Ответственность сторон по договору социального найма

Ответственность по договору социального найма в равной степени могут нести как наниматели, так и наймодатели. Положения об ответственности наймодателя содержатся в ст. 68 ЖК РФ.

Конкретные виды ответственности не указываются в части 1 данной статьи, но их можно выявить, изучив другие нормативные акты. Статьей 7.22 КоАП РФ[40] предусмотрена административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений, переустройство и или перепланировку жилых домов и или жилых помещений без согласия нанимателя. Такая ответственность наступает только в тех случаях, когда последствия нарушений приводят к существенному ухудшению условий использования жилого помещения, прав и законных интересов нанимателей жилых помещений по договорам социального найма. В каждом конкретном случае такие вопросы решаются с привлечением органов государственной жилищной инспекции либо судом. Уголовная ответственность за нарушение наймодателем своих обязанностей не предусмотрена.

Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую ответственность. Она наступает при наличии вины наймодателя, а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей. Часть 2 ст. 68 ЖК РФ предусматривает ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома. В этом случае наниматель по своему выбору может требовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, а также общим имуществом многоквартирного дома; возмещения своих расходов на устранение соответствующих недостатков; возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя.

Для договора найма законодатель не устанавливает отдельное правило об ответственности наймодателя в случае предоставления жилого помещения с недостатками. На наш взгляд, это обусловлено особенностью объекта договора найма - жилого помещения. В качестве специального требования к жилому помещению законодатель определяет, что оно должно быть пригодно для постоянного проживания. В свою очередь, пригодность жилого помещения для проживания должна определяться в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Также передача помещения в состоянии, пригодном для проживания, является основной обязанностью наймодателя.

Судебная практика, принимая во внимание положения действующего законодательства об обязанности наймодателя предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, при решении споров, возникающих в этой связи, ссылается на требования ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. В контексте указанной нормы пригодность для постоянного проживания граждан означает соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В качестве примера приведем апелляционное определение Саратовского областного суда. Из материалов дела следует, что по договору найма ответчиком было передано жилое помещение, которое по микроклимату не соответствует строительным нормам и правилам (с момента предоставления квартиры в зимнее время в помещении невозможно ходить без теплой обуви, линолеум положен на бетонное покрытие, утеплитель отсутствует, температура в квартире не превышает + 11 °C).

С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу о правомерности требований о взыскании стоимости расходов по устранению недостатков и иных сумм (частично)[41]. Вывод суда, по нашему мнению, является обоснованным, поскольку наймодатель должен был предоставить жилое помещение с соответствующим микроклиматом, но не выполнил принятые на себя обязательства по договору найма.

В соответствии с ч.4 ст. 157 ЖК РФ при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, происходит изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством РФ. Это тоже выступает в качестве санкции за ненадлежащее исполнение наймодателем своих обязанностей. Ненадлежащее качество коммунальных услуг является довольно частым нарушением, хотя в целом, основываясь на количестве дел, рассмотренных судами по жилищным спорам, можно сказать, что неисполнение обязанностей по договору со стороны наймодателей происходит реже, чем со стороны нанимателей.

Ответственность нанимателя предусмотрена ст. 68 ЖК РФ. Эта статья также не содержит перечня нарушений и конкретной ответственности за их совершение. Общим основанием ответственности нанимателя является неисполнение им обязанностей, предусмотренных как жилищным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения.

Одной из основных обязанностей нанимателя является обеспечение сохранности жилого помещения. За неисполнение такой обязанности наниматель несет административную ответственность. Ст. 7.21 КоАП РФ установлена административная ответственность граждан за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования в виде штрафа в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. За самовольную перепланировку жилого помещения на граждан налагается административный штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

За невыполнение обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги согласно ч.14 ст. 155 ЖК РФ предусмотрена ответственность в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Другой вид ответственности за названное нарушение предусматривается п.1 ч.4 ст. 83 ЖК РФ: в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель в силу судебного решения может быть выселен из занимаемого жилого помещения (помимо этого выселение допускается и в том случае, если жилое помещение используется не по назначению, если наниматель и члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей, если наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение).

Неоплата коммунальных услуг является самым частым нарушением обязательств со стороны нанимателя. ММПКХ обратилось в суд иском к Барановым о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг. За ответчиками в период с 01.09.2012 г. по 28.02.2015 г. образовалась задолженность. Доказательств, подтверждающих погашение задолженности ответчиками не предоставлено. Суд удовлетворил иск[42].

В отдельных случаях наниматель может быть привлечен и к уголовной ответственности. В частности, признаки преступления может содержать умышленное разрушение или повреждение жилого помещения, поддержание которого в надлежащем состоянии в силу п.3 ч.3 ст.67 ЖК РФ является обязанностью нанимателя.

Следует отметить, что в силу прямого указания закона как наниматель, так и наймодатель в случае неисполнения обязанностей, предусмотренных и жилищным законодательством, и договором социального найма жилого помещения, несут ответственность, предусмотренную только законодательством. Ответственность не может устанавливаться договором.

Исследование ответственности сторон договора найма жилого помещения позволяет прийти к выводу, что в случае нарушения условий договора одной из сторон могут применяться различные меры ответственности в целях восстановления нарушенных прав или компенсации причиненного ущерба. Стороны несут в том числе административную, гражданско-правовую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору. Сторона, права и интересы которой нарушены, должна обратиться в суд. Наиболее частым предметом спора становится невнесении нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наряду с общими условиями наступления договорной ответственности в главах ГК РФ и ЖК РФ, посвященных правовому регулированию договора социального найма жилого помещения, предусмотрены и специальные условия, в целом им присущи одинаковые основания. Следует отметить, что основания и условия ответственности сторон договоров поднайма жилого помещения будут идентичны основаниям и условиям ответственности сторон договора, на основе которого они заключены.