Назначения

При образовании землепользований несельскохозяйственных предприятий необходимо соблюдать следующие требования:

1. Размещение предоставляемого земельного участка должно производиться с учетом интересов всех отраслей и категорий предприятий.

2. Расположение участка должно создавать территориальные условия для нормального функционирования предприятия.

3. Соответствие природных условий, площади и конфигурации требованиям создаваемого предприятия.

4. Обеспечение рационального использования остающихся земель и снижение затрат на улучшение угодий.

5. Обеспечение сохранения ценных сельскохозяйственных угодий.

6. Нарушения внутрихозяйственной организации территории, а также компактности и целостности землепользований должны быть наименьшими.

7. Недопущение нарушения в охране окружающей среды.

На этой основе можно сформулировать такие принципы при проектировании:

1.Неоспоримый приоритет сельскохозяйственного производства.

2. Абсолютная экономия земель от нерационального их расходования.

3. Полный учет влияния несельскохозяйственных предприятий на использование земли и охрану окружающей среды.

Проект образования землепользований предприятий несельскохозяйственного назначения включает следующие составные части:

1. Установление и обоснование площади предварительно согласованного земельного участка.

2. Упорядочение расположения участка на территории землепользования.

3. Определение состава и ценности земель в границах образуемого землепользования несельскохозяйственного предприятия.

4. Выявление отрицательных последствий изъятия непосредственно размещаемого объекта и разработка мер по их предотвращению.

5. Определение размера потерь сельскохозяйственного производства.

6. Определение видов и размеров убытков землепользований, включая упущенную выгоду.

7. Подготовка технических условий для снятия, хранения и использования плодородного слоя почвы с отводимого участка.

8. Проведение рекультивации нарушенных земель.

9. Подготовка предложений по условиям предоставления земельного участка.

10. Разработка предложений по реорганизации (упорядочению) существующих землепользований, производства и расселения.

При территориальном (межхозяйственном) землеустройстве с учетом вида и площади несельскохозяйственного объекта должны быть разработаны мероприятия, обеспечивающие размещение землепользования, рациональное использование и охрану земель.

В этой связи проект подразделяют на составные части.

1. Установление и обоснование площади предоставляемого участка (образуемого землепользования).

2. Размещение земельного участка на территории.

3. Определение состава и ценности земель в границах землепользования, выявление отрицательных последствий изъятия и размещения объекта, установление мер по их предотвращению.

4. Установление потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

5. Определение видов и размеров убытков землевладельцев и землепользователей, включая упущенную выгоду.

6. Подготовка технических условий снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы с изымаемого участка.

7. Подготовка технических условий рекультивации нарушаемых земель.

8. Подготовка предложений по условиям предоставления земельного участка.

9. Предложения по установлению сервитутов.

10. Разработка предложений по реорганизации нарушаемых землевладений и землепользований, их территории, производства, расселению. Далее рассмотрены основные положения методики составления проекта образования землепользований несельскохозяйственного назначения.

Установление и обоснование площади предоставляемого участка образуемого землепользования. Для установления и проверки правильности определения площади образуемого землепользования необходимо иметь схему размещения объекта (варианты) и схему генерального плана (планировки) объекта.

В разных случаях используют различные способы расчета площади участка. По первому способу расчет ведут на основании норм отвода земель в зависимости от целей.

Например, в Нормах отвода земель для автомобильных дорог указана ширина полос отвода для дорог различных категорий, размещаемых в различных условиях рельефа и на разных землях. Поэтому общая площадь таких объектов зависит прежде всего от протяженности дорог.

В Нормах отвода земель для аэропортов¹ указана общая площадь земельного участка в зависимости от класса аэропорта.

Нормы отвода земель приведены также в Строительных нормах и правилах.

Например, есть нормы отвода земель для учреждений отдыха. В них указывают площадь земель на одного отдыхающего, м²: дома отдыха, пансионаты — 200, туристические базы — 100, молодежные лагеря отдыха — 150, пионерские лагеря — 250.

По второму способу расчет ведут по показателям минимальной плотности застройки промышленных предприятий².

