Определение коэффициента капитализации кумулятивным методом

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где Rm – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты; К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по следующей формуле:

; где Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов; Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где М – коэффициент ипотечной задолженности.

3) Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

II Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Существуют различные подходы к формированию денежных потоков, основные из них следующие:

§ денежный поток для фирмы;

§ денежный поток для акционерного капитала;

§ денежный поток на активы.

Стоимость компании при использовании ДДП для фирмы определяется следующим соотношением:

,

где V (Value) – оценка текущей стоимости компании,

E (Equity) - оценка текущей рыночной стоимости акционерного капитала компании,

D (Debt) – краткосрочный и долгосрочный долг, i – номер года, FCF (Free Cash Flow) – свободный денежный поток фирмы в i -ый год, r – ставка дисконтирования.

Проведение оценки стоимости с использованием доходного подхода состоит из следующих шагов: разбиение всего периода существования компании на несколько периодов; выбор факторов, определяющих FCF на каждом периоде; прогноз выбранных факторов на каждом периоде; оценка ставки дисконтирования; расчет стоимости.

Наиболее распространенный подход к реализации первых трех шагов при проведении оценки следующий: стоимость компании разбивается на два периода, прогнозный и постпрогнозный. В прогнозном периоде строиться постатейный прогноз баланса и отчета о прибылях и убытках на основе имеющихся планов и предположений для каждой статьи. Для оценки денежных потоков на построгнозном периоде используется предположение о фиксированной скорости роста FCF в течение всего периода.

Так же используются иные подходы. Например, период существования компании разбивается на три периода. Сумма продолжительностей первых двух периодов равна “периоду конкурентного преимущества” компании. Отличие от предыдущего подхода заключается в том, что добавляется второй период, на котором количество статей баланса и отчета о прибылях и убытках уменьшается и прогноз строиться менее детально, обычно на основе фиксированных значений финансовых коэффициентов.

Любая модель оценки стоимости компании, основывающаяся на методе ДДП, должна описывать способ выполнения каждого из пяти шагов, описанных выше.

Общая характеристика сравнительного подхода. Выбор предприятия-аналога для сравнения. Содержание затратного подхода

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Особенности сравнительного подхода:

1) Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи

2) Сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций.

3) Цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития.

Преимущества: базируется на реальных рыночных данных, отражает существующую практику продаж и покупок, учитывает влияние отраслевых факторов на цену акций предприятия.

Недостатки: в расчёт принимается только ретроспективная информация, требует внесения множества поправок в анализируемую информацию, не принимает во внимание будущих ожиданий инвесторов, труднодоступность данных

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

1. Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. (н апример, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1, 2 — 2, 0 месячной выручки от реализации).

Основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каж­дый объект-аналог сравнивается соцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж со­поставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия и время продажи; местоположение; физические характеристики; инвестиционная мотивация, отсутствие родственных связей между руководителями предприятий, срок экспозиции.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Разные способы расчета и внесения корректировок на отличия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки, которые бывают процентными и стоимостными.

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправку на местоположение, износ, время продажи.