Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.
|
|
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как " прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".
Расчет премии за риск представлен ниже.
Расчет премии за риск вложения в недвижимость
| Вид и наименование риска | Категория риска | ||||||||||
| Систематический риск | |||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | ||||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный | ||||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | динамичный | ||||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||
| Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации | статичный | ||||||||||
| Ускоренный износ здания | статичный | ||||||||||
| Недозагрузка площадей | динамичный | ||||||||||
| Неэффективный менеджмент | динамичный | ||||||||||
| Криминогенные факторы | динамичный | ||||||||||
| Финансовые проверки | динамичный | ||||||||||
| Недополучение денег от покупателей услуг | динамичный | ||||||||||
| Количество наблюдений | |||||||||||
| Взвешенный итог | |||||||||||
| Сумма | |||||||||||
| Количество факторов | |||||||||||
| Средневзвешенное значение балла | 5, 4 | ||||||||||
| Величина поправки за риск (1 балл = 1%) | 5, 4 |
Определение премии за низкую ликвидность Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:
где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
П = 6, 9 * 4 / 12 = 2, 30%
В докризисный период срок экспозиции Магазина-павильона в исторической части города по данным указанных ниже компаний риэлтеров составлял 1-2 месяца. По данным мониторинга риэлтеров сроки экспозиции в среднем за время кризиса возросли в два раза.
Таким образом, на дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность с учетом развивающегося кризиса принимается равной 2, 30%.
Использованы данные АН «___», АН «____», АН «___»