Изменение и расторжение договора социального найма

Положения ст. 82 ЖК РФ регламентируют только два основания для изменения договора социального найма:

- волеизъявление нескольких граждан, проживающих в одной квартире, но в разных жилых помещениях (комнатах) и по самостоятельным договорам социального найма, о заключении взамен всех названных договоров одного договора на все занимаемые ими помещения по причине объединения таких граждан в одну семью. При этом договор может быть изменен если граждане уже объединились в одну семью, а не только имеют это в планах.

- волеизъявление членов семьи нанимателя по уже заключенному договору социального найма о замене этого нанимателя другим дееспособным членом семьи, в том числе в связи со смертью нанимателя. При этом необходим согласие всех членов семьи.

То есть ст. 82 ЖК РФ дает правовые основания для изменения и субъектного, и объектного состава жилищного правоотношения. Несмотря на отсутствие в ст. 82 ЖК РФ упоминания о роли волеизъявления наймодателя, как стороны договора, на изменение которого направлены действия членов семьи нанимателя либо нанимателей по самостоятельным договорам социального найма, представляется, что наймодатель должен так или иначе выразить свое отношение к указанным действиям. Например, отказ наймодателя в удовлетворении инициативы нанимателя (нанимателей) об изменении договора социального найма, когда заключение единого договора в отношении нескольких жилых помещений в некогда коммунальной квартире приведет к возникновению жилищной нуждаемости нового нанимателя и его семьи или, например, отсутствует согласие на изменение договора со стороны кого-либо из членов семьи прежних нанимателей. В тоже время, наймодатель не может отказать в изменении договора социального найма, если наниматель и все члены семьи обратились с таким волеизъявлением.

Другими основаниями изменения договора социального найма являются, например: предоставление гражданам на условиях социального найма освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения (ч. ч. 1 и 2 ст. 59 ЖК РФ), замена на стороне наймодателя в результате перехода права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления в отношении жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ), вселение нанимателем других лиц в качестве членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ), выселение в судебном порядке из спорного жилого помещения только некоторых членов семьи нанимателя и др.

Дееспособный член семьи может требовать изменения договора социального найма, если наниматель выбыл или умер. Дееспособный член семьи с согласия других дееспособных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем, если первоначальный наниматель выехал в другое постоянное место жительства. Потребовать в судебном порядке признания выбывшего в другое место жительства нанимателя утратившим право на жилое помещение могут только заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя). Иные лица, например, соседи выбывшего по коммунальной квартире, таким правом не обладают. Так, ответчик после добровольного выезда в жилом помещении не проживал, в расходах на его содержание не участвовал, коммунальные услуги не оплачивал, попыток вселиться в данное жилое помещение не предпринимал. Суд первой инстанции неверно определил, что наниматель являлся временно отсутствующим. Верховный суд РФ принял во внимание все юридически значимые обстоятельства и отменил решение суда первой инстанции, признав ответчика утратившим право пользования жилым помещением[43].

Дееспособный член семьи не может требовать изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора. Такого права не предусмотрено законом. Но почему бывший член семьи не может требовать этого? Как отмечает В.Н. Литовкин, «жилищный закон лишь подлил масла в огонь обстановки невозможности совместного проживания постоянных пользователей жилого помещения по одному договору социального найма, обострив ее»[44]. Можно согласиться с этим, ведь законодатель требует равенства в пользовании жилыми помещениями и не предусматривает, что на стороне нанимателя не всегда может быть единая семья, которая будет занимать жилое помещение по единому договору социального найма. Государство желает оградиться от увеличения количества коммунальных квартир, при этом не учитывая интересы бывших членов семьи нанимателя. Закон не содержит прямого запрета бывшего члена семьи на заключение отдельного договора социального найма, но и права такого он не предусматривает.

Представляется верной позиция Н.К. Толчеева: «пока не будут приняты нормативные акты, допускающие возможность раздела жилого помещения, правовых оснований к этому не имеется»[45]. В связи с этим представляется необходимым внести изменения в ст. 82 ЖК РФ, дополнив её частью 3: «Бывший член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения». Это позволило бы гражданам, переставшим быть членами семьи нанимателя, иметь отдельную часть жилого помещения, ведь часто между бывшими членами семьи возникают неприязненные отношения и несогласие в определении порядка пользования жилым помещением.

