Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости проданные относительно недавно, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом.

На данном этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

- назначению использования;

- качеству;

- передаваемым правам; местоположению;

- физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

- платежеспособности;

- возможностям финансирования;

- инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке окупаемости;

- независимости субъектов сделки;

- инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки
заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

- находятся в родственных отношениях;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтерисованность;

- осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иные обязательствами;

- занимаются продажей имущества умерших, лиц;

- занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенногоимущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

- аналогичными мотивами инвесторов;

- аналогичным наилучшим, и наиболее эффективным использованием объектов;

- степенью износа здания.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а так же условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопостави­мых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристикиобъекта недвижимости - размеры, вид и качество, материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1м²), либо экономическая.

Единицы сравнения земли:

- цена за1га;

- цена за 1 сотку;

- цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных участков:

- цена за 1 м² общей площади;

- цена за 1 фронтальный метр;

- цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Внесение поправок — это процесс моделирования стоимости оцениваемой недвижимости путем внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Рисунок 4 – Классификация поправок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местности, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положитель­ная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Корректировке подлежат цены всех отобранных сходных объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки. При внесении корректировок ценообразующие характеристики аналогов последовательно приводятся к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта, а расчет стоимости оцениваемой недвижимости - это, по сути, ответ на гипотетический вопрос: «Сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как оцениваемый объект?»

В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы расчета величины поправок:

Метод анализа затрат. Рассчитывается на основе информации, полученной от ремонтных, строительных или других аналогичных компаний о затратах на установку оцениваемого элемента.

Метод анализа парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках.

Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку.

Метод прямого сравнения характеристик. Применяется в том случае, если для применения метода парных продаж отсутствует необходимая информация, а также в том, если данный способ дает лучшие результаты. Данный метод целесообразно использовать для расчета и внесения корректировок на износ, время продажи, наличие дополнительных улучшений.

Метод капитализации арендных платежей. Может использоваться для получения поправки, когда арендная плата объектов недвижимости зависит от наличия какой-либо характеристики.

Экспертный метод. Объединяет процесс расчета и внесения корректировок в цены сопоставимых объектов.

Например:

Если объект лучше аналога на 12%, тогда цена аналога должна увеличиться тоже на 12%: х = 1, 0 + 0, 12 = 1, 12.

Оцениваемый объект хуже аналога на 12%. Цена аналога должна уменьшиться: х = 1, 0 – 0, 12 = 0, 88.

Аналог лучше оцениваемого объекта на 12%. Цена аналога должна уменьшиться:

Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

Метод статистического анализа. Определяется математической зависимостью цены недвижимости от наличия и качества характеристик в настоящее время

Методы сравнительного анализа:

1. Метод сравнительного анализа продаж. В настоящее время широко применяется в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой информации, и ее доступности при проведении индивидуальной оценки недвижимости.

Задача. Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.

Таблица 1 – Исходные данные

Таблица 2 - Расчет корректировки на имеющие отличия

Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:

1) на базе цены продажи кв. 1:

1350 + 10 (лоджия) + 25 (лучше этаж) = 1385 тыс. руб.;

2) на базе кв. 2: 1360 + 25 = 1385 тыс. руб.;

3) на базе кв. 3: 1375 + 10 = 1385 тыс. руб.;

4) стоимость оцениваемой квартиры составляет 1385 тыс. руб.

Задача. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе «А», если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов:

Таблица 1 – Исходные данные

Известно также, что складские помещения в районе «А» дешевле на 10%, чем в районе «С», и дороже на 15 %, чем в районе «Д»

Рассчитаем скорректированные цены продаж объектов-аналогов, используя метод мультипликативных процентных отклонений:

Таблица 2 – Расчёт скорректированной цены продаж

Стоимость оцениваемого складского помещения можно принять равной 1886 тыс. руб.

