Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Методы расчета и внесения поправок
|
|
1) Метод парных продаж
Парные продажи – продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики, которая и является ценообразующим фактором – обуславливает разницу в ценах этих объектов.
Объекты парной продажи не обязательно сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости и его аналогом.
Поправка рассчитывается либо как разница цен аналогов, либо как их отношение.
При расчете процентной поправки методом парных продаж: в числителе – цена объекта сходного по характеристике с объектом оценки, в знаменателе – цена объекта сходного по характеристике с аналогом, в стоимость которого необходимо внести поправку.
Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любую поправку, однако такая рыночная информация имеется не всегда.
2) Метод прямого анализа характеристик
Поправка рассчитывается исходя из физического смысла показателя.
Методом прямого анализа характеристик вносятся поправки на:
- Время продажи аналога;
- Износ аналога;
- Дополнительные улучшения;
- Наличие коммуникаций;
- Проведенный ремонт.
Поправка на время продажи – отражает факт изменения покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости (инфляция на рынке недвижимости).
Поправка на время продажи может быть рассчитана по:
 |
- Индексу покупательной способности валюты;
- Индексу роста цен.
Поправка на время продажи (Пвр):
, 
,
где:
V – стоимость объекта недвижимости;
Vа – стоимость объекта недвижимости (аналога);
Пвр – поправка на время продажи (процентная поправка);
- индекс покупательной способности валюты на дату продажи аналога;
- индекс покупательной способности валюты на дату оценки.
Если период между датой продажи аналога и эффективной датой оценки объекта мал (несколько месяцев), ситуация на рынке стабильная, тогда можно вывести средний периодический (среднемесячный) прирост цен и средний периодический коэффициент удорожания:
,
где:
Пвр – поправка на время продажи (процентная поправка);
Пц – периодический процент прироста цен на рынке недвижимости;
n – количество периодов удорожания;
Ку – средний периодический коэффициент удорожания.
Поправка на износ:
, 
,
где:
V – стоимость объекта недвижимости;
Vа – стоимость объекта недвижимости (аналога);
Пиз – поправка на износ;
Иоб – износ объекта;
Иа – износ аналога.
В качестве некоторых поправок могут приниматься отдельные экономические показатели и индикаторы, связанные с характеристиками недвижимости в целом или ее отдельных компонентов. Например, стоимость косметического ремонта в расчете на 1 кв.м. общей площади помещения. Эта величина может быть принята в качестве относительной денежной поправки на косметический ремонт, если нельзя сделать более точного расчета методом парных продаж.
Поправка на наличие дополнительных улучшений – рассчитывается как стоимость установки этих улучшений, умноженная на коэффициент удобства пользования (КУП).
Коэффициент удобства пользования – повышающий коэффициент, который отражает готовность потребителя заплатить за готовое улучшение и сразу начать им пользоваться, вместо того, чтобы создавать его самому. Эмпирически получен следующий диапазон данного коэффициента – от 1, 2 до 3, 5 и от 7 до 10. Коэффициент удобства пользования зависит от:
- сложности самостоятельно установки улучшений;
- времени, необходимого для установки улучшений;
- необходимости данного улучшения для пользователя, типичного на данном сегменте.
,
где:
Пду – поправки на дополнительные улучшения, рассчитанные методом парных продаж;
Зду – затраты, необходимые для создания дополнительного улучшения.
3) Метод валового рентного мультипликатора
Поправки рассчитываются на основе соотношения дохода и цены продажи аналога.
Валовый рентный мультипликатор:
,
где:
GRM – валовый рентный мультипликатор;
Vа – стоимость (цена продажи) объекта недвижимости (аналога);
Да – доход, приносимый объектом недвижимости (аналогом).
Выбор базы мультипликатора определяется назначением и типом оцениваемого объекта недвижимости. В качестве базы мультипликатора может быть выбран: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход. При этом обязательно условие сопоставимости базы мультипликатора:
- валовый доход по объекту оценки и аналогу должен быть рассчитан за сопоставимый период времени;
- вид валового дохода (ПВД, ДВД) должен быть сопоставим между объектом оценки и аналогом.
