Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Расчет износа и обесценивания объекта оценки
|
|
Физический износ конструкции определяется как утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ объекта оценки принят по данным, предоставленным документам заказчиком.
Физический износ может быть определен несколькими методами, ведущими из которых в практике оценочной деятельности являются:
· Нормативный метод;
· Метод срока жизни.
Расчет физического износа по методу срока жизни -
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И – износ
ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости
ФЖ – типичный срок физической жизни
Определение величины физического износа по конструктивным элементам методом срока жизни
Таблица 4
| наименование | значения |
| Год постройки здания | |
| дата оценки | 17.05.15 |
| нормативный срок объекта недвижимости | |
| фактический срок жизни, лет | |
| физический износ методом срока жизни, % |
Строительными нормативами дается следующая оценка технического состояния строительным конструкциям:
Таблица 5
| Состояние здания | Физический износ, % |
| Отличное | 0-10 |
| Вполне удовлетворительное, хорошее | 11-20 |
| Удовлетворительное | 21-30 |
| Не вполне удовлетворительное | 31-40 |
| Неудовлетворительное | 41-60 |
| Ветхое | 61-75 |
| Непригодное (аварийное) | 75 и выше |
Таким образом, принимаем значение физического износа в размере 26 %, что указывает на удовлетворительное состояние строительных конструкций.
Функциональный износ (устаревание) - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта (здания, сооружения) обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван неудобной и малофункциональной планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Проанализировав рыночные требования со стороны потребителей к объекту оценки, его конструктивные и эксплуатационные характеристики, оценщик пришел к выводу, что признаки функционального обесценивания не присущи объекту оценки.
Внешний износ (устаревание) объекта выражается в снижении стоимости объекта, вызванной внешними по отношению к нему негативными факторами: неудачное местоположение, изменение окружающей инфраструктуры, наличие конкуренции, изменение экономической ситуации на рынке, законодательных решений и т.д.
Проанализировав рыночные требования со стороны потребителей к объекту оценки, его расположением, оценщик пришел к выводу, что признаки внешнего износа не присущи объекту оценки.