Жилые зоны

Одной из основных, стратегических установок в развитии города является повышение качества жизни жителей с достижением по основным показателям среднеевропейских стандартов, прежде всего по обеспечению жилым фондом – 33 м. кв. на 1 человека. Жилые зоны занимают основную часть застроенных территорий города Курска и играют важную роль в формировании качества городской среды. Необходимость в жилье заставляет осваивать новые территории – это важный элемент генерального плана. Важным фактором в оценке качеств жилой среды является наличие в ее структуре участков детских дошкольных и общеобразовательных учреждений, которые еще и должны быть размещены с соблюдением требований по их пешеходной доступности и безопасности.

Установленные местоположение, виды и параметры жилых зон предусматривают:

– увеличение градостроительной емкости города посредством освоения внутригородских территориальных резервов и реконструкции существующих жилых территорий;

– преобразование существующих неблагоустроенных территорий с ветхой индивидуальной жилой застройкой в высококомфортные благоустроенные зоны малоэтажной жилой застройки за счёт их последовательной регенерации в соответствии с установленными градостроительными регламентами;

– дальнейшее формирование многоэтажных жилых комплексов, отвечающих социальным требованиям доступности объектов обслуживания, общественных центров, остановок городского транспорта, объектов досуга, а также требованиям безопасности и комплексного благоустройства;

– формирование многообразия жилой среды и застройки, удовлетворяющего запросам различных групп потребителей;

– увеличение объемов комплексной реконструкции и благоустройства жилых территорий, капитального ремонта жилых домов, восстановления, реставрации и модернизации исторически ценного жилищного фонда;

– ликвидацию аварийного и ветхого жилищного фонда, а также объектов, расположенных в границах жилых зон и не соответствующих санитарно-гигиеническим и иным требованиям к использованию и застройке этих территорий.

Жилые зоны предназначены для преимущественного размещения жилого фонда и могут включать следующие основные виды:

– зона застройки многоэтажными жилыми домами (для размещения многоквартирных жилых домов основной этажности от 9 этажей и более);

– зона застройки среднеэтажными жилыми домами (для размещения многоквартирных жилых домов основной этажности 5-8 этажей);

– зона застройки малоэтажными жилыми домами (для размещения многоквартирных жилых домов основной этажности до 4 этажей включительно);

– зона индивидуальной жилой застройки;

В составе жилых зон допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) образования, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Площадь озеленения зоны жилого назначения должна быть не менее 20%.В качестве площадок для жилищного строительства рассматриваются территории, свободные от застройки, экологически благополучные, расположенные вблизи существующих жилых массивов и транспортных связей.

В результате комплексного анализа территории были выявлены территориальные ресурсы для размещения нового строительства, независимо от срока их востребованности и определена демографическая ёмкость территорий на период градостроительного прогноза (25-35 лет).

Для размещения нового жилья (в том числе реконструкция) выявлено 3000 га территорий. Общая жилищная емкость площадок нового строительства 8, 0 млн. м2 общей площади, из которой 76% размещается в Центральном административном округе, 10% в Железнодорожном, 14% в Сеймском. По сравнению с действующим генеральным планом увеличение площадок нового жилья предлагается в Центральном административном округе. Потенциальная емкость нового жилищного фонда учитывает объемы строительства на существующих площадках, на произведенных отводах, на площадках, на которые разработаны проекты планировок, на площадках, предложенных действующим генеральным планом и новых площадках, предложенных проектом внесения изменений в корректуру генерального плана.

Строительное зонирование жилых территорий действующим генеральным планом определено с учетом сложившейся специфики развития городской среды с уменьшением плотности застройки от центра к периферии, рельефа местности и особенностей ландшафта. Объемы многоэтажного строительства действующего генерального плана определены с учетом освоения свободных площадок – ЮЗЖР II, у пос. Рышково, выборочной реконструкции центральной части города, достройки и реконструкции Привокзального и Завокзальных жилых районов, выборочной реконструкции в районе ул. 8-го Марта и реконструкции производственных территорий по ул. Моковская. Размещение этого объема нового многоэтажного строительства неравномерно по районам города и обусловлено наличием территориального резерва и градостроительной ценностью территории.

Комплексный анализ показал, что свободные территории для многоэтажного строительства практически будут исчерпаны и дальнейшее строительство возможно только за счёт реконструкции. Размещение новой индивидуальной застройки предусматривается генеральным планом, в основном, вдоль объездной дороги: в северо-западной части города (здесь создается, включая район урочища Маковка-2) новый район малоэтажной и среднеэтажной застройки и в западной части города, в районе урочища Крутой Лог и опытного хозяйства СХА. Кроме того учитывается застройка индивидуального строительства на уже отведённых площадках.

