Перехід права власності за договором купівлі-продажу

Поняття, значення договору купівлі-продажу, та його правове регулювання

Характеристика договору купівлі-продажу та його сторони

Істотні умови договору купівлі-продажу та його форма

Права та обов’язки сторін

Перехід права власності за договором купівлі-продажу

Питання 1.

ПОНЯТТЯ, ЗНАЧЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ, ТА ЙОГО ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ.

За умов ринкової економіки договір купівлі-продажу стає одним із найпоширеніших типів договорів, що використовується у товарному обороті і як родове поняття охоплює всі види зобов’язань щодо від­чуження майна у власність на визначено-еквівалентній основі. Такі раніш самостійні договірні типи, як поставка, контрактація сільсько­господарської продукції, постачання енергетичними та іншими ре­сурсами через приєднану мережу, міна почали розумітися як види до­говору купівлі-продажу.

Між тим перелік видів договору купівлі-продажу не можна визна­ти вичерпним. Новий ЦК не виділяє як самостійний вид цього дого­вору купівлю-продаж нерухомості[1], а лише встановлює для укладен­ня таких договорів спеціальну форму (ст. 657), роблячи посилання на те, що особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом (ч. 5 ст. 656). Незважаючи на це, вважаємо, що нотаріальне посвідчення та державна реєстрація правочинів з нерухомістю, реєстрація прав на нерухомість (ч. 2 ст. 182 ЦК) пов’язані саме з особливостями предмета цих договорів, адже таким поняттям, як нерухомість, охоплюються і земельні ділянки, і житлові будинки, і квартири, і дачі, і садові будинки, і гаражі, і підприємства як єдині майнові комплекси, й інше нерухоме майно. Саме предмет договору стає тією специфічною ознакою, що впливає на необхід­ність спеціального правового регулювання купівлі-продажу окремих її видів[2]. З огляду на це вважається непослідовною позиція законо­давця, коли він встановлює спеціальне регулювання для окремих об’єктів нерухомості при їх передачі, наприклад, у найм (оренду) (§ 3, § 4 гл. 58 ЦК; гл. 59 ЦК) і не робить цього для їх купівлі-продажу. Між тим аналіз правил посвідчення правочинів про відчуження неру­хомості, які містять Закон України «Про нотаріат»[3], Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (від 3 берез­ня 2004 р.) (далі - Інструкція), зайвий раз свідчить про те, що існують певні відмінності стосовно укладення договорів купівлі-продажу не­рухомості (форма, державна реєстрація, індивідуалізація об’єктів не­рухомості, визначення ціни, особливий порядок передачі покупцеві тощо).

Правове регулювання договору купівлі-продажу здійснюється, перш за все, гл. 54 ЦК (статті 655-716), яка належить до тих глав ЦК, що містять параграф, присвячений загальним положенням про дого­вір купівлі-продажу (§ 1), які рівною мірою поширюються на всі види даного договору, і поряд з тим - параграфи, присвячені окремим його видам: роздрібній купівлі-продажу (§ 2), включаючи такі її форми, як продаж товару за зразками, з використанням автоматів тощо; постав­ці (§ 3); контрактації сільськогосподарської продукції (§ 4); постачан­ню енергетичними на іншими ресурсами через приєднану мережу (§ 5) та міні (§ 6). При цьому загальні положення діють тільки тоді, коли спеціальні, що розміщені у відповідному параграфі даної глави, не містять іншого регулювання. Зокрема, ч. 2 ст. 712 ЦК вказує, що до договору поставки застосовуються загальні положення про купів­лю-продаж, якщо інше не встановлено договором, законом (наприк­лад, Законом України «Про поставку продукції для державних по­треб» від 22 грудня 1995 p.).

У ряді випадків ЦК допускає можливість субсидіарного застосу­вання до окремих видів договору купівлі-продажу правил, які регу­люють окремі види договору купівлі-продажу. Так, до договору кон­трактації застосовуються не тільки загальні положення про купівлю-продаж, а й положення про договір поставки, якщо інше не встанов­лено договором або законом (ч. 2 ст. 713 ЦК). Таке саме правило встановлене і до договору постачання енергетичними та іншими ре­сурсами через приєднану мережу (ч. 2 ст. 714 ЦК), а також до догово­ру міни (ст. 716 ЦК). Але це не свідчить, як слушно зазначав В. В. Вітрянський, про появу поряд з видами договору купівлі продажу ще й його підвидів, бо це лише прийом законодавчої техніки[4].

Поряд з ЦК значну роль у регулюванні відносин купівлі-продажу відіграють спеціальні закони й інші нормативно-правові акти. Деякі з них поширюються на всі види договору купівлі-продажу, зокрема За­кон України «Про захист прав споживачів», інші ж - лише на окремі їх види.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій сто­роні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК).

Питання 2.

ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

Виходячи з цього визначення, договір купівлі-продажу має на­ступні родові ознаки: по-перше, він спрямований на передачу майна у власність; по-друге, передача майна здійснюється на визначено-еквівалентній основі; по-третє, це оплатний договір, в якому зустрічне надання відбувається, як правило, в грошовій формі, за винятком до­говору міни, де застосовується товарна форма. Між тим і в договор міни може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості (ч. З ст. 715 ЦК).

