Стоимостные поправки

1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсут­ствие дополнительных улучшений (складские пристройки, стоянки автотранспорта и пр.)

Для расчета и внесения поправок применяется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на анализе парных продаж;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объек­тов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключе­нием одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный ме­тод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характе­ристику и применить его для корректировки цены продажи сопос­тавимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы расчета поправок. При оценке недвижимости методом сравни­тельного анализа продаж в процессе внесения поправок на разли­чия между оцениваемым объектом и аналогом не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис­пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно-регрес­сион­ный анализ, следует вводить как можно меньше кор­ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек­тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз­личия (в частности, поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.
В этом случае в качестве единиц сравнения выступают валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализаций (ОКК).

1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены или к по­тенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

Для применения ВРМ необходимо:

оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта; определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога; умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывает­ся по формуле

,

где Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; – рентный доход от оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; Ц_а – цена продажи сопоставимого аналога; ПВД – потенциальный валовой доход.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

– может применяться только в условиях развитого и активно­го рынка недвижимости;

– в полной мере не учитывает разницу в рисках и нор­мы возврата капитала между объектом оценки и его сопостави­мым аналогом;

– совершенно не учитывает также вероятную разницу в чистых операционных доходах.