Теория капитализации. Оценка затрат на эксплуатацию недвижимости(Н).

В соответствии с российским законодательством к Н относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Так же к недвижимости относятся предприятия в целом как имущ-ный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В начале любой оц. любого вида Н стоит выбор стоимости для расчетов. Оценканедвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения. Осн. должностными обязанностями оценщика являются: 1. установление рыночной стоимости 2.исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, 3. составление письменного отчета об оценке, 4.использование всех известных методов оценки, 5. создание информаци­онной базы. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект недвижимости.

Виды стоимости, отличные от ры­ночной: 1. Стоимость воспроизводства объекта 2. Стоимость замещения объекта оценки 3. Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании 4. Инвестиционная стоимость объекта оценки – 5. Ликвидационная стоимость объекта оценки 6. Утилизационная стоимость объекта оцен­ки 7. Стоимость объекта оценки для целей 8. Залоговая. Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации. Субъективные факторы связаны с поведени­ем конкретного продавца, покупателя или посред­ника на стадии заключения сделки Процесс оценки недвижимости состоит из эта­пов: 1. «Определение проблемы» осуществ­ляется постановка задачи, которую необходимо решить

2. «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходи­мы и достаточны для анализа объекта. 3. «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации. 4. «Применение подходов к оценке» вклю­чает определение стоимости объекта традицион­ными подходами к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одно­го из подходов к оценке. 5. Затем проводится согласование полученных ре­зультатов. «Согласование результата оценки» - это получение итоговой оценки имущества на ос­новании результатов применения различных под­ходов к оценке.

Эксплуатация недвижимости. Затраты на содержание недвижимости, их состав и структура.

Отличительные признаки недвижимости

1. недвижимость неподвижна, её невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; 2.существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей; 3.каждая конкретная недвижимость уникальна, 4. недвижимость фундаментальна – её невоз­можно похитить; 5. стоимость недвижимости высока, а её дробление на имущественные доли – сложный или невозможный процесс, т.к. без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

6.долговечность объекта инвестирования; 7.потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происхо­дит постепенно по мере износа; 8.существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; 12.существуют специфич. риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физич. повреждения под воздействием при­родных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финан­совый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; 13. необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижи­мость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода; 14. высокий уровень издержек на проведение сделок; 15. существуют установленные гос-вом процедуры, кот. необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недви­жимостью