Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • С_ар, (4.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_ар – рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери. (4.3)

или

ДВД = ПВД ٠ (1 – К_ндз) ٠ (1 – К_{н ар}), (4.4)

где К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_{н ар} - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Потери - 8, 3% (1 месяц в год, в связи с возможным перезаключением договоров аренды).

ЧОД = ДВД – ОР. (4.5)

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;

условно-переменные, или эксплуатационные;

расходы на замещение, или резервы.

Определение операционных расходов.

Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности помещения пользователями (налоги на имущество, страховые взносы), и переменные- зависящие от степени загрузки здания (оплата коммунальных платежей и т.п.). Для оцениваемых объектов эксплуатационные расходы включают в себя ниже перечисленные статьи: налог на имущество, расходы на управление объектом, расходы на страхование, расходы на текущий ремонт, включающие затраты на ремонт инженерного оборудования, обновление быстроизнашивающихся элементов.

Резерв на замещение рассчитывается по методу Ринга по формуле:

Рз = 1/Т*100%, (8)

где Т – оставшийся срок жизни объекта.

Резерв на замещение принят на уровне 1, 6% в год от стоимости оцениваемого имущества, рассчитанной с применением сравнительного подхода.

Ставка земельного налога принята в размере 1, 5% от кадастровой стоимости земельного участка (Закон Челябинской области от 22.11.2005г. №8/11 " О земельном налоге на территории города Челябинска"). В качестве налогооблагаемой базы взята кадастровая стоимость земельного участка, площадь земельного участка определена как площадь застройки в соответствии с техническим паспортом.

Расходы на страхование приняты на основании информации страховых компаний: РЕСО-гарантия, ВСК. Средний страховой тариф составил 0, 375% от рыночной стоимости строений.

Расходы на управление приняты в размере 3% от ЧОД (учитывая масштаб объекта принята средняя величина из диапазона 2-5%).

Ставка капитализации представляет собой зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Общая ставка капитализации включает в себя ставку дохода на капитал – процентную ставку (вложенные средства, первоначальные инвестиции) и ставку возмещения капитала.

В случаях, когда долгосрочные темпы роста постоянны, а эффективный инвестиционный срок владения объектом ограничен, применятся следующая формула ^[3] расчета ставки капитализации:

(9)

где: R – общая ставка капитализации, %;

i – ставка дисконтирования, %;

g – долгосрочные темпы роста, %;

n – эффективный инвестиционный срок владения объектом.

Расчет процентной ставки произведем методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другим инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. Процентная ставка разбивается на отдельные компоненты. К безрисковой ставке добавляются премии, в качестве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за несистематический риск (связанный с особенностями конкретной недвижимости), ликвидность и инвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в объект экспертизы).

Для условий российского рынка ставка дисконта рассчитана по формуле:

(10)

где: iq – безрисковая ставка процента, %;

io – поправка на ликвидность, менеджмент и несистематические риски (величина премии за каждый риск варьируется от 0 до 5%), %.

Определение ставки капитализации

Расчет стоимости доходным подходом

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках доходного подхода, на 2015 г. составляет округленно: 3 679090руб.