Проектом внесения изменений в корректуру генерального плана площадки жилищного строительства, предложенные предыдущим документом, в целом учтены, при необходимости вписаны разработанные позднее проекты планировок или предложены уточненные планировочные решения для этих территорий. Кроме того, добавлены дополнительные площадки жилищного строительства, как для многоэтажной жилой застройки, так и для малоэтажной.

В Центральном административном округе предложение генерального плана об организации на въезде в город по главной улице Проспект Победы площадки под строительство элитного жилого комплекса, на территории выводимого, согласно проектным предложениям спецпредприятия, еще не реализовано, остается предложением на окончание расчетного срока 2035 года. Стоит отметить, что площадка вдоль проспекта Победы (пункт 5 таблицы) практически освоена.

Действующим генеральным планом предлагалась выборочная реконструкция центральной зоны города, включая территорию в пределах улиц: Красный Октябрь, Радищева, Гоголя, Ленина, Пионеров, Суворовская, Никитская, Нижняя Набережная до бровки р. Тускарь с заменой ветхого жилого фонда. На территории по направлению к р. Кур предлагалась реконструкция существующей, в основном, малоэтажной жилой застройки с использованием понижающегося к реке рельефа, с переходом от многоэтажных комплексов к застройке среднеэтажного блокированного типа и, спускаясь к реке Кур, к малоэтажной застройке коттеджного типа и танухаузами. При последующей разработке проекта планировки центральной части города были сделаны предложения по уточнению зонирования, учтенные проектом внесения изменений в корректуру генерального плана. Жилые зоны и комплексы проектируются в районах ул. Литовская, Малиновая, Пионеров, Красной Армии, Павлуновского, Бойцов 9 Дивизии, Красный Октябрь, Ахтырский переулок, а также на уже существующих отводах: ул. Межевая – 1-ая Пушкарная, ул. Пионеров и др. Территории в границах улиц Запольная, Верхняя Луговая, Бойцов 9-й Дивизии, 50 лет Октября проектом планировки планируется оставить индивидуальной жилой застройкой, что проектом внесения изменений в корректуру генерального плана отражено в функциональном зонировании, тем не менее данные территории предлагаются для застройки многоэтажными жилыми домами на перспективу после окончания расчетного срока при благоприятной конъектуре.

Практически завершено строительство Северо-Западного района, микрорайон ЮЗЖР-2 активно застраивается. Остается актуальным обустройство пр. 50-летия Октября комплексами многоэтажных зданий. Организация коттеджного комплекса на базе садовых участков южнее ул. Сумская ввиду сложности процесса переустройства функциональной зоны предлагается на перспективу после окончания расчетного срока. Строительство многоэтажного жилого комплекса по ул. Сумская и Моковская на территории практически нефункционирующей производственной зоны, предлагается организовать в течении расчетного срока.

В северной части города в районе Двенадцатого и Одиннадцатого логов за пределами объездной дороги на свободных территориях предлагается размещение разнообразных типов застройки, в основном малоэтажной. Даны предложения по развитию территорий, находящейся в федеральной собственности Фонда РЖС с кадастровым номером 46: 29: 102002: 7, вдоль дороги на Верхнекасиново на въезде в город под индивидуальную жилую застройку.

Проектом внесения изменений в корректуру генерального плана микрорайон " поселок " Северный" учтен в границах города Курска.

В Железнодорожном округе предусматривалось завершение жилого строительства Привокзального и Завокзального района, а так же строительство новых многоэтажных комплексов вместо ветхого жилого фонда в пределах ул. 8Марта, Чапаева, Ильича вне зоны шумового дискомфорта от аэропорта. Эта задача проектом внесения изменений в корректуру генерального плана учтена как актуальная. Жилые зоны и комплексы проектируются в районах ул. ВЧК – ул. Интернациональная – ул. Бутко – ул. Маяковского – ул. Театральная – ул. Октябрьская – ул. Дубровинского, на территории, ограниченной ул. Октябрьская – ул. Дубровинского – полосой отвода железной дороги в северной части планируемой территории, согласно проекту планировки привокзальной части города.

В южной части Сеймского округа под многоэтажное жилье должна быть освоена свободная площадка в Рышково с обвалованием территории застройки. Предложения по ликвидации территории малоэтажной жилой застройки в районе «Химволокна», так как она находится целиком в СЗЗ от предприятий, принимаются.

Вдоль проектируемой на месте железнодорожных подъездных путей КЗТЗ автомобильной дороги предложена организация территории многоэтажной жилой застройки.

Таблица 10 Характеристика основных площадок жилищного строительства