов;

- количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.

Обычно выделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать при сравнении аналогов: дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи (форму оплаты и пр.).

Подход с точки зрения доходности.

Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход, при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет. В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования.

Необходимо провести анализ и учесть все факторы - физические, социальные, экономические, действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости. При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности: структуру улиц (тупики и улицы, не имеющие проезда связь с основными магистралями, возможности подъезда, расстояние до центра города, расстояние до основных центров занятости, расстояние до торговых центров), транспортную инфраструктуру (это связано с затрачиваемым временем на поездки, стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно); фактор удобства (пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ, магазинов, других услуг, парков, церквей, культурных учреждений); природное окружение (природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки).

Экономическими факторами, влияющими на окружение, являются: процент домовладельцев, престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальное управление.

Существует еще ряд факторов, влияющих на стоимость спрос, полезность, дефицит и возможность передачи.

Спросом называется количество какого-либо товара или услуг, доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний. Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром, и возможность заплатить за него. Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены.

Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания. Обычно чем более полезна вещь, тем больше потребностей она способна удовлетворить, тем большим будет спрос на нее. Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены. Считается, что свободный участок земли (без ограничений на использование и застройку) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения. Все застройщики - жилой, доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить такой участок земли.

Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них. Чем больше дефицит, тем выше цена. В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от “предложения”. Предложение предполагает, что товары или услуги, на которые предъявлен спрос, могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя. Но из-за того, что недвижимая собственность привязана к определенному месту, считается, что она должна быть доступна. Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности, где никто не хочет жить.

Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям. Даже если на участок земли имеется спрос, этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен, он не будет иметь стоимость, если его владельцы не захотят с ним расстаться. Таким образом, если запрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным покупателем, она не будет иметь стоимости.

Факторы, влияющие на состояние и динамику

спроса и предложения на рынке недвижимости

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