Задача. Определите величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого склада, если известно что: юрисдикция проданного склада – полное право собственности, обремененное договором аренды (объект полностью сдан до продажи в долгосрочную аренду на 5 лет, сумма контрактов составляет 1200, 0 тыс. руб.; площадь проданного склада – 4000 м²; цена реализации проданного склада – 1000, 0 тыс. руб.; площадь оцениваемого склада – 3000 м²; юрисдикция оцениваемого склада – полное право собственности; анализ местного рынка недвижимости выявил следующие показатели: рыночную арендная плату составляет 125 руб. за 1 м², ставка дисконтирования – 25%

Решение:

В качестве единицы сравнения объектов примем цену за 1 м² складского помещения;

1. Определим величину контрактной арендной платы за 1 м² складского помещения:

тыс. руб./м²,

где 0, 37185 – взнос на амортизацию одной денежной единицы (колонка № 6 таблицы сложных процентов)

2. Определим величину упущенной выгоды на 1 м² складского помещения от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой:

тыс. руб./м²,

где 2, 68928 – коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета (колонка № 5 таблицы сложных процентов).

Таким образом, величина корректировки цены продажи склада составляет 35 руб. на 1 м² складского помещения.

3. Определим величину скорректированной цены проданного склада относительно оцениваемого:

тыс. руб.

Задача. Определите величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта – 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту – 200 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта – 1000 м²; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту – расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15.

Решение:

1. Определим ежемесячный платеж по предоставленному покупателю проданного объекта ипотечному кредиту:

2. Определим текущую стоимость всех ежемесячных платежей при рыночной норме процента:

3. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого:

тыс. руб.

Задача. Определите величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта – 1700, 0 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту – 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта – 1000 м²; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0, 5% ежемесячно.

Решение:

1. Определим относительную величину корректировки на время продажи:

2. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого:

тыс. руб.

3. Величина корректировки цены продажи объекта составит:

Р_о = 1700, 0 – 1642, 5 = 57, 5 тыс. руб.

Задача. Определите стоимость коттеджа, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Таблица 1 - Исходные данные

Примечание: П – полное; О – обремененное; Р – рыночный; НР – нерыночный; Л – лучше; А – аналог; величины завышения (+) или занижения (-)

Решение:

В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 м² объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Таблица 2 – Расчёт скорректированной цены продаж

Пояснение:

1. Корректировка на качество прав. Для объекта 4 корректировка на наличие обременения права собственности составит:

тыс. руб./м²,

2. Корректировка на условия финансирования. По сравниваемым объектам 3 и 5 условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м²:

тыс. руб./м²,

тыс. руб./м²,

3. Корректировка на особые условия. Особые условия по всем сравнимым объектам не выявлены. Корректировка отсутствует.

4. Корректировка на условия рынка

Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 4 и 5:

Таким образом, за год цена продажи 1 м² недвижимости данного типа выросла на 3, 4%.

Проведем корректировку цены продажи 1 м², исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам):

тыс. руб./м²,

тыс. руб./м²,

тыс. руб./м²,

тыс. руб./м²,

5. Корректировка на местоположение (транспортную доступность).Для определения величины корректировки по транспортной доступности выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 1 и 2:

тыс. руб./м²,

6. Корректировка на физические характеристики

Определим величины корректировок по числу комнат и размеру земельного участка совместно. Для этого выберем две пары сравнимых продаж: объекты 2 и 3:

тыс. руб./м²,

7. Корректировка на сервис (наличие водопровода). Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов3 и 4:

тыс. руб./м²,

8. Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки. Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 1):

тыс. руб./м².

2. Метод соотнесения цены и дохода. Метод основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В данном методе используются экономические единицы сравнения:

- потенциальный валовой доход (ПВД);

- действительный валовой доход (ДВД);

- чистый операционный доход (ЧОД).

В зависимости от выбранной экономической единицы сравнения при оценке недвижимости можно использовать:

- валовой рентный мультипликатор (ВРМ)

где: - среднее значение валового рентного мультипликатора;

Р_пр - цена продажи объекта недвижимости;

n_а – число аналогов.

Задача. Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход которой составляет 30, 0 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Таблица 1 – Исходные данные

Решение:

тыс. руб.

- общий коэффициент капитализации (ОКК)

Задача. Оцените рыночную стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 250, 0 тыс. руб.

Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена следующими сведениями.

Таблица 1 – Исходные данные

Решение:

тыс. руб.

Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.