Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

- принцип наиболее эффективного использования;

- принцип ожидания;

- принцип спроса и предложения;

- принцип замещения.

Доходный подход включает три метода:

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е..период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Этапы определения рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Подхода к расчету коэффициента капитализации:

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.

Второй подход — условная капитализацияисходя из установленного, государством срока капитализации. Этот подход используется при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Определение ставки дохода методом кумулятивного построения:

где: К_к — коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

k₀ — безрисковая ставка дохода на капитал;

Σ Р _n — премия за риск по числу фактора риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участокучитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж(рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Расчеты стоимости земли (С_з) методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

где: Д –доход;

К_к – коэффициент капитализации.

Задача. Определите рыночную стоимость земельного участка, если известно, что: земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход — 3500 руб. Коэффициент капитализации для земельного участка равен — 10%.

Решение:

Годовая рента земельного участка: 3500∙ 4 =14000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка составит:

руб.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы, может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Годовая арендная платаможет быть рассчитана по следующей формуле:

где: — величина годовой арендной платы за земельный участок;

— базовая ставка арендной платы за м²;

К_ВД — коэффициент вида деятельности арендатора;

К_М — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S — площадь земельного участка.

Задача. Определить стоимость земельного участка, если известны следующие данные: земельный участок площадью 0, 3 га продается под застройку торговым комплексом. Базовая ставка арендной платы составляет 20 руб. за м² в год, К_ВД = 3; К_М = 2; требуемая ставка доходности составляет 20%.

Решение:

Определяем величину годовой арендной платы за участок:

руб.

Рассчитываем стоимость земельного участка:

тыс. руб.

Задача. Оцените рыночную стоимость права на заключение договора аренды методом капитализации дохода, если известно, что площадь земельного участка – 40 соток. Величина ренты определенная на основе анализа рыночных ставок арендной платы за право пользования аналогичными земельными участками равна 1500 руб. за сотку в год. Коэффициент капитализации – 0, 2.

Решение: Рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составит: тыс.руб.

Метод остатка используется для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может также использоваться для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

1. Имеющиеся здания и сооружения должны соответствовать варианту наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты и срок их эксплуатации на их строительство должны быть рассчитаны достаточно точно.

3. Должен быть известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещение должна рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка.

Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Этапы:

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей:

Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;

б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки.

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимостиза год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД — это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещение), и ставки арендной платы. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

где: S — площадь сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход), м²;

А — ставка арендной платы за м² площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

На второй стадииоценивается действительный валовой доход (ДВД).

ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД - П + ПД.

где: П – потери, % от ПВД

ПД – прочие доходы

На третьей стадиирассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы— это периодические расходы, необход мые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

- условно постоянные, относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

- условно переменные, относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта: расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала; расходы на вывоз мусора; коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация; расходы на содержание территории и автостоянки; расходы по обеспечению безопасности; прочие расходы.

- расходы на замещение, относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е: деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает.

Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных. При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

3. Расчет чистого операционного дохода, (ЧОД):

ЧОД = ДВД - ОР - РЗ

где: ОР – операционные расходы, руб.

РЗ - Расходы на замещения, руб.

4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земликак разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

5. Расчет рыночной стоимости земельного участкапутем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Задача. Определите стоимость земельного участка площадью 8000 м².

Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка:

- четырехэтажное здание, с общей площадью 5500 м².

- трехэтажное здание, с общей площадью 3500 м².

Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет.

Ставка арендной платы 7000 руб. за 1 м² в год.

Потери о недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД.

Расходы условно постоянные – 4000, 0 тыс. руб.

Расходы условно переменные — 3000, 0 тыс. руб.

Затраты на строительство зданий (3₃) — 200000, 0 тыс. руб.

Коэффициент капитализации для зданий — 20%.

Коэффициент капитализации для земельного участка - 18%

Решение:

Рассчитаем общую сдаваемую площадь зданий:

S =5500 + 3500 = 9000, м

Потенциальный валовой доход от единого объекта недвижимости:

тыс. руб.

Действительный валовой доход:

ДВД = ПВД – П = 63000, 0 – (10% → 6300) = 56700, 0 тыс. руб. или

63000, 0 ∙ 0, 9 = 56700, 0 тыс. руб.

Чистый операционный доход от единого объекта:

ЧОД - ДВД - Р =56700, 0 - (3000, 0 + 4000, 0) = 49700, 0 тыс. руб.

Доход, относимый к зданиям:

Д_з = 3₃ ∙ К₃ =200000, 0 ∙ 0, 2 = 40000, 0 тыс. руб.

Доход, относимый к земельному участку:

Д_зу = ЧОД - Д_з = 49700, 0 – 40000, 0 = 9700, 0 тыс. руб.

Стоимость земли: тыс. руб.

