Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов зда­ния.

Расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведе­ние изношенных элементов до «практически нового состояния», итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отме­тить обязательную детализацию и точность расчета затрат на про­ведение ремонта изношенных элементов здания

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст (рассчитывается на основе хронологического возраста / со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки / с учетом его технического состояния, влияющего на стоимость объекта) и срок экономической жизни (время эксплуатации здания, в течение которого объект приносит доход) несущих конструктивных элементов находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

,

где И(%) – износ в процентах; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на ос­нове технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

,

где И – износ в процентах; ВС – восстановительная стоимость.

Функциональный износ. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-плани­ро­воч­ного и (или) конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения исходя из его текущего или пред­полагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональ­ный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замеще­ния, поскольку расчет последней, согласно определению, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окру­жающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависи­мости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ря­де случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· капитализации потерь в арендной плате;

· сравнительных продаж (парных продаж);

· срока экономической жизни.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся цено­вой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты пар­ной продажи отличаются друг от друга только выявленным и со­отнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод капитализации потерь в арендной плате;

Для оп­ределения необходимых расчетных показателей (величины аренд­ных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи­рованные данные по сопоставимым аналогам. При этом ото­бранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объ­екта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать ме­тод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соот­ношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указан­ная процедура считается выполненной в процессе предваритель­ных расчетов.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. При­чиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширения транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.