Ипотека в современной России. Перспективы развития

Переход России к рыночной экономике в 1990 годах открыл новую страницу в истории ипотеки. В 1997 году правительство учредило “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” для притока инвестиций в сферу ипотеки. В 1998 году был принят закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В последнее время ипотечный рынок переживает бурный рост; его объем превышает 100 млрд. рублей. Разрабатываются новые программы, смягчаются условия предоставления кредитов, снижаются процентные ставки, усиливается конкуренция в борьбе за клиентов, все это улучшает условия получения кредита рядовыми малообеспеченными гражданами. Пока РФ страна с низким уровнем развития ипотечного кредитования, на что оказывают большое влияние малообеспеченность граждан, юридическая неграмотность, ментальный фактор и т.д. Например, для одного россиянина приходится всего около $20 задолженности по ипотеке; (для сравнения, на жителя Польши- $300, Латвии- $550, стран Западной Европы- $17000-25000). Операции с использованием ипотечных кредитов в РФ составляют менее 5% от всего количества сделок покупки недвижимости. Но ситуация меняется. Большие надежды правительство возлагает на приоритетный проект “Доступное жилье”. Реализация этого проекта должна повысить доступность ипотеки. К 2010 году ставка по жилищным кредитам будет снижена до 7-8% годовых. Все это будет способствовать увеличению доступности ипотеки, которая обладает в стране наибольшим потенциалом развития среди кредитных продуктов.

Основное назначение ипотеки – обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Система ипотечного кредитования существует в мире многие годы. Развитие института ипотеки в России на сегодняшний день уже не требует каких-либо доказательств. Однако для успешного развития практики необходимо знание теории, владение правовой базой.

Принципы ипотеки – один из способов понять и прояснить содержание статей Конституции (в отношении залога), главу 23 Гражданского кодекса (далее – Кодекса), Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. От 9 ноября 2001 г.; 11 февраля, 24 декабря 2002 г.; 5 февраля, 29 июня 2004 г.) (далее – Закон) и более двух других сотен нормативно-правовых актов

В соответствии с п.3 ст.339 ГК государственная регистрация предусмотрена только для договора ипотеки. Договор ипотеки, не зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое, является недействительным (п. 4 ст. 339 ГК). Порядок регистрации договора ипотеки урегулирован нормами ст. 19-28 Закона и ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 201 г.; 11 апреля 2002 г.; 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа 2004 г.). Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи надлежащим образом зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становится подчиненным следующим принципам:

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

ü непредоставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 настоящего Федерального закона;

ü несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

необходимости проверки подлинности предоставленных документов».

Законом об ипотеке установлено два вида ипотеки:

ü Ипотека в силу закона

ü Ипотека по договору

Пример 1. Ипотека в силу закона. Вы хотите купить квартиру, но у вас нет денежных средств, необходимых для ее приобретения. Вы берете в банке кредит на приобретение квартиры и заключаете договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Как было указано выше, к ипотеке (залогу недвижимости) в силу закона применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет.

Пример 2. Ипотека в силу договора. Вы хотите взять достаточно большой кредит и в качестве обеспечения предлагаете банку недвижимое имущество, которым владеете на праве собственности. Вы заключаете с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому вы будете залогодателем, а банк-кредитор - залогодержателем. С момента заключения этого договора ваша недвижимость будет обременена залогом в пользу банка-кредитора. Дополнительно можно сказать, что залогодателем может быть как заемщик (должник по обязательству, обеспеченному ипотекой), так и третье лицо.

Обратите внимание на следующие моменты:

• Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

• Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества;

• Залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии;

• В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя;

• Залогодержатель вправе проверять состояние и условия содержания заложенного имущества;

• Отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;

• Лицо, которое приобрело имущество, обремененное ипотекой, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;

• При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания или сооружения залогодателя (если иное не предусмотрено договором);

• Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок;

• Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, здания или сооружения в установленном законом порядке (если иное не предусмотрено договором об ипотеке). На них также распространяется ипотека (если иное не предусмотрено договором);

• После полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные займы в современных условиях наиболее часто используются для финансирования приобретения, построения и перепланирования жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется.

Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке — ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.

Соответственно Закону " О залоге" в случаях, если предметом залога является недвижимое имущество, договор залога должен быть нотариально удостоверен на основании соответствующих прав – учредительных документов. Нотариальное засвидетельствование договора залога недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения недвижимости.

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а с течением времени, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже возрастает.

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Формула аннуитетных платежей

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

X - размер аннуитетного платежа;

S - сумма кредита;

p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях;

^ - означает в степени;

m - срок кредита, в месяцах.

Формула аннуитета достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором.

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Формула дифференцированного платежа:

X=0.5*S*p*((m+1)/m),
Х - плата за кредит

S - Сумма кредита

Р - годовая ставка в долях

M - количество периодов платежей (обычно в кол-во мес.)

Преимущества ипотеки: