Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Коэф.капитализации состоит из двух частей:

1. ставки доходности инвестиций, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2. Нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных инвестиций. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится на основе кумулятивного построения

Метод кумулятивного построения. Наиболее распространенный метод (в настоящий момент времени): метод кумулятивного построения – путем последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такими как неликвидность, недозагрузка, расходы на инвестиционный менеджмент и т.п. Суть этого метода, состоит в том, что более рисковые вложения требуют более высокой доходности.

Расчетная формула имеет следующий вид:

СД = БС+∑ Рi,

где БС – безрисковая ставка;

Рi – риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

Ставка дохода строится методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка + Премия за риск + Вложения в недвижимость + Премия за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

Ø Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

Ø Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).
Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

Ø Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).

Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.

Ø Ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.

Ø Государственные облигации РФ.

Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами.

События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, но в настоящее время экономическая ситуация в России стабильна, в связи с чем в настоящий момент можно рассматривать в качестве безрисковых вложений облигации РФ. Таким образом, в качестве безрисковой ставки принимается ставка по облигациям федерального займа ОФЗ-46020-АД со сроком погашения в 2036г., с ежегодным купонным доходом 6, 9%.