Договір купівлі-продажу може бути як реальним, так і консесуальним, сплатним, двосторонньовзаємним (сіналагматичним) (від гр. synallagma - взаємовідносини).

Договір купівлі-продажу вважається консесуальиим тоді, коди сто­рони досягли узгодження між собою стосовно певних умов, і прода­вець зобов’язується передати покупцеві товар у строк, встановлений договором, з якщо зміст договору не дає можливості визначити цей строк - відповідно до положень ст. 530 ЦК (ст. 663 ЦК).

Реальним договір вважають тоді, коли передача майна (товару) продавцем покупцеві слугує передумовою укладення цього договору.

Оплатным договір купівлі-продажу вважають тому, що майново­му наданню продавця відповідає зустрічне грошове задоволення за отриманий товар з боку покупця.

Двосторонньовзаємним договір вважається тому, що і у покупця, і у продавця є права та обов’язки, причому праву однієї сторони корес­пондує обов’язок іншої і, навпаки.

Головною родовою ознакою договору купівлі-продажу є перехід відчужуваного майна (товару) у власність покупця. Між таш ця озна­ка є характерною і для інших типів договорів, за допомогою яких опосередковується оборот майна (товару), зокрема для договорів да­рування, позики, довічного утримання (догляду), ренти, спадкового договору.

Так, договір дарування передбачає передачу майна (дарунка) від однієї особи у власність іншій особі, але така передача здійснюється безоплатно. Встановлення обов’язку обдарованого вчинити на ко­ристь дарувальника будь-яку дію майнового або немайновото харак­теру не є договором дарування (ч. 2 ст. 717 ЦК).

За договором позики відбувається передача позикодавцем у влас­ність позичальникові грошових коштів або інших речей₃ визначених родовими ознаками (ст. 1046 ЦК). Але на відміну від договору купів­лі-продажу в цьому договорі переслідується зовсім інша економічна мета - позичальник зобов’язаний повернути позикодавцеві таку ж су­му грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей, того ж роду та такої ж якості.

За договором довічного утримання (догляду) відчужувач передає набувачеві у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно чи рухоме майно, яке має значну цінність, вза­мін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувачу утри­мання та (або) догляд (ст. 744 ЦК). Безумовно, за своєю правовою ме­тою цей договір ніби наближається до договору купівлі-продажу. Між тим економічні форми цих договорів зовсім різні. Якщо при ку­півлі-продажу - це товар-гроші = гроші-товар, то при договорі до­вічного утримання (догляді) - товар = матеріальні блага. При цьому між відчужувачем і набувачем виникають особисті довірчі відносини. І хоча до набувача переходить право власності на певне майно, сут­ність цього договору зовсім в іншому, бо відчужувач, перш за все, пе­реслідує мету отримати догляд, якого він потребує, а тому і відчужен­ня майна викликано саме цією метою.

За договором ренти одержувач ренти передає платникові ренти у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періо­дично виплачувати одержувачеві ренту в формі певної грошової суми або в іншій формі (ч. 1 ст. 731 ЦК). Відмінність цього договору від договору купівлі-продажу полягає в тому, що розмір ренти не знахо­диться в жорсткій залежності від вартості переданого у власність майна, а самі виплати можуть здійснюватися не тільки в грошовій, а й у іншій формі, зокрема в натуральній.

З наведеного випливає, що договір купівлі-продажу відрізняється від договорів, які також опосередковують перехід права власності на майно від однієї особи до іншої, оплатною основою такого переходу у вигляді грошової суми, предметом, суб’єктним складом.

Сторони договору. Сторонами в договорі купівлі-продажу є про­давець і покупець. Ними можуть бути як фізичні особи, включаючи фізичних осіб-підприємців, так і юридичні особи, а також інші учас­ники цивільних відносин згідно зі ст. 2 ЦК. Між тим можливість учас­ті суб’єктів у окремих видах купівлі-продажу може бути обмежена, виходячи або з природи самого виду договору купівлі-продажу, або з особливостей правового статусу самого суб’єкта. Зокрема, продав­цем у договорі роздрібної купівлі-продажу може бути тільки суб’єкт підприємницької діяльності, а покупцем, як правило, фізична особа з урахуванням обсягу її цивільної дієздатності. Що ж стосується дого­вору поставки, то в ньому і продавцем (постачальником), і покупцем можуть бути тільки суб’єкти підприємницької діяльності.

Слід зазначити, що продавцем нерухомого майна, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, є його власник, що обов’язково підтверджується відповідними доку­ментами. Зокрема, право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди може бути під­тверджено нотаріально посвідченими договорами: купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав; рішенням суду, яким, наприклад, визначається право власності за особою, яка самочинно збудувала нерухоме майно (ч. З ст. 376 ЦК); договором про виділення частки (долі); договором управління майном; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах) тощо (п. 62 Інструкції).

