Правовое регулирование оценочной деятельности

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение. В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг был принят и действует Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей.

Исходя из закона об оценочной деятельности, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не лицензированным оценщиком, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности, не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом.

Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является осуществление этой работы полноправным субъектом оценочной деятельности, где оценщиками являются члены само регулируемой организации оценщиков (СРО).

Целями деятельности саморегулируемых организаций являются:

- Объединенение оценщиков для осуществления контроля за их деятельностью.

- Повышение качества выполняемых оценщиками услуг.

- Информирование профессиональных участников оценочной деятельности.

-На уровне нормативных актов, оценочная деятельность в нашей стране регулируется, в основном, двумя Постановлениями Правительства РФ:
- О саморегулировании оценочной деятельности в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
- Об утверждении федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Федерального стандарта оценки «(ФСО № 1)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 255; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 254; Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года № 508; Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года № 238; Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года № 628; Об утверждении Федерального стандарта оценки " Оценка недвижимости (ФСО № 7)" от 25 сентября 2014 года № 611.

Таким образом, оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется государством как на уровне федерального законодательства, так и на уровне исполнительной власти и наличие у оценочной компании лицензированных оценщиков- членов СРО, является обязательным условием для оказания услуг по оценке.

Субъекты оценки

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15¹ настоящего Федерального закона.^[1]

Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.^[2]

Основания для проведения оценки объекта оценки

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.^[3]

Саморегулируемая организация оценщиков

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой

организацией в соответствии с положениями настоящей статьи с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.^[4]

Функции саморегулируемой организации оценщиков

(введена Федеральным законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

• разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;
• разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;
• представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
• прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;
• контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;
• ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;
• организация информационного и методического обеспечения своих членов;
• осуществление иных установленных настоящим Федеральным законом функций.^[5]

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.^[6]

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.^[7]

Последовательность оценки

Проведение оценки включает следующие этапы

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. ^[8]

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
• итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. ^[9]

Основные понятия и подходы к оценке недвижимости

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

Кадастровая стоимость - это рыночная стоимость, определяемая первоначально методом массовой оценки.

Ликвидационная стоимость - это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки. Условием появления ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных обстоятельств, которые влияют на изменение нормальной рыночной ситуации.

Инвестиционная стоимость –это стоимость имущественного комплекса или актива, представляющая интерес для конкретного инвестора, который имеет определенные цели (критерии) в отношении объекта инвестирования

Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

- имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

- оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке. Подходы к определению рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных подхода:

- затратный подход;

-сравнительный подход;

- доходный подход.

В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

В затратном подходе наиболее часто используется метод сравнительной единицы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);
- расчет накопленного износа (С_из):
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и;
- определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

В затратном подходе есть методы сравнительной единицы, разбивки по компонентам, метод расчета затрат, ресурсный метод, ресурсно-индексный метод, базисно-индексный метод, базисно-компенсационный метод.Основным является метод сравнительной единицы.Рассмотрим его подробнее.

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

где

С_о - стоимость оцениваемого объекта;

С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1, 1-1, 2);

К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

- единое функциональное назначение;

- близость физических характеристик;

- сопоставимый хронологический возраст объектов;

- другие характеристики.

Преимущества затратного подхода

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Cравнительный подход

Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Сравнительный подход при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

- определение подходящих единиц сравнения;

- выделение необходимых элементов сравнения;

- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

Наиболее популярным методом в сравнительном подходе является метод сравнения продаж.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Преимущества сравнительногоподхода

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества,

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход (метод капитализации дохода)

Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.

При использовании доходного подхода имеет большое значение принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость. Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением: I=R*V, (1)

где:

I — доход;

R — ставка капитализации;

V — стоимость.

Возможно применение более сложной модели доходного метода путем дисконтирования доходов по периодам с учетом различной стоимости денег во времени:

V = I1/(l+R) + I2 (1+R)2 + I3 (1+R)3 +... + In/(1+R)n (2)

где:

V — текущая стоимость;

I — доход или денежные поступления за период;

R — ставка процента или ставка дисконта за период;

n— число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Доход последнего периода должен включать в себя и сумму, которую можно будет получить от перепродажи недвижимости (стоимость реверсии). Дисконтирование — это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный момент.

Гораздо проще применение модели прямой капитализации. Как правило, в модели прямой капитализации используется величина дохода, получаемого в течение первого года, и нет необходимости оценивать стоимость реверсии и доходы многих будущих лет. Ставка капитализации при этом определяется исходя из цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Она содержит обеспечение как нормы прибыли на вложенный капитал, так и нормы возмещения (окупаемости) самого капитала. Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

- часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата — общепринятая и наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости при ее оценке.

Доходный подход наиболее удобен для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений(офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных производственных структур и редко сдаются в аренду.

Применение доходного подхода для объектов, чаще сдающихся в аренду, чем продающихся в собственность позволяет лучше использовать доступную рыночную информацию. Для определения ставки арендной платы используются достаточно близкие аналоги, обеспечивающие достаточную точность и обоснованность ее оценки. А для определения ставки капитализации или мультипликатора валового дохода могут использоваться и отдаленные аналоги, по которым есть одновременно информация о ставках арендной платы и о продажных ценах (в российской практике это обычно предложения одновременно о сдаче в аренду и о возможной продаже). На арендную плату и на продажную цену объектов определенного назначения ценообразующие факторы действуют примерно одинаково. Поэтому соотношение продажной цены и ставки арендной платы обычно изменяется незначительно даже при значительных различиях параметров объектов. Соответственно, при определении значений этих коэффициентов, используемых в доходном методе, можно рассматривать и отдаленные аналоги, непригодные для использования в методе сравнения продаж. Таким образом, частично преодолевается недостаток рыночной информации о продажах объектов-аналогов, близких к оцениваемому объекту.[10]