Задача. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 1239, 0 тыс. руб., планируемый доход на инвестиции- 16%, срок экономической жизни -9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

- в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;

- средний доход от продажи 1 л бензина составляет 210 руб.;

- с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1. Определяем стоимость строительства АЗС:

С_с = 1239, 0 ∙ 5 = 6195, 0 тыс. руб.

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений (по методу Инвуда):

3. Определяем ЧОД, приносимый сооружениями:

Д_с = 6195, 0 ∙ 0, 2711 = 1679, 5 тыс. руб.

4. Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):

Д_зу+с = 5 ∙ 300 ∙ 24 ∙ 28 ∙ 0, 210 = 2116, 8 тыс. руб.

5. Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок:

ЧОД_зу = 2116, 8 – 1679, 5 = 437, 3 тыс. руб.

6. Определяем стоимость земельного участка:

тыс. руб.

Второй вариант метода остатка:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.

Задача. Определите стоимость земельного участка, если известны следующие данные:

- общая площадь объекта - 22 000 м²;

- общая площадь надземной части - 18 000 м²;

- стоимость строительства 1 м² наземной части здания – 30, 0 тыс. руб.;

- общая площадь квартир - 15 300 м²;

- общая площадь подземной части - 4 000, м²;

- стоимость строительства 1 м² подземной части здания – 20, 0 тыс. руб.;

- общее число машино-мест - 100;

- стоимость продажи 1 м² жилых площадей - 50, 0 тыс. руб.;

- стоимость продажи 1 машино-места в гараже - 20, 0 тыс. руб.;

- затраты, связанные с операционными расходами составляют 2% от общей стоимости;

- величина ставки по кредиту составляет 10% годовых.

Решение:

Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником:

С_жп = 50, 0 ∙ 15300 = 765000, 0 тыс. руб.

Стоимость продажи всех машино-мест собственником:

С_м-м = 20, 0 ∙ 100 = 2000, 0 тыс. руб.

Стоимость продажи, всего:

С_п = 765000, 0 + 2000, 0 = 767000, 0 тыс. руб.

Операционные расходы:

ОР = 767000, 0 ∙ 0, 02 = 15340 тыс. руб.

Стоимость продажи с учетом операционных расходов:

С_ор = 767000, 0 – 15340 = 751660, 0 тыс. руб. или

С_ор = 767000, 0 ∙ 0, 98 = 751660, 0 тыс. руб.

Стоимость строительства наземной части, всего:

С_нч = 30, 0 ∙ 18000 = 540000, 0 тыс. руб.

Стоимость строительства подземной части, всего:

С_пч = 20, 0 ∙ 4000 = 80000, 0 тыс. руб.

Стоимость строительства всего здания:

С_з = 540000, 0 + 80000, 0 = 620000, 0 тыс. руб.

Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего: С_% = 620000 ∙ 1, 1= 682000, 0 тыс. руб.

Стоимость земельного участка:

С _ЗУ = 751660, 0 – 682000, 0 = 69660 тыс. руб.

Метод предполагаемого использования применяют при условии, что земельный участок способен приносить доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

Этапы метода:

1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода

3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.

5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Задача. Определить стоимость земельного участка, вариантом наиболее эффективного использования, которого является строительство крытого рынка. Имеются следующие данные:

- площадь участка - 7000 м²;

- общая площадь сооружений крытого рынка - 6300 м²;

- полезная площадь сооружений рынка - 4095 м² ;

- проектно-планировочные работы – 200, 0 тыс. руб.;

- грунтовые и дорожные работы – 900, 0 тыс. руб.;

- электричество – 500, 0 тыс. руб.;

- водоснабжение и теплоснабжение -1200, 0 тыс. руб.;

- канализация и дренаж – 1600, 0 тыс. руб.;

- телекоммуникации – 300, 0 тыс. руб.;

- стоимость строительства м² сооружений крытого рынка - 3500 руб./м².

- прибыль предпринимателя от величины расходов 30%;

- ставка арендной платы 600 руб. / м², руб.;

- потери от недозагрузки — 5% от ПВД;

- операционные расходы — 20% от ДВД;

- ставка дохода — 2, 5% в месяц;

- прогнозный период — 4 года.

Решение:

Стоимость строительства сооружений крытого рынка:

С_с = 3500 ∙ 6300 = 22050, 0 тыс. руб.

Сумма расходов на строительство – всего с учетом предпринимательской прибыли:

Σ Р_пп = 26750, 0 ∙ 1, 3 = 34775, 0 тыс. руб.

Расчет стоимости земельного участка:

ПВД = 600 ∙ 4095 = 2457, 0 тыс. руб.

ДВД = 2457, 0 ∙ 0, 95 = 2334, 2 тыс. руб.

ЧОД = 2 334 150 ∙ 0, 80 = 1867, 3 тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

Стоимость земельного участка составит:

С_зу = 51860, 9 + 6114, 0 - 34775, 0 = 231999, 9 тыс. руб.