Право продажу товару, як правило, належить власникові товару (ст. 658 ЦК). Між тим у випадках, встановлених законом, право на відчуження майна може мати й інша особа. До таких випадків відно­сять: примусовий продаж товару[5]; продаж товарів особою, яка має певні повноваження від власника майна на укладення договору купів­лі-продажу, зокрема продаж товарів комісіонером, повіреним, упра­вителем за договором управління майном; продаж товарів третьою особою без згоди власника у випадках, встановлених законом[6] (на­приклад, таке право передбачено абз. 2 ч. З ст. 337 ЦК; ч. 5 ст. 853 ЦК; ч. 4 ст. 972 ЦК тощо). Привертає увагу, що відповідно до ч. 2 ст. 690 ЦК таке право надане і покупцю (одержувачу), якщо він відмовився від прийняття товару, переданого продавцем, повідомив останнього про це, а той не розпорядився товаром у розумний строк. У всіх цих випадках покупець набуває права власності, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст. 658 ЦК).

Питання 3.

ІСТОТНІ УМОВИ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

Істотні умови договору купівлі-продажу. Відповідно до законода­вства істотними умовами будь-якого договору є умови про предмет; умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для дого­ворів даного виду; а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнута згода (ст. 638 ЦК).

Для договору купівлі-продажу істотною умовою завжди є пред­мет (його найменування) та кількість товару [7]. Так, продавець зобо­в’язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу (ст. 662 ЦК), у кількості, що встановлена у договорі, у відпо­відних одиницях виміру або грошовому вираженні. При продажу то­варів декількох найменувань у договорі визначається кількість кож­ного найменування.

Предметом договору купівлі-продажу може бути:

– товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому[8] за умо­ви, що продавець стане власником цього товару на момент його пере­дачі покупцеві;

– майнові права [9]. В цьому випадку до договору застосовуються за­гальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру даних прав;

– право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До та­кого договору застосовуються положення про відступлення права ви моги, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.ч. 1, 2, З ст. 656 ЦК)[10].

Аналіз новел щодо включення в предмет договору майнових прав і прав вимоги, а також наукової літератури з цього питання дає можли­вість дійти висновку, що це навряд чи зніме проблему, яка завжди бу­ла і залишається дискусійною в науковій літературі[11]. На сьогодні існує декілька точок зору стосовно цієї проблеми, які умовно можна поділити на негативні й позитивні. Одні правники допускають мож­ливість застосування до продажу майнових прав положень інституту купівлі-продажу, хоча й вказують на різну спрямованість цих відно­син[12], інші ж взагалі, виходячи з того, що майнові права не можуть бу­ти об’єктом права власності, вказують на сумнівність такого підхо­ду[13], вважаючи його юридично некоректним[14]. На наш погляд, слушні, як це не парадоксально, обидві точки зору. Безумовно, майнові права не можуть бути об’єктом права власності, бо правом власності є пра­во особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Між тим майнові права розподіляються між правом власності і зобов’язальним правом, що зумовлюється функціями, які виконує цивільне право: статичною (розподільчою) і динамічною. Тому особа може за відплатним або безвідплатним договором передати своє майнове право, включаючи й «право на право», іншій особі, крім випадків, встановлених законом (ч. 4 ст. 12 ЦК). Інша справа, що, як вірно зазначав Г. Ф. Шершеневич, купівля-продаж майнових прав втрачає свої відмінні риси, злив­шись з відступленням прав за зобов’язанням, а з точки зору точного поняття, пов’язаного з відомими наслідками, стає невизначеним по­няттям, що дає мало переваг[15]. Тому було б правильнішим вказати, що правила § 1 глави 54 ЦК застосовуються до правочинів відступлення майнових прав на відплатній основі, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав[16].

Звертає на себе увагу те, що законодавець використовує для визна­чення предмета договору терміни «майно» та «товар» як тотожні по­няття, підкреслюючи, таким чином, що предметом договору може бу­ти і будь-яка окрема річ, і сукупність речей, і майнові права (ст.190 ЦК), за певними винятками, котрі стосуються майна, вилученого з цивільного обороту, майна, перебування якого у цивільному обороті обмежене, а також майна, що може належати лише певним учасникам обороту (ст. 178 ЦК). Види товарів, вилучених з обороту, товарів, які можуть належати лише певним учасникам обороту, або обмежено оборотоздатних товарів, встановлюються законом[17].

Повертаючись до питання про виокремлення такого виду договору як купівля-продаж нерухомості, слід зазначити, що це пов’язано, перш за все, з такими властивостями нерухомого майна як його непо­дільність (ч. 2 ст. 183 ЦК), неспоживність (ч. 2 ст. 185 ЦК), склад­ність (ст. 188 ЦК), визначення індивідуальними ознаками, що спричинює його незамінність (ч. 1 ст. 184 ЦК). Ці властивості, з одного боку, формують певні особливості укладення договору купівлі-продажу даного об’єкта цивільного обороту, а, з другого - викликають заперечення закріплення можливості вчинення договорів купівлі-продажу нерухомості на товарних біржах[18], бо правочини визнаються біржовими, якщо вони вчинені стосовно біржового товару, тобто то­варів масового вжитку, якісно однорідних (взаємозамінних), які під­даються стандартизації. Нерухоме ж майно не є замінним,

Нерухоме майно, яке стає предметом договору купівлі-продажу, як і при укладенні договору найму (оренди), повинно бути певним чином індивідуалізоване. Наприклад, при відчуженні житлового бу­динку, садиби продавець повинен пред’явити витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно[19], а в сільській місцевості – довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням харак­теристики відчужуваного нерухомого майна. Це дає можливість вка­зати в договорі найменування нерухомості, визначити її місцезнахо­дження або на відповідній земельній ділянці, або у складі іншого не­рухомого майна. Визначення місцезнаходження нерухомості є важ­ливим, бо відповідно до Закону України «Про нотаріат» (ст. 55) та п. 60 Інструкції посвідчення договорів про відчуження нерухомості проводиться за місцезнаходженням вказаного майна.

З витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно (довідки) простежуються відповідні, конструктивні та інші зміни, що відбува­лися з цим майном (здійснення, наприклад, перебудови чи прибудови житлового будинку, переобладнання нежилого приміщення у жиле і, навпаки, зведення господарських, побутових будівель та споруд, а та­кож як це зведення відбувалося — за дозволом чи без відповідного до­зволу тощо). У певних випадках, коли, наприклад, відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову житлового будинку, коли він збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, нотаріус повинен відмо­вити в посвідченні відповідного договору.

При придбанні житлового будинку, будівлі або споруди до покупця переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони роз­міщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо в договорі розмір земельної ділянки не визначений, до покупця переходить право власності на ту частину земельної ді­лянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину ділянки, необхідної для її обслуговування.

Якщо вказані об’єкти відчуження розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то до покупця переходить право користуван­ня тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та час­тиною ділянки, яка необхідна для її обслуговування (ст. 377 ЦК).

Нерухомістю визнається і підприємство як єдиний майновий ком­плекс (ч. 1 ст. 191 ЦК). Згідно з ч. 4 ст. 191 ЦК підприємство або його частина можуть бути об’єктом купівлі-продажу. Причому такий до­говір слід розглядати як різновид договору купівлі-продажу нерухо­мості саме за своїм предметом, бо підприємство - це не лише єдиний майновий комплекс, а комплекс, який використовується для здійс­нення підприємницької діяльності і включає в себе не тільки усі види майна, призначені для його діяльності, і які можуть передаватися у власність - земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвен­тар, сировину, продукцію, а й виключні права, зокрема право на тор­говельну марку або інше позначення, зобов’язальні права, а також ін­ші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Саме як таке підприємство визнається нерухомістю. Це певним чином відби­вається на специфічності відносин з купівлі-продажу даного виду не­рухомості.

Купівля-продаж підприємств стала широко застосовуватися на практиці, починаючи ще з часів приватизації державного майна. За­кон України «Про приватизацію державного майна» від 4 березня 1992 р. під приватизацією розумів відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, яке належить Автономній Республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб, котрі можуть бути покупцями відповідно до цього Закону. Характерною особливістю договорів купівлі-продажу підприємств було те, що підприємство не ліквідувалося, а переходило у власність покупця, водночас будучи і суб’єктом, і об’єктом права. Виходячи з того, що купівля-продаж у процесі приватизації - це особливий вид правочинів, правове регулю­вання їх відбувалося і на сьогодні відбувається на підставі законодав­ства про приватизацію. Між тим, якщо купівля-продаж підприємства або його частини відбувається, наприклад, між суб’єктами права при­ватної власності, навряд чи виправданим є застосування цього зако­нодавства.

Сторони можуть у договорі встановити не саму кількість товару, а порядок визначення цієї кількості (ст. 669 ЦК), що є характерним, зо­крема, для договорів постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу, в яких покупцем виступає фізична особа.

ЦК встановлює правові наслідки порушення умови договору щодо кількості товару, які різняться залежно від порушень, що допустили продавець або покупець (ст. 670 ЦК). Хоча вказана стаття не містить посилань на положення ст. 688 ЦК, вважаємо, що вони взаємо­пов’язані, бо і у ст. 688 ЦК мова йде про порушення умов договору купівлі-продажу стосовно кількості товару.

Якщо продавець передасть покупцеві меншу кількість товару, по­купець має право вибору: або вимагати передання кількості товару, якої не вистачає; або відмовитися від переданого товару та його опла­ти, а якщо він оплачений - вимагати повернення сплаченої за нього грошової суми. Вбачається, що хоча законодавець і не передбачив можливості для покупця в цьому випадку взагалі відмовитися від ви конання договору, останній може скористатися таким правом. Крім цього, закон не забороняє йому прийняти частково виконане продав­цем зобов’язання.

Якщо продавець передав покупцеві більшу кількість товару, ніж це передбачалось договором, покупець зобов’язаний попередити про вказане продавця. Якщо в розумний строк після одержаного повідом­лення останній не розпорядиться товаром, покупець має право прий­няти увесь товар, якщо інше не встановлено договором. При цьому він зобов’язаний оплатити додатково прийнятий товар за ціною, що встановлена для товару, прийнятого відповідно до договору, якщо інша ціна не передбачена за домовленістю сторін.

Вбачається, що норми ст. 679 ЦК не можуть бути застосовані до зобов’язань щодо поставки, що випливає з характеру триваючих від­носин сторін цього договору (ч. 2 ст. 712 ЦК).