Этот способ применяют при расчетах площади землепользований промышленных предприятий различного профиля (специализации).

В этих показателях указывают вид производства и в зависимости от этого минимальную плотность застройки.

Минимальная плотность застройки М_П выражают в процентах площади застройки П_З от общей площади всего участка П_О, занимаемого промышленным предприятием. Площадь застройки определяют как сумму площадей, которые занимают здания и сооружения данного объекта:

М_П = (100 ∙ П_З) / П_О, отсюда П_О = (100 ∙ П_З) / М_П

Чем больше процент М_П, тем лучше и полнее используют территорию.

Пример. Для предприятия азотной промышленности М_П = 33 %, площадь застройки П_З = 2 га, тогда

П_О = (100 ∙ П_З) / М_П = (100 ∙ 2) / 33 = 6, 06 га,

т. е. площадь предоставляемого участка будет составлять 6, 06 га.

Площади участков, рассчитанные по нормам, в отличие от линейных объектов, как правило, не зависят от их размещения.

Третий способ предполагает использование аналогов, т. е. действующих, существующих объектов равной мощности. Этот способ применяют в том случае, если нет иных возможностей и норм. При этом за основу проекта берут площади участков объектов, аналогичных рассчитываемым. Могут быть и другие способы расчетов.

Все последующие составные части проекта разрабатывают по каждому варианту размещения объекта (участка).

Размещение земельного участка на территории. Для нахождения лучшего решения рассматривают несколько вариантов размещения земельных участков, приемлемых для заинтересованных в их предоставлении организаций и предприятий.

В интересах максимального сохранения ценных сельскохозяйственных и лесных угодий, существующей организации территории, предотвращения ухудшения состояния и качества земель при размещении несельскохозяйственных объектов (землепользований) следует:

· размещать несельскохозяйственные землепользования в первую очередь на землях запаса, несельскохозяйственного назначения, непригодных для сельского хозяйства или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества (по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда, не покрытых лесом, занятых малоценными насаждениями и кустарником;

· не нарушать существующие землевладения и землепользования, особенно сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, и внутрихозяйственную организацию их территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие снижение продуктивности и эффективности использования этих и прилегающих земель;

· предусматривать предотвращение процессов эрозии, заболачивания, подтопления и других видов деградации и нарушения земель;

· не допускать неблагоприятных последствий, ухудшающих условия хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки и потери.

Границы проектируемых земельных участков - несельскохозяйственных землепользовании и других объектов (отвалы, участки землевания и др.) наносят на проектный план (план затрагиваемого землепользования) в масштабе 1: 10 000. Площадь земельных участков в этих границах должна соответствовать расчетной и не превышать ее. Если образуемое землепользование имеет большие площадь или протяженность и затрагивает несколько землевладений и землепользований сельскохозяйственных и других предприятий, то подготавливают обзорный план в масштабе 1: 25 000 или мельче. При отводах земель в городах используют масштабы 1: 2000, 1: 1000 и крупнее.

Варианты размещения землепользования несельскохозяйственного объекта и его отдельных частей разрабатывают также с соблюдением нормативных актов по охране природы и использованию природных ресурсов, действующих санитарно-гигиенических, архитектурно-планировочных и других норм, правил и указаний по размещению и строительству конкретных объектов.

С точки зрения соблюдения принципа приоритета сельскохозяйственного землепользования лучшим будет тот вариант размещения несельскохозяйственного объекта, который предусматривает минимальное расходование и наиболее полную охрану сельскохозяйственных угодий, наименьшее нарушение сельскохозяйственных землевладений, землепользования и приемлем для функционирования объекта.

Определение состава и ценности земель в границах землепользования, выявление отрицательных последствий изъятия и размещения объекта, установление мер по их предотвращению. В границах, установленных в каждом варианте проекта земельных участков, вычисляют их общую площадь, определяют состав и площади угодий в нем. Эти площади вычисляют с требуемой точностью. Составляют проектную экспликацию земель. Устанавливают площади земель по формам собственности и срокам использования участков по годам осуществления проекта.

Качество земель, расположенных в границах проектируемого землепользования (в каждом варианте размещения), определяют по имеющимся на эту территорию материалам почвенных и других обследований и качественной оценки земель.

По этим данным устанавливают потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства и сравнивают варианты размещения участка.

Одновременно выявляют отрицательные последствия (экологические, территориальные, экономические и др.), вызываемые изъятием сельскохозяйственных земель, размещением несельскохозяйственного объекта и влияния его на окружающую территорию и природу. Такими последствиями могут быть: нарушение существующих землевладений и землепользований и внутрихозяйственной организации территории сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, ухудшение транспортных связей; снижение качества земель, прилегающих к образуемому землепользованию, в связи с их возможным временным или постоянным загрязнением, нарушением, затоплением, подтоплением, переувлажнением, иссушением, возникновением эрозии; загрязнение водных источников, атмосферы и т. п. Кроме того, возможны отрицательное воздействие на существующие населенные пункты; необходимость сноса и перенесения зданий и сооружений, расположенных на предоставляемом участке или в определенной зоне, возникающей возле него, и т. п.

Определяют мероприятия, необходимые для предотвращения или сокращения процессов, связанных с изъятием земли и размещением объекта, и затраты на эти мероприятия.

Установление потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий вследствие размещения на них землепользований несельскохозяйственных предприятий, выражаются в безвозвратной утрате и сокращении площадей используемых сельскохозяйственных угодий, а следовательно, и в уменьшении возможностей производства сельскохозяйственной продукции. Снижается потенциал сельского хозяйства как отрасли народного хозяйства. Поэтому потери возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного, лесохозяйственного производств путем восстановления этого потенциала (площадей сельскохозяйственных и лесных угодий).

Потери сельскохозяйственного производства как отрасли народного хозяйства возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия (по кадастровой оценке) изъятых земель.

Под освоением новых земель в данном случае понимают выполнение комплекса следующих мероприятий:

· организация новых хозяйств;

· вовлечение в сельскохозяйственное использование земель, занятых несельскохозяйственными угодьями (кустарником, малоценными лесами, вырубками и др.);

· проведение мелиоративных работ (осушение, орошение, культуртехнические и другие мероприятия).

Стоимость освоения новых земель определяют по нормативам, которые обеспечивают на осваиваемых землях производство сельскохозяйственной продукции в объеме не менее получаемого на изъятых участках.

Порядок возмещения потерь и нормативы стоимости освоения новых земель установлены Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.93 г., а также постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.95 г., в приложении к которому даны нормативы, введенные с 1 января 1996 г.

Нормативы установлены следующим образом. Территория России разделена на 13 зон, в каждую из которых включены полностью несколько областей, краев, республик (табл. 12). В каждой зоне нормативы стоимости освоения зависят от типа и подтипа почв. Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд (с 01.01.96 г.) по двум зонам приведены в таблице.

Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий

Взаимные платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда осуществляются на основании Постановления Правительства РФ от 29.04.2002 г. «О размере, порядке взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда в 2002г.».

При изъятии земель городов - центров субъектов Федерации и с населением более 100 тыс. жителей, их пригородных зон и особых территорий, имеющих уникальные условия для производства некоторых видов сельскохозяйственной продукции, для приведенных нормативов принимают повышающие коэффициенты (до 3 раз).

Потери, вызванные ухудшением качества угодий, определяют в процентах от норматива стоимости освоения новых земель пропорционально снижению качества сельскохозяйственных угодий.

Нормативы берут с расчетом на то, чтобы при предоставлении участка экономически было менее выгодно получить более продуктивные земли, а наиболее выгодно — несельскохозяйственные угодья.

Необходимо, чтобы лучшим считали такой вариант размещения участка, который влечет за собой наименьшие потери сель­скохозяйственного производства.

При нанесении снятого плодородного слоя почвы на мало­продуктивные или непродуктивные угодья (землевание) потери возмещают в размере 50 % норматива.

