Метод прямої капіталізації доходу: характеристика та принципи використання.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі,
коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках
періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не
обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу
здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод прямої капіталізації використовується у випадках, коли прогнозований річний доход постійний, і не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежений часом.

За методом прямої капіталізації вартість нерухомості визначається за допомогою використання лише двох змінних: очікуваного доходу від оцінюваного об’єкта та норми доходу чи прибутку. Під доходом, зазвичай, мають на увазі чистий операційний доход, який здатна принести нерухомість за рік, під нормою прибутку — коефіцієнт або ставку капіталізації.

Метод капіталізації застосовується у тому випадку, коли майбутні чисті доходи або грошові потоки приблизно будуть рівні поточним або темпи їх зростання будуть помірними і передбаченими. Суть методу полягає в тому, що визначається величина щорічного доходу і відповідна цьому доходу ставку капіталізації, на основі яких розраховується ціна підприємства.

Даний метод визначає потік доходу і перетворить його в поточну вартість шляхом вживання норми капіталізації. Вартість визначається як відношення чистого доходу до норми прибутку (капіталізації).

Метод капіталізації чистого доходу не враховує вартість матеріальних і нематеріальних активів. Він вимірює ефективність використання всіх активів з погляду їх здатності проводити дохід. Оцінювач дає висновок про динаміку доходу і вибирає норму капіталізації. Чим більш обґрунтовані значення для грошового потоку і норма капіталізації, тим більшу вагу матиме для потенційного покупця оцінка, отримана даним методом.

Таким чином, для підприємства капіталізація залежить від ринкової вартості акцій, тобто від оцінки суспільством вартості цього підприємства - інтегральної оцінки його стійкості, прибутковості, необхідності його продукції для суспільства, новизни обладнання, кваліфікації персоналу і безлічі інших характеристик, що не піддаються точному кількісному визначенню. Більш того, багато з цих характеристик не властиві самому підприємству, а визначаються зовнішнім середовищем, наприклад, конкурентна позиція підприємства.

Рівень капіталізації підприємства може збільшуватися двома напрямами - при незмінному числі акцій вартість цих акцій може зростати, або при незмінній вартості акцій збільшується їх кількість. У будь-якому випадку, капіталізація підприємства зростає - тобто збільшується цінність підприємства, вартість його активів, що визначається шляхом встановлення ринкової ціни за його акції.

Капіталізацію ринку можна збільшувати декількома способами:

- випускаючи нові акції в кількостях, що не призведе до різкого падіння цін;

- забезпечуючи збільшення ліквідності ринку;

- забезпечуючи збільшення ефективності роботи компаній (наприклад, зменшуючи оподаткування).

7. Вплив зносу на вартість майна; види зносу та способи їх визначення.

Знос майна - зниження вартості майна з різних причин. Існують три види зносу нерухомості - фізичний, функціональний, зовнішній.

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкту нерухомості, його споживчій привабливості з погляду потенційних інвесторів і виражається в зниженні з часом вартості під впливом різних. У міру експлуатації об'єкту поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель і споруд, а так само їх функціональна відповідність поточному майбутньому використанню, пов'язані з життєдіяльністю людини.

Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкту нерухомості, виділяють наступні види зносу: фізичний, функціональний і економічний(зовнішній).

Фізичний зносє поступовою втратою спочатку закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкту під впливом природно-кліматичних чинників, а також життєдіяльності людини.

Ознаками функціонального зносу в оцінюваній будівлі, як правило, є невідповідність його об'ємно-планувального і конструктивного сучасним стандартам, включаючи різне, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до його поточного або передбачуваного використання.

Залежно від фізичної можливості і економічної доцільності усунення причин, що викликали функціональний знос, підрозділяють на усувний і неусувний. Вартісним виразом функціонального зносу є різниця між вартістю відтворення і вартістю заміщення, оскільки розрахунок останньої, виходячи з свого визначення, свідомо виключає функціональний знос розгляду.

Зовнішній знос- це знецінення об'єкту, обумовлене негативним відносно до об'єкту оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, сервітутів на певне використання нерухомості, зміни навколишньої інфраструктури, що накладаються, законодавчих рішень в області оподаткування і т. п. Зовнішній знос нерухомості, залежно від причин, що викликали його, в більшості випадків є неусувним незмінності місцеположення, у ряді випадків може «самоусунутися» із-за позитивної зміни навколишнього ринкового середовища.