Тема 26 – Договор простого товарищества

В качестве договора простого товарищества следует квалифицировать такие соглашения по поводу будущего объекта недвижимости, которые предусматривают, что каждая из сторон вносит вклады для достижения общей цели.

Договор относительно будущего объекта недвижимости может быть квалифицирован и как договор простого товарищества.

В п. 7 Постановления N 54 разъясняется, что договором простого товарищества является такое соглашение, которое предусматривает, что каждая из сторон вносит вклады (к примеру передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) для достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.

Судебная практика таким же образом квалифицирует указанный договор (Постановления ФАС Уральского округа от 17.05.2011 N Ф09-2446/11-С6 по делу N А76-15757/10-63-406, ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010, от 05.08.2008 по делу N А55-15339/07).

При этом арбитражные суды также не признают в качестве договоров простого товарищества договоры, не предусматривающие внесение сторонами вкладов для достижения общей цели (см., например, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 N 15АП-5519/2010 по делу N А32-52869/2009). В случае квалификации соглашения в качестве договора простого товарищества возводимый объект недвижимости может быть признан находящимся на праве собственности у товарища, внесшего в качестве вклада земельный участок, на котором был подстроен данный объект (п. 2 ст. 8, ст. 131 и ст. 219 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), если предварительно этот земельный участок не был оформлен в общую долевую собственность товарищей или взят в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Пленум ВАС РФ указал, что если вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, то другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения названного договора в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ. Иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого было их общей целью, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в п. 7 Постановления N 54, следует квалифицировать аналогичным образом.

Во всех подобных случаях нужно исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").