Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на докменты, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (фсо-3 П. 8д).

9.1.Права на оцениваемые объекты оценки

Оценщик осуществил сбор и анализ информации об объектах оценки, включая право подтверждающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектами оценки.

9.2.Описание объекта оценки

Характеристика объекта оценки:

Жилой дом представляет собой одноэтажное строение, бревенчатый. В строительном отношении здание характеризуется следующими показателями:

Характеристика земельного участка:

Кадастровый (или условный) номер земельного участка 63: 16: 0604052: 24 площадью 550 кв.м.

· Местоположение:

Оцениваемый объект расположен по адресу: Самарская область, Борский район, с. Борское, ул. Степана Разина, д. 42

· Правовой режим земельных участков:

Участок расположен на землях населенных пунктов муниципального района Борский Самарской области.

Использование земельного участка на момент оценки не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.

· Конфигурация участка:

Участок имеет прямоугольную форму.

· Рельеф и почвы:

Рельеф участков ровный. Землеустроительных и иных инженерно-изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания, возделывания сельскохозяйственных культур или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

Здания и сооружения на участке.

На участке расположены: жилой дом, сараи. Участок имеет ограждение по периметру.

9.3Данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки

Балансовая стоимость объекта оценки (в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу) (135-ФЗ ст.11)

Информации о балансовой стоимости объекта оценки нет, так как жилой дом и земельный участок принадлежат физическому лицу.

9.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

· Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (из п.10 ФСО-1). Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

•Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

•Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

•Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

•Физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

•Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

•Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование земельного участка достигается при размещения индивидуального жилого дома.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования жилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части села, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

* жилое;

* офисное;

Поскольку объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого соответствует критерию юридической допустимости.

Оцениваемый объект недвижимости имеет жилое назначение, пригодный для проживания по эксплуатационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям, жилых помещений.

Поэтому единственный вариант физически возможного, юридически допустимого и наиболее эффективного и целесообразного использования жилого дома – использование его для жилых целей.

· Анализ достаточности и достоверности информации (ФСО-1 п.19)

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.