Этапы метода валового рентного мультипликатора:
1) Расчет валового рентного дохода от оцениваемого объекта;
2) Расчет валового рентного мультипликатора по объектам аналогам исходя из недавних рыночных сделок.
3) Расчет среднего валового рентного мультипликатора по объектам аналогам;
4) Расчет стоимости объекта оценки как произведения среднего валового рентного мультипликатора на валовый рентный доход от оцениваемого объекта.
Как правило, валовый рентный мультипликатор учитывает только цены продаж аналогов и валовые рентные доходы, не принимая во внимание коэффициенты операционных расходов или чистый операционный доход.
Аналогом метода валового рентного мультипликатора является метод общей ставки капитализации. Общая ставка капитализации:
,
где:
OAR – общая ставка капитализации;
Vа – стоимость (цена продажи) объекта недвижимости (аналога);
ЧОДа – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (аналогом).
4) Метод корреляционно-регрессионного анализа
В данном методе используют методы статистического анализа зависимости цен аналогичного ряда объектов недвижимости от формирующих эти цены значений главных ценообразующих параметров.
5) Экспертный метод
Поправки рассчитываются и вносятся на основании представления оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже или лучше аналога.
Возможны четыре варианта:
а) Оцениваемый объект лучше аналога. Тогда цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу.
,
б) Оцениваемый объект хуже аналога. Тогда цена аналога должна уменьшиться, чтобы отразить эту разницу.
,
в) Аналог лучше оцениваемого объекта. Тогда цена аналога должна уменьшиться, чтобы отразить эту разницу.
,
г) Аналог хуже оцениваемого объекта. Тогда цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу.
,
где:
Vоб – стоимость объекта недвижимости;
Vа – стоимость объекта недвижимости (аналога);
П – экспертная поправка (суждение оценщика о степени различия в характеристиках объекта недвижимости и его аналога).
Экспертным методом можно оценить поправки на конкретные характеристики. Например, отсутствие при оцениваемом объекте мусоропровода (мусоросборника) может уменьшить его стоимость на 1, 5 – 2, 5 %.
После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные величины (варианты стоимости) должны быть согласованы, что дает итоговую оценку стоимости объекта недвижимости.
Не всегда используется расчет среднеарифметической стоимости. В некоторых случаях предпочтительнее – средневзвешенная стоимость по аналогам. Причем взвешивание результатов корректировок осуществляется по тем параметрам, поправки на которые не рассматривались и не вносились (то есть, чем меньшее количество и величина поправок вносилось в начальную цену аналогов при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных).
Проанализировав все полученные усредненные показатели и всю доступную информацию, оценщик выносит суждение об итоговой вероятной цене объекта оценки. Иногда имеет смысл указать границы (диапазон) некоторого доверительного интервала стоимости объекта недвижимости.
Порядок определения наиболее вероятной цены объекта недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж:
1) Формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна.
2) Изучение рынка и выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.
3) Отбор аналогов (от 3 до 5), сопоставимых с оцениваемым объектом.
4) Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам объекта путем внесения поправок:
- определение стоимости единицы сравнения по каждому из аналогов;
- внесение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов процентных поправок (за исключением поправки на размер (площадь) объекта);
- введение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов относительных денежных поправок;
- переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер (приведение количества единиц сравнения);
- введение в скорректированную стоимость каждого из аналогов абсолютных денежных поправок.
5) Анализ приведенных (скорректированных) цен аналогов.
6) Итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта недвижимости.
Задачи
Вариант и номер задачи определять по следующей таблице:
| Вариант | Номера задач | ||
| 1 (11) | |||
| 2 (12) | |||
| 3 (13) | |||
| 4 (14) | |||
| 5 (15) | |||
| 6 (16) | |||
| 7 (17) | |||
| 8 (18) | |||
| 9 (19) | |||
| 10 (20) |