Потери сельскохозяйственного производства не возмещают при предоставлении участков:

· для строительства мелиоративных систем на землях сельскохо­зяйственного назначения;

· естественных кормовых угодий под строительство прудов рыб­ных хозяйств, рыбопитомников и т. п.;

· индивидуального жилищного строительства в границах насе­ленных пунктов;

· природоохранных, природно-заповедных, оздоровительных, рекреационных и историко-культурных целей;

· консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами, ес­ли виновные не установлены, а также если они выполнили необ­ходимые мероприятия по восстановлению земель.

Потери сельскохозяйственного производства не являются только потерями землепользователей и собственников земли, сельскохозяйст­венных предприятий. Это потери отрасли сельского хозяйства, т. е. государства, поэтому возмещают их не отдельным хозяйствам, а сельскому хозяйству как отрасли в целом для использования на ох­рану, освоение и улучшение сельскохозяйственных угодий.

Возмещают их соответствующим органам местного самоуп­равления целевым направлением.

Потери лесного хозяйства возмещают при изъятии земель лес­ного фонда, при переводе лесных земель в нелесные земли для ис­пользования в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом.

В настоящее время это проработано в меньшей степени, чем возмещение потерь сельскохозяйственного производства, но име­ются нормативы, прошедшие производственную проверку, пока­завшую возможность их практического использования.

При изъятии участков в пригородных зонах вокруг крупных го­родов применяют повышающие коэффициенты: при численности населения городов от 500 тыс. до 1 млн. человек - 1, 9; 1...3 млн. че­ловек - 2, 2, более 3 млн. человек - 2, 5. Повышающие коэффици­енты применяют также в курортных районах и зонах отдыха: зона отдыха Москвы - 3, 5 (2, 5...4, 0), Черноморское побережье Кавказа (Краснодарский край) - 6, 0 (4, 0...8, 0); зона отдыха Санкт-Петер­бурга - 3, 5 (2, 5...4, 0) и др.

Определение видов и размеров убытков землевладельцев, зем­лепользователей, включая упущенную выгоду. Убытки собствен­ников и пользователей земли, причиненные размещением не­сельскохозяйственных землепользований, определяют в соответствии с упомянутым положением по каждому варианту размещения объекта.

Их возмещают землепользователям и собственникам земли, понесшим эти убытки, в полном объеме, включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

При выкупе земельных участков убытки собственников учитывают в цене выкупаемого участка.

Возмещают стоимость:

· жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и других зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место;

· плодово-ягодных, защитных и других многолетних насаждений;

· незавершенного производства;

· затрат, вызываемых возникающими неудобствами (недостатками) землепользования;

· затрат, необходимых для восстановления ухудшенного качества земель;

· затрат, связанных с ограничением права пользователя земли;

· упущенной выгоды.

Здания и сооружения оценивают по сметной стоимости строительства новых объектов равного качества. Многолетние насаждении оценивают по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание до начала плодоношения или смыкания крон. Незавершенное производство оценивают по фактическим объемам работ и затратам.

Убытки, вызванные возникшими неудобствами, оценивают суммой единовременных затрат на строительство дорог, мостов, дамб и других сооружений, а также на приобретение лодок, паромов и других транспортных средств.

Убытки по восстановлению качества ухудшенных земель определены в проектной документации и включают специальные обследования и изыскания, а также мероприятия по восстановлению качества земли.

Упущенная выгода возникает из-за прекращения получения ежегодного дохода с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

Возмещают упущенную выгоду в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства.

Ежегодный доход исчисляют по фактическим объемам производства в натуральном выражении и ценам, действующим на момент изъятия земель, а упущенную выгоду получают, умножая ежегодный доход на коэффициент, зависящий от продолжительности периода восстановления.

Расчеты убытков и потерь согласовывают с заинтересованными сторонами. Спор разрешают в суде.