Такі вимоги до товару, що продається, як якість та ціна хоча і є важливими, але не можуть вважатися істотними умовами цього дого­вору[20], якщо, безумовно, інше не передбачено самим договором або законом. Цей висновок можна зробити, проаналізувавши ч.і ст. 691 ЦК, яка встановлює: якщо ціна не встановлена у договорі і не може бути визначена, виходячи з його умов, застосовуються правила ви­значення ціни, що передбачені у ст. 632 ЦК. Між тим ціна товару є істотною умовою договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу. До істотних умов цього договору закон відніс також порядок, строки і розміри платежів (ч. 1 ст. 695 ЦК).

Законодавець встановлює правила визначення ціни товару залеж­но від різних обставин. Так, якщо ціну встановлено залежно відваги товару, вона визначається за вагою нетто, якщо інше не передбачено договором (ч. 2 ст. 691 ЦК). Якщо ж договором передбачено, що ціна товару підлягає зміні залежно від показників, що зумовлюють її (со­бівартість, витрати тощо), але при цьому не визначено способу її пе­регляду, то ціна визначається виходячи із співвідношення цих показ­ників на момент укладення і на момент передання товару (ч. З цієї ж статті ЦК), хоча актами цивільного законодавства може бути вста­новлено й інші правила або інше може випливати із суті самого зо­бов’язання.

За загальним правилом покупець зобов’язаний сплатити продавце­ві повну ціну переданого товару, хоча договором може бути перед­бачено розстрочення платежу (ч. 2 ст. 692 ЦК), попередня оплата товару (ст. 693 ЦК). Крім цього, як вже зазначалося, договором купівлі-продажу може бути передбачений продаж товарів у кредит з від­строченням або розстроченням платежу (ст. 694 ЦК). При укладенні такого договору товар продається в кредит за цінами, що діють на день продажу. Зміна ціни на товар, проданий в кредит, не є підставою для проведення перерахунку, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 694 ЦК).

Що ж стосується якості товару, то відповідно до правил ст. 673 ЦК продавець повинен: передати покупцеві товар, якість якого відпо­відає умовам договору купівлі-продажу; якщо умови щодо якості не встановлені договором, передати товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується; якщо ж покупець по­відомив продавця про конкретну мету придбання товару, передати товар, придатний для використання відповідно до цієї мети; якщо то­вар продається за зразком або за описом, він має відповідати зразку або опису; якщо вимоги щодо якості встановлені законом - передати товар, який відповідає цим вимогам. При цьому закон дозволяє сто­ронам домовитися про передання товару підвищеної якості порівня­но з вимогами, встановленими законом (ст. 673 ЦК).

Товар має відповідати вимогам якості в момент його передання покупцеві, якщо інше не передбачено договором. Договором або за­коном може бути встановлений строк, протягом якого продавець га­рантує якість товару {гарантійний строк), котрий слід відрізняти від строку придатності товару. Зі спливом останнього товар вважаєть­ся непридатним для використання за призначенням (ст. 677 ЦК). Пра­вові наслідки передання товару неналежної якості передбачені в ст. 678 ЦК.

До умов договору купівлі-продажу відносять також і асортимент товару, тобто перелік товарів певного найменування, які співвідно­сяться за видами, моделями, розмірами, кольорами або іншими озна­ками.

Асортимент товару, за правилом, встановлюється відповідно до замовлення (оферти) покупця. Причому закон дозволяє сторонам або узгодити асортимент товару в договорі, або обумовити порядок ви­значення його сторонами. Якщо сторони досягай узгодження стосов­но асортименту товару, продавець зобов’язаний передати покупцеві товар у такому асортименті.

Якщо договором асортимент товару не встановлений або асорти­мент не був визначений у порядку, передбаченому договором, але із суті зобов’язання випливає, що товар підлягає переданню в певному асортименті, продавець має право передати покупцеві товар в асорти­менті, виходячи з потреб покупця, які були відомі продавцеві на мо­мент укладення договору, або відмовитися від договору.

У випадку порушення умови договору щодо асортименту товару настають правові наслідки, передбачені ст. 672 ЦК.

Форма договору. До договору купівлі-продажу, виходячи з того, що це двосторонній правочин, застосовуються загальні вимоги ЦК до їх укладення, а звідси договір може укладатися як в письмовій, так і в усній формі, хоча ст. 657 ЦК встановлює і виняток з цього стосовно форми договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майно­вого комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухо­мого майна. Всі вони укладаються у письмовій формі і підлягають но­таріальному посвідченню та державній реєстрації.

Питання 4.

ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН

Головним обов’язком продавця є пе­редача товару покупцеві, яка здійснюється шляхом вчинення певних дій, а саме: вручення товару безпосередньо покупцеві; надання това­ру в розпорядження останнього, здача товару перевізникові або орга­нізації зв’язку для доставки покупцеві (ст. 664 ЦК).

Іноді, виходячи з правової мети договору, продавець зобов’язаний здійснити й інші дії. Зокрема, відповідно до договору купівлі-прода­жу з умовою доставки товару покупцеві (ст. 704 ЦК), продавець по­винен доставити товар за місцем, указаним покупцем.

Продавець зобов’язаний передати той товар, що визначений до­говором (ч. 1 ст. 662 ЦК), тобто товар, найменування, кількість, якість, асортимент, комплектність якого відповідають договору, у відповідній тарі та (або) упаковці, якщо інше не встановлене догово­ром або не випливає із суті зобов’язання. Причому, якщо продавець здійснює підприємницьку діяльність, він зобов’язаний передати то­вар у тарі та (або) упаковці, які відповідають вимогам, встановле­ним актами цивільного законодавства. Строк виконання цього обо­в’язку передбачається у договорі.