Договор социального найма заключается без установления срока его действия, но в то же время, он может существовать до тех пор, пока имеется наниматель и предмет найма – жилое помещение. Смерть одиноко проживающего нанимателя, разрушение жилого помещения влекут за собой прекращение договора найма. Причем в первом случае все ясно, так как права нанимателя не переходят по наследству его родственникам, а во втором случае при утрате жилого помещения возникает ряд процессуальных и материально-правовых проблем, так как взамен утраченного должно быть предоставлено другое жилое помещение. В других случаях жилищные права и обязанности прекращаются только путем расторжения договора социального найма.

Договор социального найма, как и любой другой договор, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Это общее правило. Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон предусмотрена положениями ч. 1 ст. 83 ЖК РФ. Также договор расторгается в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.

Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе нанимателя и, как указано, с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. Как считает П.В. Крашенинников, «особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи»[46]. Однако представляется, что получение нанимателем другого жилья не влияет на права членов его семьи. Они могут оставаться в занимаемом помещении, а их переезд и расторжение договора может происходить только по их согласию. Права и обязанности в отношении занимаемого по договору социального найма жилого помещения имеют не только проживающие в нем в данный момент наниматель и члены его семьи, но и лица, временно отсутствующие. В связи с чем представляется очевидным, что для расторжения рассматриваемого договора по инициативе нанимателя необходимо согласие не только проживающих, но временно отсутствующих членов его семьи.

Возможность нанимателя расторгнуть договор социального найма в любой момент, ставит нанимателя в привилегированное положение по отношению к наймодателю. Однако это, как представляется, сделано законодателем специально, принимая во внимание социальный характер использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Расторжение договора по инициативе наймодателя возможно лишь в случаях, предусмотренных ЖК РФ, поскольку последствием такого расторжения является выселение (ст. ст. 29, 83, 85 - 91 ЖК РФ), и только в судебном порядке, так как только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела.

Так, по требованию наймодателя расторжение договора допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

Например, судом при рассмотрении дела по иску наймодателя о расторжении договора социального найма было установлено, что в квартире длительное время никто не проживает, она находится в технически неудовлетворительном состоянии, окна закрыты досками, имеются трещины на стенах квартиры, разрушен штукатурно-красочный слой, вещей, принадлежащиих ответчикам, не обнаружено. Ответчикам направлялось письменное предупреждение, в котором им предложено в установленные сроки привести квартиру в надлежащее состояние. Доказательств тому, что после истечения предоставленного срока для устранения недостатков, квартира ответчиками приведена в надлежащее состояние, в материалах дела не имеется. Иск был удовлетворен.[47]

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. Данное основание реже применяется в судебной практике.

4) использования жилого помещения не по назначению.

Расторжение и прекращение договора социального найма возможно не только по указанным выше основаниям. Так, например, расторжение или прекращение договора социального найма будет иметь место в случае сноса дома, в котором находится жилое помещение, в случае переоборудования жилого помещения в нежилое, признания помещения непригодным для проживания и наступления правовых последствий, предусмотренных ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья по договору социального найма в связи с таким ремонтом. Расторжение договора социального найма имеет место и при приватизации занимаемого по договору социального найма жилого помещения, при его обмене или замене.

Расторжение договора социального найма следует отличать от признания его недействительным и выселения. В первом случае договор признается недействительным с момента его заключения (например, недействительность решения о предоставлении жилого помещения влечет недействительность договора). Во втором случае выселение возможно и без расторжения договора с нанимателем (когда выселяется член семьи нанимателя). Выселяться может и незаконно вселившееся в жилое помещение лицо, то есть вообще не являющееся участником договора. Также если лицо выехало в другое место жительства, с ним расторгается договор, а выселения вообще не требуется.

Таким образом, рассмотрев особенности изменения и расторжения договора социального найма, можно прийти к выводу о том, что изменение договора происходит в случае изменения и субъектного его состава, и предмета, и содержания. Преимущественно оно происходит при смене субъектного состава. Для обеспечения прав бывших членов семьи нанимателя представляется необходимым дополнить ст. 82 ЖК РФ частью 3: «Бывший член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения». Перечень оснований расторжения договора социального найма, содержащийся в ЖК РФ, не подлежит расширительному толкованию. Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.