Подготовка технических условий снятия, сохранения и использо­вания плодородного слоя почвы с изымаемого участка. На участках, на которых размещают несельскохозяйственные объекты, плодо­родный слой снимают, сохраняют и используют для улучшения угодий. Для выполнения этой работы необходимо составление ра­бочего проекта. Задание на его составление в виде технических ус­ловий снятия, сохранения и использования должно быть разрабо­тано в составе землеустроительного проекта на стадии предвари­тельного согласования места размещения землепользования.

В технических условиях (заданиях на проектирование) ука­зывают:

· месторасположение и площади участков, с которых снимают плодородный слой;

· толщину снимаемого слоя на каждом участке или почвенной разновидности;

· назначение использования плодородного слоя;

· расположение временных отвалов;

· месторасположение и площади участков, улучшаемых землеванием;

· толщину наносимого слоя;

· основные требования к освоению земель с нанесенным плодо­родным слоем (сроки освоения, агротехника, культуры и т. п.).

К техническим условиям прилагают чертежи. На основании этого задания к моменту предоставления земельного участка со­ставляют рабочий проект, без которого участок не может быть предоставлен в пользование или собственность.

Подготовка технических условий рекультивации нарушаемых зе­мель. На землевладения и землепользования, предоставляемые во временное пользование и связанные с нарушением земель, в со­ставе землеустроительного проекта разрабатывают технические ус­ловия рекультивации земель, которые будут нарушены в процессе их использования несельскохозяйственным объектом.

В технических условиях, являющихся заданием на составление рабочего проекта, указывают:

· месторасположение нарушаемых земель, подлежащих рекуль­тивации;

· направление использования земель после рекультивации;

· площадь участков, с которых снимают плодородный слой, и его толщину;

· плодородный состав поверхностного слоя, на который наносят плодородный слой, и его толщину;

· основные параметры рельефа после рекультивации (форму, уклон и др.);

· требования к биологическому этапу рекультивации;

· сроки выполнения рекультивации.

К техническим условиям прилагают чертежи.

Подготовка предложений по условиям предоставления земельного участка. Условия предоставления земельного участка указывают в решении об его изъятии (выкупе), их подготавливают при составлении землеустроительного проекта образования несельскохозяйственного землепользования.

Это те условия, которые должны быть выполнены до начала и в процессе использования участка новым землепользователем.

Соблюдение этих условий является основанием для получения согласия на изъятие и предоставление участка. Условия разрабатывают взаимосогласованно с землевладельцами, чьи земли изымают, и с теми, кому эти земли предоставляют.

К предложениям по условиям предоставления земельных участков относятся мероприятия:

· по охране природы и окружающей среды, охране сельскохозяйственных угодий, защите земель от эрозии, заболачивания, загрязнения, засоления, иссушения; охране растительности, водных источников, атмосферы;

· охране памятников культуры, истории;

· восстановлению нарушаемого производства;

· восстановлению нарушаемых транспортных связей (дорог, мостов, переездов, переправ и других сооружений);

· ограничению прав землепользователей или собственника, которому предоставляется земельный участок, в интересах других землепользователей или государства (сервитуты, обременения) на основании нормативных актов.

Предложения по установлению сервитутов. Сервитутом называют право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитуты можно устанавливать для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других потребностей, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (Гражданский кодекс Российской Федерации, гл. 17).

При проектировании землепользований несельскохозяйственных объектов намечают и устанавливают следующие постоянные (и частично временные) сервитуты:

· проходы или проезды через земельный участок;

· использование земельного участка для ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей;

· размещение на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

· проведение дренажных работ на земельном участке;

· забор воды и водопой скота;

· прогон скота через земельный участок;

· сенокошение или пастьба скота на земельном участке в периоды, соответствующие местным условиям и обычаям, за исключением земель лесного фонда;

· временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ;

· свободного доступа к прибрежной полосе;

· другие сервитуты.

Сервитут устанавливают по соглашению между сторонами, и он подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на земельный участок.

При составлении проекта образования землепользования несельскохозяйственного объекта нужно выявить внешние связи объекта (транспортные и др.) и наметить сферу действия и содержание сервитутов, показав их на проектном плане.

