Особенности сделок с жилыми и нежилыми помещениями.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки граждан и юридических лиц с принадлежащими им жилыми и нежилыми помещениями (купля-продажа, аренда, мена, дарение и другие) никогда еще не получали такого размаха, как в настоящее время.

Наибольшей популярностью пользуются купля-продажа, аренда, мена и дарение (для физических лиц).

а) купля-продажа жилых/нежилых помещений

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, если между сторонами уже решены вопросы, связанные с объектом купли-продажи и его ценой, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

1) Договор купли-продажи и передаточный акт в кол-ве 3-х экз. (для стороны покупателя, продавца и регистрирующего органа) – все три экз. сдаются в регистрирующий орган, два из них возвращаются с печатями регистрирующего органа;

2) Свидетельство или иной правоустанавливающий документ на объект сделки – жилое/нежилое помещение;

3) Документы-основания, на основании которых объект сделки был приобретен Продавцом;

4) Кадастровый паспорт, экспликация;

5) Справка о стоимости квартиры, если договор будет нотариально заверяться;

6) Нотариальное согласие супруга/супруги обеих сторон по сделке на совершение сделки купли-продажи;

7) Также для жилого помещения предоставляется выписка из домовой книги + финансово-лицевой счет (подойдет также единый жилищный документ) – указанные документы действительны не более 30 дней;

8) Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;

В случаях, если в соответствии с условиями договора купли-продажи регистрация перехода права ставится в зависимость от совершения действий по передаче имущества, документ, подтверждающий исполнение указанных действий, может быть представлен сторонами на регистрацию.

Если стороны договора или одна из сторон — юридическое лицо, предоставляется пакет учредительных и уставных документов в нотариальных копиях (св-ва ОГРН, ИНН, Устав/Учред. договор, приказы о назначении генерального директора), выписка из ЕГРЮЛ (действительна не более 1 мес.) и решение/протокол полномочного органа организации о совершении сделки.

Регистрация договора купли-продажи осуществляется территориальным органом управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Аренда жилых/нежилых помещений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если заключается сроком на один год или более.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор можно не регистрировать в уполномоченных органах.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Заключение договора аренды на помещение содержит в себе массу тонкостей, которые могут помешать не только извлекать из него выгоду, но и вести бизнес в целом.

Мена жилых/нежилых помещений.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Существенными условиями в договоре мены признается предмет договора, т.е. обмениваемые объекты.

Переход права собственности на недвижимость по договору мены подлежит государственной регистрации.

Дарение жилых/нежилых помещений.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Совершение указанного договора невозможно между коммерческими организациями.

При этом следует иметь в виду, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Также в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Договор дарения недвижимого имущества совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.