Нерухоме майно

Уразі порушення основного зобов'язання, банк надсилає іпотекодавцю та боржнику (якщо вони не збігаються в одній особі) письмову вимогу про усунення порушення. На це відводиться 30 днів. Після закінчення даного строку банк вправі по­чати звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім рішення суду, підставою може бути виконавчий напис нотаріуса. Часто в договорах іпотеки передбачають обидва ва­ріанти: рішення суду або виконавчий напис нотаріуса на вибір банку.

Крім судового розгляду питання, сторони іпотеки можуть вдатися до позасудового врегулювання звернення стягнення на заставлену неру­хомість. Для цього їм треба укласти окремий договір про задоволення вимог банку (хоча подібне за­стереження може містити і сам іпотечний договір). Підпи­сати названий договір і обов'язково його нотаріально за­свідчити сторони вправі коли завгодно, але до набрання чинності рішенням суду.

У зазначеному договорі сторонам ви­значають спосіб, за допомогою якого банк задовольнить вимогу, забезпечену іпотекою:

- він набуде права власності на предмет іпотеки,

- він набуде права від свого імені продати його на підставі договору купівлі-продажу.

Після здійснення одного з добровільних способів вимоги банку щодо виконання боржником (іпотекодавцем) основного зобов'язання недійсні.

Коли добровільно дійти згоди не виходить, банк звертається до суду. Якщо предмет іпотеки - житловий будинок або приміщення, суд за заявою банку вправі ухвалити рішення і про виселення мешканців. Адже примусово в даному разі це зробити можна лише на підставі відповідного рішення суду.

За письмовою вимо­гою банку або нового власника мешканці зобов'язані звільнити приміщення протягом 1 місяця з дня одержання вимоги. Якщо в цей або інший узгоджений строк вони не залишать приміщення, примусово виселити, як було сказано, можна тільки за рішенням суду. Водночас виселення мешканців із займаного приміщення, що вони придбали за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою, - підстава для надання їм даху над головою із фондів житла для тимчасового проживання.

Не підлягають виселенню наймачі (орендарі) житла, якщо договір найму (оренди) було укладено до моменту укладення іпотечного договору і про його наявність знав банк.

Іпотечна нерухомість, на яку банк звернув стягнення за допомогою рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, якщо інше не записано в рішенні суду, підлягає продажу на публічних торгах.

Як і у випадку з рухомим майном, боржник (іпотекодавець) може припинити продаж предмета іпотеки на громадських торгах. Для цього він повинен до дня продажу виконати основне зобов'язання або його прострочену частину і відшкодувати витрати та збитки, завдані іпотекдержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), на підготовку публічних торгів тощо. Виконання основного зобов'язання боржника майновим поручителем або наступним іпотекодержателем також буде підставою для припинення реалізації предмета іпотеки.

Гарантія як спосіб забезпечення кредиту - це зобов'язання третьої особи погасити борг позичальника при настанні гарантійного випадку (гарантійний випадок виникає тоді, коли позичальник сам не може погасити заборгованість і проценти за кредит).

Якщо гарантія надається юридичною особою, то вона оформляється у формі гарантійного листа, де вказуються:

- назва організації-гаранта;

- назва банку-кредитора;

- назва організації позичальника;

- розмір, термін, призначення кредиту;

- процентна ставка за користування кредитом;

- номер поточного рахунка організації-гаранта і в якому банку цей рахунок відкрито.

Гарантійний лист підписують керівники організації-гаранта, скріплюючи гербовою печаткою. Оформляють лист у трьох примірниках, один передається в банк гаранта, другий - у банк кредитора, третій - залишається в гаранта.

Банк, що обслуговує гаранта, оформляє відмітку про прийом гарантійного листа і зобов'язується з поточного рахунку гаранта списати в порядку встановленої черговості платежів відповідну суму боргу і проценти за нею.

Кредитування позичальника, забезпечене гарантією, здійснюється після того, як банк-кредитор отримає гарантійний лист із відповідною відміткою банку гаранта.

Поручительство третьої особи оформляється як договір поруки між банком-кредитором та поручителем про відповідальність поручителя за виконання на повну суму зобов'язань позичальника.

Банк-кредитор перед укладенням договору поруки ретельно аналізує фінансовий стан і платоспроможність поручителя на основі документів, що подані банку-кредиторові, а також довідкових та архівних даних.

Страхування кредитів проводиться банками з 1990 року у двох формах:

- добровільне страхування відповідальності пози­чальників за непогашення кредитів;

- добровільне страхування ризику непогашення кредитів.

У першому випадку страхувальником є позичальник, об'єктом страхування є відповідальність перед банком, що видав кредит, за своєчасне і повне погашення боргу і процентів за ним.

У другому випадку страхувальник - банк, а об'єкт страхування - відповідальність усіх чи окремих пози­чальників перед банком за своєчасне і повне погашення кредиту та процентів за ним. У цьому разі сума страхових внесків ураховується при встановленні процентної ставки за кредит.

Для укладення договору страхування (може видаватись і страховий поліс чи страхове свідоцтво) страхувальник подає страховику такі документи:

- заяву;

- статут організації;

- копію кредитного договору;

- баланс;

- контракт на поставку цінностей.

Перелік документів складає страховик. Основна мета подання документів - визначення ступеня страхо­вого ризику.

Вивчивши клієнта, страховик встановлює страхову премію (внесок) у відсотках до страхової суми і залежно від терміну наданого кредиту. Договір страхування набирає чинності після сплати страхової премії, яка найчастіше сплачується одноразово і не пізніше дати видачі кредиту.

Найбільш важливим моментом у страхуванні є: встановлення розміру відповідальності, яку бере на себе страховик, визначення страхового випадку і відшкодування збитків.

У вітчизняній практиці страхування кредитів амплітуда коливання відповідальності страховика досить ши­рока. Є страхові товариства, що приймають до страхування 100 відсотків суми непогашеного позичальником кредиту, але зовсім не беруть у розрахунок процентів за користування кредитом.

Інші страховики виплачують відшкодування від 50 до 90 відсотків суми непогашеного позичальником кре­диту і процентів за ним.

Відповідальність страховика настає, якщо страхувальник не повернув банку-кредиторові зазначену кре­дитним договором суму протягом 20 - 30 днів після дня сплати.

Укладаючи страховий договір, необхідно чітко обумо­вити термін, протягом якого страхувальник зобов'язаний повідомити страховика про настання страхового випадку