Разработка предложений по реорганизации нарушаемых землевладений и землепользований, их территории, производства и расселения. В определенных случаях, когда проектируемое землепользование несельскохозяйственного объекта имеет большую площадь, протяженность, сложную конфигурацию, а из существующих землевладений и землепользователей изымают значительные площади, то появляются неудобно расположенные участки и другие недостатки, что требует внесения существенных изменений в сложившуюся организацию территории.

В таких случаях разрабатывают предложения по межхозяйственному землеустройству существующих хозяйств в целях упорядочения их землевладений и землепользований, нарушенных при размещении несельскохозяйственного объекта. Эти предложения имеют вид схемы (иногда - проекта) реорганизации землепользований на прилегающей территории (или в районе в целом). Одновременно разрабатывают предложения по внутрихозяйственному землеустройству сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств в новых границах.

Вместе с этим, если необходимо, намечают предложения о внесении изменений в организацию производства и расселения.

При проектировании землепользования несельскохозяйственных объектов рассматривают и оценивают различное их размещение. Лучший проектный вариант выбирают на основании сравнения технико-экономических показателей, которые рассчитывают при разработке составных частей проекта. При этом учитывают экономические, социальные, экологические и другие последствия размещения образуемого землепользования и перспективы использования данной территории.

Технико-экономические показатели сравнения вариантов проекта размещения землепользования несельскохозяйственного объекта делят на основные и дополнительные.

К основным показателям относят:

1. Площадь землепользования (предоставляемого участка) - всего, в том числе: пашни и многолетних насаждений, пастбищ, сенокосов.

2. Типы и подтипы почв по площади на пашне, под многолетними насаждениями, на кормовых угодьях.

3. Балл качественной оценки земель предоставляемых участков.

4. Потери сельскохозяйственного производства, пашни, кормовых угодий.

5. Нормальная урожайность сельскохозяйственных культур и садов.

6. Ежегодные потери валовой продукции, чистого дохода.

7. Затраты на возмещение убытков землевладельцев и землепользователей.

8. Упущенная выгода (ежегодно теряемый доход, продолжительность периода восстановления, коэффициент перерасчета, общий размер).

9. Число затрагиваемых землевладений и землепользований (сельскохозяйственные предприятия, крестьянские хозяйства и др.).

10. Площадь, на которой требуется внесение изменений в существующие землевладения и землепользования (межхозяйственное землеустройство).

11. Число хозяйств и площадь, на которой требуется внутрихозяйственное землеустройство.

12. Затраты на землеустройство.

13. Площадь, с которой снимают плодородный слой почвы.

14. Площадь земель, подлежащих рекультивации (для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве и др.).

15. Площадь, улучшаемая землеванием.

16. Снижение потерь за счет землевания.

17. Всего потерь и затрат (пп. 4+7 + 8+12- 16).

К дополнительным показателям относят:

18. Затраты на предотвращение отрицательных последствий размещения участка и объекта.

19. Затраты на снятие и сохранение плодородного слоя почвы.

20. Затраты на землевание.

21. Затраты на рекультивацию.

22. Затраты на выполнение условий предоставления земельного участка.

23. Цена выкупаемой земли.

24. Размер земельного налога.

25. Размер арендной платы.

26. Другие затраты предприятий, организаций и учреждений, которым предоставляются земли.

27. Всего затрат.

На основании расчетов, анализа и сравнения технико-экономических показателей вариантов проекта выбирают лучший из них.

Основным критерием, определяющим выбор лучшего проекта, варианта, следует считать наименьшие: общую площадь предоставляемых земель, площадь продуктивных угодий, воздействие на территорию и окружающую среду.

Проект образования землепользования несельскохозяйственного назначения состоит из графической части и пояснительной записки.

Графическая часть включает проектный план, на котором показывают:

· существующую ситуацию и организацию территории;

· варианты размещения объекта и другие проектируемые элементы;

· схему генерального плана промышленного предприятия;

· схему реорганизации существующих землевладений и землепользований (если необходимо);

· схему внутрихозяйственного землеустройства хозяйств в новых границах (если они изменены).

