В Республике Татарстан

Одной из составляющих правовой системы государства является земельное право, призванное регулировать правовые отношения, в которых объектом права является земля.

Земельные правоотношения без преувеличения можно отнести к одним из фундаментальных и актуальных в сфере общественных отношений, относящихся к области отношений человека и государства. Поскольку земля как объект недвижимости, всегда была основным средством производства и вложения капитала, оставаясь при этом составной частью природы, природным объектом.

Земля играет особую роль в жизни общества. В настоящее время совершается значительное количество сделок с объектами недвижимого имущества - зданиями, строениями, сооружениями, а также с земельными участками. Но всегда нужно помнить, что земля - это не только объект недвижимого имущества, но и основа жизни и деятельности человека, природный объект, составная часть природы.

В Российской Федерации и Республике Татарстан продолжается реформирование земельных отношений и совершенствование необходимой правовой основы.

Основополагающим нормативным правовым актом, регулирующим земельные отношения, является Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ, задачей которого является регулирование земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения и улучшения природной среды, защиты прав на землю участников земельных отношений, равноправного развития различных организационно-правовых форм хозяйствования путем государственного управления и свободного оборота земельных участков по инициативе их владельцев.

В 2014 году была продолжена работа по совершенствованию законодательства в сфере земельных отношений. Были приняты Федеральные законы и подзаконные нормативные правовые акты, направленные на упорядочение и систематизацию земельного законодательства.

Изменения, внесенные в земельное законодательство действуют поэтапно:

1 этап - с 22 июля 2014 г. (вступили в силу в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ);

2 этап - с 1 января 2015 г. (Федеральный закон от 21.07.2014 N 234-ФЗ);

3 этап с 1 марта 2015 г. (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ). Большая часть нововведений носит уточняющий, корректирующий характер. Так, из перечня объектов, которыми могут быть заняты земельные участки, исключаются " строения" (ст. 27, 35, 40, 41, 48, 75, 76 ЗК РФ и др.). В земельных нормах будет использоваться усеченный вариант словосочетания " негативные (вредные) воздействия": в новой редакции только " вредное воздействие" либо " негативное воздействие" (ст. 13, 95 ЗК РФ и др.).

Изменения в Земельном кодексе, вступившие в силу с 22 июля 2014 г., в основном касаются земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.

- Передача прав аренды земельного участка.

В Земельный кодекс РФ добавлены нормы, касающиеся передачи прав аренды территорий, связанных с их освоением в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования либо наемного дома социального использования, а также строительства жилья экономического класса. В этом случае передача арендатором, с которым заключен соответствующий договор об освоении территории, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог) допускается только в случае передачи арендатором прав и обязанностей по указанным договорам (п. 5.1, 9.1, 9.2 ст. 22). При этом не допускается передача прав и обязанностей арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом РФ или муниципальным образованием, по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

- Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки для строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или социального использования предоставляются лицам, заключившим соответствующие договоры об освоении территории в этих целях. Если в субъекте РФ будут приняты региональные нормы, то земельные участки могут предоставляться некоммерческим организациям (созданным субъектами РФ или муниципальными образованиями) для строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, а в аренду - без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2.4 ст. 30).

Земельный участок для строительства жилья экономического класса предоставляется юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории с этой целью, а в аренду - без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта. При этом не действуют нормы, предусмотренные п. 2 ст. 30.2 o порядке проведения аукциона. Кроме этого, новые дополнения предоставляют арендатору земельного участка исключительное право приобретения вновь образованных земельных участков в границах ранее предоставленного земельного участка в аренду (п. 5 ст. 30.2).

Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке (п. 4 ст. 30.1, п. 5 ст. 30.2).

- Продажа земельных участков для жилищного строительства.

Согласно п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционе. Вместе с тем расширен перечень исключений из данного правила. Норма не действует, если:

- заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального, регионального или местного бюджета на срок строительства объекта недвижимости;

- земельный участок предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (данный земельный участок предоставляется бесплатно в собственность или в аренду);

- земельные участки предоставляются для строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования;

- аукцион признан не состоявшимся, так как в нем участвовали менее двух участников;

- земельный участок предоставляется для строительства жилья экономического класса юридическому лицу.

С 1 января 2015 г. претерпели изменения следующие нормы Земельного кодекса РФ:

- Охрана земель.

Охрана земель (ст. 12) связана не только с предотвращением, но и с ликвидацией негативных воздействий. К целям охраны земель добавляются такие, как устранение истощения, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

- Земли сельскохозяйственного назначения.

Из состава земель сельскохозяйственного назначения не выделяются земли, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия антропогенных и техногенных явлений (п. 2 ст. 77).

- Земельный контроль.

Вводятся нормы, определяющие и регламентирующие порядок проведения муниципального земельного контроля как формы деятельности органов местного самоуправления (ст. 72), в том числе проведение проверок по нарушению требований земельного законодательства. Кроме этого, отдельной статьей устанавливаются понятие и цели общественного земельного контроля (ст. 72.1).

- Предоставление земельных участков.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, получает более детальную регламентацию в виде включения в Земельный кодекс новых глав, посвященных данной процедуре (гл. V.1, ст. 39.1-39.20). В частности, дается исчерпывающий перечень оснований предоставления земельных участков, в том числе бесплатно, гражданину или юридическому лицу, а также в постоянное (бессрочное) пользование гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам в безвозмездное пользование, в аренду на торгах и без проведения торгов; раскрываются особенности продажи земельных участков на торгах и без проведения торгов; устанавливается порядок определения цены продажи земельного участка, а также размер арендной платы; особенности договора аренды земельного участка. Отдельно регулируется процесс подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (в то числе в электронной форме).

