Инвестиционные фонды недвижимости

Одно из наиболее детально зафиксированных мной столк­новений с процессом подъема-спада было связано с инве­стиционными фондами недвижимости, или ипотечными трастами (real estate invesment trusts, REIT). Такие фонды представляют собой особую форму корпораций, создание которой допускается законодательством. Их ключевая особенность заключается в том, что в случае распределе­ния более чем 95% прибыли они не должны платить нало­га на прибыль. До 1969 года такая налоговая льгота почти не использовалась, но потом было создано значительное количество таких фондов. Я присутствовал при созда­нии первых из них и, памятуя о собственном опыте, свя­занном с конгломератами, быстро увидел у этой модели потенциал для возникновения процесса подъема-спада. Я опубликовал исследовательский отчет, утверждая, что принятый метод оценки акций в этом случае неприме­ним. Аналитики пытаются прогнозировать будущее со­стояние доходов и рассчитать цену, которую инвесторы захотят заплатить за то, чтобы получить эти доходы. Этот метод неприменим для ипотечных трастов, так как цена, которую инвесторы готовы заплатить за акции, сама по себе является важным фактором, определяющим доходы компании. Вместо того чтобы независимо друг от друга оценивать компанию и прогнозировать ее будущие до­ходы, требовалось предсказать, каким будет поведение системы — поначалу саморазвивающейся, а затем само­разрушающейся.

Я написал что-то вроде пьесы из четырех сцен. Начи­налось все с завышенной оценки первых ипотечных тра­стов, что позволяло им размещать дополнительные вы­пуски акций по завышенным ценам. А затем появлялись имитаторы, разрушавшие имевшуюся возможность. Все заканчивалось широкомасштабными банкротствами.

У моего отчета была интересная судьба. Он появился в то время, когда хеджевые фонды понесли серьезные по­тери в связи с коллапсом конгломератов. Получая долю от прибыли, а в случае убытков не получая ничего, они склонялись к любому варианту, дававшему им надежду на быструю компенсацию понесенных убытков. Инстин­ктивно руководители фондов понимали, насколько реф­лексивным может быть такой процесс (они только что участвовали в сходном), но были готовы сыграть еще раз. Мой отчет получил огромный отклик — я понял это, когда мне позвонил один банкир из Кливленда и попросил ко­пию. Как оказалось, отчет копировался столько раз, что копия, попавшая в его распоряжение, была практически нечитаемой. К тому времени на плаву осталось лишь не­сколько ипотечных трастов, однако их ценные бумаги были настолько популярны, что цена их акций выросла в два раза примерно за месяц. Спрос создавал предложе­ние, и на рынке появились новые выпуски ценных бумаг. Когда стало понятно, что предложение со стороны новых ипотечных трастов может быть практически неограни­ченным, цены упали почти так же быстро, как и выросли чуть раньше. По всей видимости, читатели моего отчета не приняли во внимание легкости входа на рынок новых игроков, и эта их ошибка быстро принесла свои результа­ты. Тем не менее энтузиазм, свойственный им поначалу, помог начаться саморазвивающемуся процессу в точно­сти с моими заключениями. Последующие события также следовали написанному мной сценарию. Ипотечные тра­сты наслаждались подъемом, пусть и не столь сильным (как могло бы быть вследствие публикации моего отчета), но оказавшимся более продолжительным.

Я тогда активно вкладывался в ипотечные трасты и смог заработать в тот момент, когда мой отчет был воспринят с большим энтузиазмом, чем ожидалось. Однако я не смог удержаться на гребне успеха, потому что не избавился от акций к началу спада. Напротив, купил еще больше ак­ций. Внимательно отследив состояние отрасли примерно на протяжении года, я с прибылью продал свои активы, как только представилась такая возможность. Затем я не­сколько лет не работал с этой группой ценных бумаг, до тех пор пока проблемы не начали всплывать на поверхность. Узнав о проблемах, я начал бороться с искушением от­крыть короткую позицию. Я сомневался, потому что боль­ше не был знаком с компаниями, формировавшими рынок. Тем не менее перечитал отчет, написанный за несколько лет до этого, и он показался мне столь убедительным, что я открыл короткие позиции почти по всем фондам группы. Чем больше курс акций падал, тем больше коротких по­зиций по акциям я открывал. Мой прогноз сбылся, а боль­шинство ипотечных трастов развалились. В результате я заработал более 100% на моих коротких позициях — это почти невероятный результат, учитывая, что на открытой короткой позиции можно заработать не больше 100% при­были. (Мой результат объясняется тем, что я продолжал открывать новые короткие позиции, то есть продавать до­полнительные акции.)