В пояснительной записке к проекту освещают:

· сведения об объекте, для которого организуют землепользование;

· сведения о составе и качестве земель, экспликацию земель по вариантам;

· отрицательные последствия размещения объекта;

· проектные решения по составным частям проекта;

· технико-экономические показатели вариантов размещения и обоснования выбранного варианта;

· материалы правового обоснования проекта.

Процедура предварительного согласования размещения объекта, изъятия и предоставления земельного участка

Процедура предварительного согласования места размещения несельскохозяйственного объекта, изъятия и предоставления земельного участка установлена действующим законодательством и зависит от целевого назначения земель, определяемого исходя из принадлежности к существующим и планируемым категориям земель и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

В обобщенном виде процедура предварительного согласования места размещения объекта показана на рисунке 18.

Рис. 18. Схемы процедуры предварительного согласования места размещения несель­скохозяйственного объекта

При выборе участка обязательно участие сельских (поселко­вых) органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, представителей соответствующих государственных служб, юриди­ческих лиц и граждан, заинтересованных в предоставлении зе­мель, и третьих лиц, законные интересы которых могут быть нару­шены при изъятии и предоставлении земельного участка.

При выборе земельного участка решают вопросы, неразрывно связанные между собой: определение месторасположения земель­ного участка и его характеристика; установление обладателей прав на земельный участок и условий передачи прав; оценка не­движимого имущества, потерь и убытков, включая упущенную выгоду, расчет выкупной цены; оценка негативного воздействия строительства объекта и определение оптимальных вариантов уменьшения этого воздействия; информирование населения и за­интересованных лиц.

При этом учитывают зонированные территории, экологичес­кие, санитарно-эпидемиологические и другие последствия пред­лагаемого занятия земель, социально-экономические перспекти­вы использования данной территории и ее недр. Результаты рабо­ты оформляют актом о выборе земельного участка для размеще­ния объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны.

К акту прилагают картографические материалы, расчеты убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, материалы других согласований и экспертиз, проведенных с учетом комплексного развития территории, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Рассмотрение ходатайства о предварительном согласовании места размещения новых и расширения действующих промышленных предприятий, предназначенных для обеспечения федеральных потребностей или имеющих межрегиональное значение, рассматривают при наличии согласия органов исполнительной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на строительство и размещение указанных предприятий, а предназначенных для обеспечения потребностей субъекта Российской Федерации и не связанных с производством и переработкой продукции сельского хозяйства — с согласия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Конституцией или уставом субъекта Российской Федерации, где могут быть предусмотрены участие и полномочия органа законодательной власти субъекта Российской Федерации.

Согласие органов законодательной власти может быть выражено в решениях о строительстве объекта и финансировании его строительства при утверждении соответствующих бюджетов, а также планов финансирования министерств и других органов исполнительной власти. Наличие решения о строительстве объектов федерального значения и значения субъектов Российской Федерации установлено также в Градостроительном (статьи 21 и 22) и Бюджетном (ст. 67) кодексах.

Органы власти местного самоуправления или органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, и выясняют мнение граждан на условиях и в порядке, которые установлены законами и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Площадка (трасса) для строительства предприятия, здания и сооружения, площадь необходимого земельного участка и намечаемые мероприятия по обеспечению охраны и воспроизводства окружающей природной среды, санитарной и пожарной безопасности должны отвечать требованиям соответствующих глав СНиП и других нормативных документов.

Заказчик-инвестор, заинтересованный в строительстве объекта, может привлекать проектные организации, специализированные изыскательские предприятия для разработки необходимых дополнительных материалов, расчетов, изысканий, обоснования инвестиций, предпроектных решений, ТЭО, эскизного проекта, технической и экологической экспертиз, оценки недвижимости, получения предварительных условий на подключение проектируемого объекта к инженерным сетям и коммуникациям и др.

Результатом первого этапа является постановление (решение) органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта, которое предоставляет возможность проведения изыскательских работ на земельном участке и разработку проектно-сметной документации в соответствии с актом выбора, техническими условиями, градостроительным заданием и предварительными расчетами стоимости потерь, убытков и выкупной цены. Землеустроительный проект этого этапа используют для последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка. Копию решения органа местного самоуправления или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе выдают заявителю в семидневный срок с момента его принятия.

