Особенности возникновения права собственности на самовольную постройку и в силу приобретательной давности.

Статья 222.ГК РФ Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Абзац утратил силу.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Под самовольной постройкой понимается строительство объектов, недвижимости без разрешения на строительство. Ст. 222. Разрешение на строительство это документ удостоверяющий право собственника, владельца или арендатора или пользователя объектов недвижимости осуществить застройку земельного участка, а также произвести строительство, благоустройство, ремонт.

Разрешение выдается физическому или юридическому лицу при наличии документов удостоверяющих права на земельный участок и при наличии утвержденной проектной документации. Таким образом, самовольная постройка может быть возведена как на самовольно занятом участке, так и на участке, предназначенном для строительства, но без разрешения и/или с нарушением градостроительных норм и правил. В соответствии со ст. 222 ГК постройка не считается объектом недвижимости, право собственности на нее не возникает, а на лицо ее осуществившее возлагается обязанность снести постройку самостоятельно или за свой счет. Сделки по распоряжению самовольной постройкой являются недействительными (ст. 168-169 ГК), следовательно, самовольный застройщик является собственником строительных материалов, но не возведенного объекта недвижимости. Существуют два исключения из изложенного выше правила:

a) Право собственности на самовольную постройку на непринадлежащем лицу участке может быть признано за ним в судебном порядке при условии, что компетентные органы государственной власти или местного самоуправления в установленном порядке предоставят такому лицу такой участок под застройку. Такое предоставление участка возможно, если постройка возведена в территориальной зоне поселения, в пределах которой градостроительными регламентами допускаются соответствующие параметры и виды использования земельных участков.

b) Право собственности признается за владельцем участка, а он возмещает строителю расходы в размере определенном судом (сведен к минимуму).

К производным способам относятся случаи вторичного приобретения права собственности в силу правопреемства, т.е. от одного лица к другому в силу договора или иных гражданско-правовых оснований.

Статья 234. ГК РФ Приобретательная давность

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Под приобретательной давности понимается возможность гражданина или юридического лица, не являющего собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющего как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, либо движимым имуществом в течение 5 лет претендовать на приобретение права собственности, на это имущество. Субъектами, имеющими право претендовать на приобретение имущества в силу приобретательной давности, являются граждане и юридические лица, на публично-правовые образования данная процедура не распространяется. Объектом приобретательной давности может быть любое имущество как движимое, так и недвижимое за исключением имущества изъятого из гражданского оборота. Имущество, ограниченное в обороте может перейти в собственность в силу приобретательной давности, но порядке, указанном в специальном федеральном законе и приобретения соответствующего разрешения – лицензии. Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Однако нормы ГК, регулирующие порядок приобретения имущества в силу приобретательной давности носят специальный характер по отношению к общим нормам, регулирующим приобретение, например бесхозяйных вещей или находку. Нормы ст.234 о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (например, по договору найма жилого помещения, аренды, хранения) или имущество было закреплено за его владельцем на право хозяйственного ведения или оперативного управления.