Продавець зобов’язаний у певний строк передати покупцеві то­вар, визначений договором, водночас з приналежностями та доку­ментами (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що характе­ризують товар (статті 662, 663 ЦК). У разі відмови продавця передати товар покупець має право відмовитися від договору або, якщо не пе­редається річ, визначена індивідуальними ознаками, витребувати цю річ у продавця і вимагати її передання. Якщо ж продавець не передає приналежності товару та документи, покупець спочатку має право встановити розумний строк для їх передання, а якщо передання не відбудеться і у цей строк - відмовитися від договору та повернути то­вар продавцеві (статті 665, 666 ЦК).

Трапляються випадки, що права на річ, власником якої є прода­вець, належать й іншим особам, зокрема наймачеві, заставодержателю. Причому деякі з цих прав зберігаються і після продажу речі. Пра­ва такого характеру (речові, зобов’язальні) слідують за річчю, а обов’язки, що цим обумовлюються, перед управомоченою особою буде нести покупець як новий власник. Так, відповідно до ст. 814 ЦК у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Право користування жит­ловим будинком, квартирою або іншим рухомим чи нерухомим май­ном, одержане за заповідальним відказом, зберігає чинність у разі на­ступної зміни їх власника (ч. 2 ст. 1238 ЦК). Таким чином, у всіх ви падках слідування за товаром прав третіх осіб на нього обмежується можливість покупця на використання цього товару. Між тим правова мета цього договору - перехід майна у власність, тобто покупець спо­дівається за його допомогою задовольнити свої інтереси. Тому він за­цікавлений в тому, щоб його володіння, користування та розпоряд­ження нічим не були обмежені. Саме з урахуванням повноти всіх прав покупця встановлюється і ціна товару. Виходячи з цього, на про­давця покладається обов’язок передати товар вільним від прав третіх осіб на нього, а звідси - попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, якщо це має місце (ст. 659 ЦК). Що стосується купівлі-продажу житлового будинку (квартири), частини будинку (кварти­ри), то в договорі повинні зазначатися особи, які зберігають відповід­но до закону право користування житловим приміщенням після при­дбання його покупцем з вказівкою на те, що вони мають право корис­тування житловим приміщенням, яке продається. У разі невиконання продавцем вимоги про попередження покупця про права третіх осіб на товар, якщо це має місце, покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

До речі, у разі продажу житла, яке було предметом договору най­му, наймач має переважне перед іншими особами право на його при­дбання (ч. 2 ст. 822 ЦК). Переважним правом купівлі частки у праві спільної часткової власності, включаючи й нерухоме майно, корис­тується і співвласник (ст. 362 ЦК), що зайвий раз свідчить про особ­ливості купівлі-продажу нерухомості.

Продавець має також й інші обов’язки:

- зберігати проданий товар, якщо право власності переходить до покупця раніше від передання товару (ст. 667 ЦК);

- вступити у справу про витребування товару в покупця за наяв­ності певних підстав (ч. 1 ст. 660 ЦК);

- здійснювати перевірку кількості, асортименту, якості, комплект­ності, тари та (або) упаковки товару (пробування, аналіз, огляд), як­що це передбачено в договорі, та надавати покупцеві докази прове­дення такої перевірки (ч. З ст. 687 ЦК);

- забрати (вивезти) товар, не прийнятий покупцем (одержува­чем), або розпорядитися ним у розумний термін;

- страхувати товар, якщо це випливає з договору. Головним обов’язком покупця є прийняття товару від продавця.

Одночасно, якщо покупець без достатніх підстав зволікає з прийнят­тям товару або відмовився його прийняти, продавець має право: ви­магати прийняття та оплати товару; відмовитися від договору купів­лі-продажу (ч. 4 ст. 690 ЦК).

Питання 5.

ПЕРЕХІД ПРАВА ВЛАСНОСТІ ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

Момент переходу до покупця за договором купівлі-продажу власності на товар визна­чається за загальними правилами набуття права власності за догово­ром, які передбачені ст. 334 ЦК.

Відомо, що відповідно до ст. 323 ЦК ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором або законом. За договором купівлі-продажу ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження то­вару переходить до покупця з моменту передання йому товару, тобто з моменту, коли вважається, що продавець виконав свій обов’язок пе­редати товар покупцеві, якщо інше не встановлено договором або за­коном.

Обов’язок продавця передати товар покупцеві визначається ст. 664 ЦК і залежить від місця виконання зобов’язання. Якщо місцем вико­нання є місце знаходження (місце проживання) покупця або інше вка­зане ним місце і доставка товару повинна здійснюватися продавцем, моментом виконання обов’язку покупця вважається вручення товару покупцеві.

Якщо обов’язок продавця виконується за місцезнаходженням то­вару, то останній вважається переданим у момент надання його в роз­порядження покупця.

При цьому товар вважається наданим у розпорядження покупця, якщо у строк, встановлений у договорі, він: готовий до передання по­купцеві у належному місці; покупець поінформований про це; товар відповідним чином ідентифікований для цілей договору, зокрема шляхом маркування.