Введены новые главы (V.2-V.5), регулирующие обмен указанных земельных участков на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также порядок заключения договора мены такого участка. Указываются основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Подробно регулируется порядок заключения соглашения об установлении сервитута.

В отдельной главе (гл. V.4) вводятся основания и порядок перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности. Согласно новым нормам перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории.

В качестве случаев и оснований для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (введены гл. V.6) названы следующие:

- проведение инженерных изысканий;

- капитальный или текущий ремонт линейного объекта;

- строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы);

- складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;

- размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций и т.д.

- Прекращение аренды земельного участка.

Вводится новое основание прекращения аренды земельного участка - по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором (п. 2.1 ст. 46).

- Меняются качественные характеристики мониторинга земель.

Мониторинг земель будет заключаться не столько в наблюдении, сколько в оценке и прогнозировании, направленных на получение достоверной информации о состоянии земель, об их количественных и качественных характеристиках, их использовании и о состоянии плодородия почв (п. 1 ст. 67). В связи с этим существенно изменятся задачи государственного мониторинга земель, носившие ранее предупредительный характер. Сущность мониторинга будет заключаться:

- в выработке предложений о предотвращении негативного воздействия на земли;

- обеспечении органов власти информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель;

- обеспечении юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Изменятся формы мониторинга, которые будут зависеть не от наблюдаемой территории, а от целей наблюдения (мониторинг использования земель и мониторинг состояния земель), его результаты после систематизации станут общедоступными.

Земельный кодекс Татарстана приведен в соответствие с федеральным законодательством.

Законом РТ от 15 декабря 2014 г. N 123-ЗРТ " О внесении изменений в Земельный кодекс Республики Татарстан" на федеральном уровне внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, направленные на унификацию терминологии, используемой в законодательстве, а также скорректированы положения, регулирующие охрану земель.

Соответствующие изменения внесены в Земельный кодекс Республики Татарстан.

Целями охраны земель определены предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

Закон вступает в силу с 1 января 2015 года.

Законом РТ от 7 марта 2014 г. N 17-ЗРТ " О внесении изменений в Земельный кодекс Республики Татарстан" закреплено положение об особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях.

Это сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования. Сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень по муниципальному образованию. Сельскохозяйственные угодья, предназначенные для осуществления испытаний, охраны и использования селекционных достижений. Искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными системами и закрытыми осушительными системами.

Запрещено использование таких угодий для других целей.

Перечень таких угодий формируется органом исполнительной власти республики, уполномоченным в сфере управления АПК, и утверждается Кабинетом Министров. Кроме того, уполномоченным органом устанавливается минимальный размер земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и осушаемых земель.

Информация о включенных в перечень земельных участках размещается на официальном сайте уполномоченного органа.

Исключено положение, устанавливавшее минимальный срок аренды земельного участка для сенокошения и выпаса скота.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности республики или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет.

Земли сельскохозяйственного назначения дополнительно могут использоваться для целей аквакультуры (рыбоводства).

Закон вступает в силу через 10 дней после дня его официального опубликования.

Законом РТ от 23 июля 2014 г. N 68-ЗРТ " О внесении изменения в Земельный кодекс Республики Татарстан" закреплено положение об информировании собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, о возможном изъятии у них, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (для строительства).

Информирование осуществляется органом местного самоуправления не позднее чем за один год до дня предполагаемого изъятия участков путем направления заказного письма с уведомлением о вручении.

Уведомление должно содержать назначение объекта, для строительства которого изымается участок. Реквизиты документа о предварительном согласовании места размещения объекта строительства. Предполагаемое место размещения объекта. Площадь изымаемого участка. Предлагаемые для согласования сроки, порядок и условия изъятия участка. Предупреждение о риске отнесения затрат и убытков на пользователей в случае осуществления ими строительства на участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии.

Закон вступает в силу через 10 дней после дня его официального опубликования.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 250-ФЗ " О внесении изменений в статьи 74 и 81 Лесного кодекса Российской Федерации"

В силу ЛК РФ при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий последнего на основании соглашения сторон или по требованию одной из них не допускается. Расширен перечень исключений из этого правила.

Речь идет также об уточнении целевого назначения лесов, о существенном изменении параметров использования лесов или обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении, если такие изменения обстоятельств возникли из-за природных явлений и стали основанием для внесения поправок в лесной госреестр.

Договор можно изменить и по решению суда при пересмотре количественных и качественных характеристик участка.

Типовые договоры аренды лесных участков утверждаются Правительством РФ. Это и ряд иных положений вступают в силу с 1 июля 2015 г.

Федеральным законом от 22 октября 2014 г. N 318-Ф3 " О внесении изменений в статью 6 Федерального закона " О государственном кадастре недвижимости "

Картографическая основа госкадастра недвижимости должна обновляться не реже 1 раза в 10 лет.

Прописана норма об обязательном обновлении карт и планов, которые являются картографической основой кадастра.

Согласно поправкам карты и планы должны актуализироваться с периодичностью, которая определяется уполномоченным федеральным органом, но не реже 1 раза в 10 лет.

Кроме того, с 1 января 2015 года поправками в закон о кадастре установлена возможность внесения органом кадастрового учета изменений в сведения о местоположении границ и площади земельных участков без согласия их правообладателей. Такой порядок исправления кадастровой ошибки возможен по истечении шести месяцев со дня направления уведомления о необходимости внесения поправок. Законом вводится механизм проведения комплексных кадастровых работ в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов. В соответствии с законом заказчиком таких работ может выступать уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа, а в субъекте РФ - орган исполнительной власти соответствующего субъекта.