Договор аренды. Права и обязанности сторон.

Договор аренды – соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются собственностью арендатора.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хоз. ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Сторонами являются арендодатель и арендатор. В роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты, как физические, так и юр. лица, а среди последних – и коммерческие, и некоммерческие организации, а также гос-во, административно-территориальные и муницип. образования.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предмет договора – существенное условие -любая телесная индивидуально-определенная, непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Напр., земельные участки и другие обособленные природные объекты (участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений.

Форма договора - договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юр. лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата. Арендная плата может выражаться в виде:

Ø Платежей в твердой сумме, вносимых периодически или единовременно

Ø Доли полученных при использовании арендованного имущества продукции, плодов или доходов

Ø Услуг, предоставляемых арендодателю

Ø Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду

Ø Возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества

Ø Сочетания указанных видов

Ø Иные формы оплаты

Срок - договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Виды договора аренды:

Ø Прокат

Ø Аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа)

Ø Аренда зданий и сооружений

Ø Аренда предприятий

Ø Финансовая аренда (Лизинг)

Права и обязанности сторон

Обязанности арендодателя.

► 1. Обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

► 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

► 3. Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

► 4. Обязан обеспечить надлежащее состояние имущества на протяжении всего срока аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;

б) заранее известны арендатору (который, напр., ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и не должен был знать) об этих скрытых недостатках.

При обнаружении в имуществе недостатков, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

► 5. арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество; При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

► 6. обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта, под которым понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.

Нарушениеобязанности по проведению кап. ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

► 7. арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатор. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Арендатор имеет право на такое возмещение при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью. Отделимые улучшения – это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Обязанности арендатора.

► 1. обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества

► 2. своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

► 3. арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций).

► 4. арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его и т. п.

► 5. арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (ПОДнаём), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (ПЕРЕнаём) (при перенайме наниматель из отношений выбывает, заменяя себя другим лицом. Напр., арендатор дачного помещения лишен возможности им пользоваться и прибегает к перенайму, т.е. привлекает какое-либо другое лицо для участия в правоотношении вместо себя), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хоз. товариществ и обществ или паевого взноса в производст. кооператив. Согласие арендодателя может быть выражено прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и др.

► 6. при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Субаренда. Арендатор может, с согласия арендодателя, передать имущество в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды ничтожен, ничтожными являются и договоры субаренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.