Якщо з договору купівлі-продажу не випливає обов’язок продавця доставити товар або передати товар у його місцезнаходженні, обов’я­зок продавця передати товар покупцеві вважається виконаним у мо­мент здачі товару перевізникові або організації зв’язку для доставки покупцеві (ч„ 2 ст. 664 ЦК). У цьому випадку ризик випадкового зни­щення або випадкового пошкодження товару переходить до покупця з моменту укладення договору (ст. 334 ЦК).

Між тим трапляються випадки, коли купівля-продаж товару відбу­вається під час його транспортування. Відповідно до ч. 2 ст. 668 ЦК ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження товару в цьому випадку переходить до покупця з моменту укладення договору купівлі-продажу, якщо інше не встановлено договором або звичаями ділового обороту.

При переході ризику на покупця він несе всі збитки, пов’язані з ви­падковим знищенням або випадковим пошкодженням товару, за які продавець або треті особи, зокрема перевізник, організація зв’язку, не відповідають.

Закон захищає права слабшої сторони в договорі купівлі-продажу. Так, відповідно до ч. З ст. 668 ЦК умова договору купівлі-продажу про те, що ризик випадкового знищення або випадкового пошкоджен­ня товару переходить до покупця з моменту здачі товару першому пе­ревізникові, на вимогу покупця може бути визнана судом недійсною, якщо в момент укладення договору продавець знав або міг знати, що товар втрачено чи пошкоджено, але не повідомив про це покупця.

Стаття 667 ЦК передбачає особливі правила, які стосуються тих випадків, коли право власності переходить до покупця раніше від передання товару. Таке положення може бути передбачено сторонами в договорі. В цьому випадку продавець зобов’язаний до передання збе­рігати товар, не допускаючи його пошкодження. Але необхідні для цього витрати покупець зобов’язаний відшкодувати продавцеві, як­що інше не встановлено договором. Виходячи з цього, якщо в догово­рі відсутнє таке застереження, витрати лягають на продавця.

Збереження права власності за продавцем. Договором може бути встановлено, що право власності за переданий покупцем товар збе­рігається за продавцем до оплати товару або настання інших обста­вин. Так, відповідно до Правил торгівлі у розстрочку[21] (далі - Правила) право власності на товари, передані згідно з договором у розпоряд­ження покупця, переходить до нього після кінцевого розрахунку (абз. 4 п. 10). Покупець не має права до переходу до нього права влас­ності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає з призначення та властивостей товару. Забез­печується це тим, що під час продажу, наприклад, транспортних засо­бів у розстрочку в свідоцтві про їхню реєстрацію робиться позначка «відчуження заборонено», а також дані транспортні засоби не знімаю­ться з обліку в органах Державтоінспекції до пред’явлення покупцем договору з відміткою суб’єкта господарювання про повний розраху­нок (абз. 5 п. 10 Правил). Якщо покупець прострочив оплату товару, продавець має право вимагати від нього повернення товару.

Продавець має право вимагати від покупця повернення товару та­кож у разі ненастання обставин, за яких право власності на товар ма­ло перейти до покупця (ст.697 ЦК).

У разі невиконання цієї вимоги покупець, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар, має право вимагати зниження ціни; розірвання договору купівлі-продажу.

До того ж, у всіх випадках, коли продавець відчужує товар, право на відчуження якого у нього відсутнє, або такий товар, на котрий пев­ні права мають треті особи, останні, а також дійсний власник майна мають право пред’явити до покупця позов про витребування цього товару. В цьому випадку продавець зобов’язаний захистити покупця від можливості відсуджений речі. Цей обов’язок має назву обов’язку продавця щодо захисту покупця від відсудження (евікції) речі.

Відповідно до ч. 1 ст. 660 ЦК продавець повинен вступити у спра­ву на стороні покупця, а це можливо лише за умови, якщо продавець був повідомлений про пред’явлення до покупця позову про витребу­вання товару. При цьому покупець зобов’язаний не тільки повідоми­ти про вказане продавця, а й подати клопотання про залучення остан­нього до участі у справі.

Якщо продавець був залучений до участі у справі, але ухилився від участі в її розгляді, він не має права доводити неправильність ведення справи покупцем, добиватися складання із себе відповідальності за цією підставою.

Якщо ж покупець не повідомив продавця про вимоги третьої осо­би та не подав клопотання про залучення продавця, а сам повів спра­ву, наслідком якої стало задоволення позову, продавець не відповідає перед покупцем, якщо доведе, що, взявши участь у справі, він міг би відвернути відібрання проданого товару в покупця.

Якщо продавець взяв участь у справі, але за рішенням суду товар був вилучений у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про на­явність цих підстав.

Якщо між сторонами буде укладено правочин щодо звільнення про­давця від відповідальності або щодо її обмеження у разі витребування товару в покупця третьою особою, він є нікчемним (ч. 2 ст. 661 ЦК).

[1] Як це робить, наприклад, законодавець РФ (§ 7 глави ЗО ЦКРФ)

[2] Вказану точку зору поділяють окремі правники. див.: Бойко О. О. Цивільне право України. Підруч /. У 2 кн. / О. В. Дзера (кер. авт. кол.), Д. В. Боброва, А. С. Довгерт та ін.; За ред. О.В. Дзери, Н. С. Кузнецової - 2-е вид., допов. і перероб. - К: Юрінком Інтер, 2004.-Кн.2.-С.45).