В случае несогласия собственника земли, землевладельца, землепользователя, арендатора и других заинтересованных лиц с указанным решением он может обжаловать его в суде, решение которого является окончательным.

Органы, осуществляющие контроль за использованием и охраной земель, вправе обжаловать в суде решение о согласовании места размещения объекта.

В последующем на втором этапе изымают и предоставляют земельный участок для строительства объекта.

После утверждения проекта и включения объекта в план строительства предприятие, учреждение, организация обращаются в орган местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в компетенции которого находятся изъятие и предоставление земельного участка для строительства объекта.

При уточнении месторасположения объекта или увеличения площади участка предприятие, учреждение, организация дополнительно согласовывают с собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором, а также с обладателем прав ограниченного пользования земельным участком (владельцами инженерных и транспортных сетей, в пользу которых установлены сервитуты, охранные, санитарные и иные зоны) планируемые изменения.

Процедура изъятия и предоставления земельного участка показана на рисунке 19.

Рис. 19. Схема процедуры изъятия и предоставления земельного участка для строительства

Результат второго этапа - постановление (решение) органа местного самоуправления, и если полномочий органа местного самоуправления недостаточно, то и органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об изъятии и предоставлении земельного участка, которое разрешает изменение категории земель разрешенного использования земельного участка, целевого назначения земель; энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.

Решение о предоставлении земельного участка принимают в двухнедельный срок после обращения с ходатайством (заявлением).

Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано. Истцом в этом случае выступает собственник земельного участка, землевладелец (землепользователь), арендатор, не согласный с принятым решением об изъятии (выкупе) земельного участка. Обжалование решения приостанавливает его исполнение.

Землеустроительный проект изъятия и предоставления земельного участка может быть разработан в один этап (стадию), если объект размещен в соответствии с генеральным планом, проектом планировки и застройки города или сельского поселения, разработанным и утвержденным в установленном порядке. В таком случае проведения предварительного согласования места размещения объекта не требуется (Земельный и Градостроительный кодексы), а также при предоставлении земель гражданам для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства. При этом состав и содержание землеустроительного проекта не изменяются, и в него включаются все документы, предусмотренные как первым, так и вторым этапом.

Разрешение на строительство объекта выдают согласно ст. 62 Градостроительного кодекса1 при наличии документов, удостоверяющих права на земельные участки, и утвержденной проектной документации. Подготавливают документы для выдачи разрешения на строительство объекта органы архитектуры согласно заявлению заказчика. Решение о выдаче разрешения на строительство принимает орган местного самоуправления. Поэтому очень важно, чтобы проект разрешения на строительство был подготовлен до принятия постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

Дело в том, что в указанных документах устанавливают условия использования земельного участка, которые затем фиксируют в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах на землю, которые, в свою очередь, проходят государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В документах, удостоверяющих право на землю, и в разрешении на строительство объекта не должно быть расхождений, в том числе по условиям использования земельного участка. С этой целью рекомендуют готовить разрешение на строительство объекта до принятия постановления о предоставлении земельного участка, чтобы не было разночтений в документах на землю и не было дополнительных ограничений по использованию земельного участка, не учтенных в соответствующих документах на землю.

Контрольные вопросы. 1. Какова последовательность (стадии) образования несельскохозяйственного землепользования? 2. Какие документы готовят в процессе оформления ходатайства о выделении земельного участка? 3. Какова процедура предварительного согласования места размещения объекта? 4. Каков порядок изъятия и предоставления земельного участка для строительства объекта? 5. В чем заключается межевание земельного участка? 6. Какие составные части включает проект образования несельскохозяйственного землепользования? 7. Какими способами определяют площадь испрашиваемого земельного участка? 8. Как установить потери сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства и для чего их рассчитывают? 9. Какие вопросы необходимо решить для изъятия и предоставления земельного участка?