[3] ВВР України. - 1993 - № 39. - Ст. 38; 1998. - № 35. - Ст. 241; 2000. - № 32. - Ст. 257; 2000. - № 50. (На сьогодні діє в ред. від 18 листопада 2003 р.).

[4] Див.: Гражданское право: В 2 т. - Том II; Полутом 1: Учеб. / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Изд-во БЕК, 2000. - С. 206.

[5] Див. -. Закон України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р. // ВВР України. - 1999. - № 24. - Ст. 207 (зі змінами і допов.); Положення про порядок прове­дення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, затверджено поста­новою КМУ від 22 грудня 1997 р. (зі змінами // Офіційний вісник України. - 1998. — № 33. - Ст.1239); Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого майна, що пере­
ходить у власність держави, і розпорядження ним, затверджено постановою КМУ від 25 серпня 1998 р. // Офіційний вісник України. -1998. -№ 34. Ст. 1280 тощо.

[6] В даному випадку не йдеться про примусове відчуження майна.

[7] Між тим для таких видів договорів купівлі-продажу, як продаж підприємства, кількість не є істотною умовою.

[8] Можливість продажу майбутнього врожаю, ненародженої худоби була відома ще римському праву (див.: Підопригора О. А., Харитонов Є. О. Римське право. -К.: Юрінком Інтер. 2003. - С 389-390).

[9] Можливість продажу майнових прав також передбачалась римським правом (див.: Підопригора О. А., Харитонов Є. О. Вказ. праця.

[10] Слід зазначити, що існує й інша точка зору стосовно предмета договору купівлі-продажу. Зокрема, В. В. Вітрянський вважає, що предметом цього договору є дії про­давця щодо передачі товару у власність покупця і, відповідно, дії покупця стосовно
прийняття даного товару (див.: Брагинский М. К, Витрянский В. В. Договорное пра­во. - Кн. 2: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. - С. 22); М. І. Брагінський вважає, що у правовідносин, які випливають з договору купівлі-продажу, є два типи об’єктів: дії зобов’язаної особи та річ, яка в результаті такої дії повинна бути пере­дана (лив.; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997.- 224).

[11] Див., напр.: Гримм Д. Д. К учению об объектах прав // Вестник права. - 1905. - № 8; Шершеневич Л.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001. - С. 414; Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2-х частях. - М.: Статут, 2000. - С. 577;
Туктаров Ю. Е. Имущественные права как объекты гражданско-правового оборота // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. - Вып. 6 / Под ред. О, Ю. Ши­лохвоста. - М.: Издательство НОРМА, 2003. - C.1Q1-136; Романеи Ю. В. Система договоров в гражданском праве России, - М.: Юристь, 2001. - С. 259; Белов в А. Граж­данское право: Общая и Особенная части: Учеб. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. -
С. 199 тощо.

[12] Див.: Романец Ю. В. Вказ. праця. - С. 259; Гражданское право: В 2 т. - Том П; По­лутом 1: Учеб. / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2000. - С. 208.

[13] Див.: Белов В. А. Вказ. праця. - С. 199.

[14] Див.: Цивільне право України: У 2 кн. / О. В. Дзера (кер. авт. кол.), Д. В. Боброва, А. С. Довгерт та ін.; За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнецової. - 2-е вид., допов. і перероб. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - Кн. 2. - С. 14.

[15] Див. Його: Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). -М., 1995, С. 317.

[16] Таку точку зору поділяють й інші правники. (див.: Белов В. А. Вказ. праця. -СІ 99).

[17] Див.: Постанову Верховної Ради України «Про право власності на окремі види майна» від 17 червня 1991 р. (з наступ, змінами та допов.) і затверджені нею Перелік ви­дів майна, що не може перебувати у власності громадян, громадських об’єднань,
міжнародних організацій та юридичних осіб інших держав на території України, та Спеціальний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна (до­даток № 1, додаток № 2) // ВВР України. - 1992. - № 35. - Ст, 517.

[18] Див. Закон України «Про товарну біржу» // ВВР України. -1992. -№ 10. - Ст, 139.

[19] Див.: Наказ Міністерства юстиції України від 20 вересня 2002 р. № 84/5 «Про на­дання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» // Офіційний вісник Украї­ни. - 2002. - № 40. - Ст. 1881.

[20] Деякі з правників, зокрема О. В. Дзера, І. М. Кучеренко, О. І. Сафончик, вважають, що ціна— істотна умова договору купівлі-продажу (див.: Цивільне право України: Під­ручник: Т. 2. / За ред. О. В. Дзери, Н. С Кузнецової. - 2-е вид., допов. і перероб. - К.: Юрінком Інтер, 2004. -С. 17; Цивільне право України. Академічний курс: Підруч.: Т. 2. Особлива частина / За заг. ред. Я. М. Шевченко, - К.; Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2003. -С. 16; Цивільний кодекс України: Коментар. - Харків: ТОВ «Одісей», 2003.-С 485.

[21] Затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 1 липня 1998 р. № 997. // Бюлетень законодавства і юридичної практики України. - 2002. — №11.-С 115.