Вопрос. Виды договоров в земельном праве.

Все виды земельно-правовых сделок целесообразно рассматривать с точки зрения того, влекут или не влекут такие сделки смену собственника земельного участка.
Согласно ЗК РФ, к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей; обмена (мены) земельных участков и земельных долей на другие или иные имущественные объекты; договор дарения земельного участка; наследование земельных участков и земельных долей; ренту и др.
Рассмотрим некоторые виды сделок, влекущих смену собственника.
Купля-продажа земельных участков. Применительно к договору купли-продажи земельного участка действует следующее определение: по договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется своевременно внести определенную сторонами плату и принять (по передаточному акту) земельный участок.
В договоре купли-продажи земельного участка (купчей) необходимо указать его местоположение (адрес); категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, расположенные на нем; в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон, а также общую площадь и нормативную цену земельного участка. Нормативная цена земли является ориентиром для обеих сторон при определении цены продажи земельного участка, так как наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из существенных условий, отсутствие которого будет являться основанием для признания сделки недействительной.
Право собственности покупателя на землю регистрируется соответствующими местными учреждениями юстиции, при этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на приобретенный участок.
Налогообложение и взимание государственной пошлины при купле-продаже земли производятся в соответствии с законодательством Российской Федерации и субъектов РФ. Поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ), к обмену земельных участков применимы общие гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества (ст. ст. 567—571 ГК РФ).
Отношения по обмену земельных участков оформляются договором мены, общие правила совершения которого установлены гл. 31 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
К договору мены недвижимого имущества применяются правила, предусмотренные нормами ГК РФ о купле-продаже недвижимости (§ 2 гл. 30 ГК РФ). Это объясняется некоторой схожестью договора купли-продажи и договора мены. Результатом совершения и того, и другого договора является переход права собственности на продаваемый или обмениваемый земельный участок. Вместе с тем договор мены имеет свои особенности, позволяющие отличить его от договора купли-продажи и других договоров.
Специфика рассматриваемого договора заключается в том, что при возмездном характере договора его условная цена выражена не в денежной форме, а в форме предоставления иного имущества, в данном случае земельного участка. Поэтому правила о купле-продаже, касающиеся денежных расчетов (ст. ст. 486—489 ГК РФ), к договору мены не применяются. По общему правилу обмен земельными участками по договору мены производится без доплат, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 568 ГК РФ. Так, допускается произведение доплаты за неравноценные земельные участки (разные по площади или вдалеке от населенных пунктов и др.)
Предметом договора мены не могут быть земельные участки, состоящие под арестом, а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.
В зависимости от правового положения земельных участков совершение обмена ими может быть ограничено некоторыми условиями. Например, земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, может быть отчужден путем обмена только при наличии согласия на это залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости))”.

Договор дарения является одним из немногих договоров, имеющих безвозмездный характер. Даритель не получает никакого встречного удовлетворения по договору. Если же существует встречная передача (вещи, денежные суммы и т. п.), то такой договор не может быть признан дарением. К такой сделке будут применяться правила о притворной сделке, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ, с применением последствий недействительности такого договора.
Поскольку дарение — договор, его совершение зависит от волеизъявления сторон. Для того чтобы договор дарения считался заключенным и мог повлечь за собой юридически значимые последствия, недостаточно только лишь волеизъявления дарителя, необходимо, чтобы одаряемый также выразил желание принять земельный участок в дар. В случае несогласия последнего принять дар, договор дарения не будет считаться заключенным и, естественно, не повлечет переход права собственности на передаваемый земельный участок1.
В качестве дарителя могут выступать физические и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка, переходящего в порядке дарения. Договор дарения считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации. Составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса, а оставшиеся два выдаются сторонам договора. К экземпляру одаряемого прилагается оригинал свидетельства о праве на земельный участок.
Отмена уже исполненного договора дарения земельного участка производится по основаниям, предусмотренном ст. 578 ГК РФ. Даритель вправе отменить дарение и вернуть земельный участок, если со стороны одаряемого имело место очевидная неблагодарность, выразившаяся в покушении на жизнь дарителя или его близких, в причинении дарителю телесных повреждений или лишении его жизни.
Наследование земельного участка. Право наследования, предусмотренное ч. 4 ст. 35 Конституции РФ и более подробно урегулированное гражданским законодательством, обеспечивает гарантированный переход имущества, принадлежащего умершему, к другому лицу или лицам в порядке наследственного правопреемства. Смерть гражданина влечет за собой переход его имущественных прав, а также личных прав, необходимых для осуществления имущественных прав, к другим лицам, предусмотренным законом или распоряжением умершего. Наследник вправе требовать от нотариуса выдачи свидетельства о праве на наследство по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Свидетельство о праве наследования земельным участком подлежит предъявлению в орган юстиции для регистрации права на недвижимое имущество, о чем нотариус указывает в тексте свидетельства и дает разъяснение наследникам.
Для оформления наследственных прав комитеты по земельной политике представляют нотариусу справку (акт) о нормативной цене земельного участка на день смерти владельца земельного участка.
Вместе со свидетельством о праве на наследство в комитет по земельной политике представляется свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт, выданный на имя наследодателя, с отметкой нотариуса о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Ко второй группе сделок относятся такие, при совершении которых не происходит смена собственника земельного участка. К ним относятся: аренда земли; ипотека (залог) земельных участков; безвозмездное пользование земельным участком; временное (срочное) пользование; доверительное управление земельным участком. Ипотека (залог) земельных участков. Залог по гражданскому праву является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Напомним, что под обязательствами понимается обязанность одного лица (должника) совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (п. 1. ст. 307 ГК РФ) либо воздержаться от определенного действия.
Сущность залога состоит в том, кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника, за изъятиями, установленными законом (алиментные платежи и др., уступка которых другому лицу запрещена законом — п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ, наиболее распространенным основанием залога является договор. Залог может возникать также в силу закона, на основании наступления указанных в нем обстоятельств в случае, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
К залогу недвижимого имущества, возникающему в силу договора, а равно в силу закона, применяются правила ГК РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Согласно п. 1 ст. 341 ГК РФ, моментом возникновения права залога является момент заключения договора о залоге, а в случае, если обязательство возникло позже заключенного договора об ипотеке, — с момента возникновения этого обязательства.
Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным залогом с момента возникновения права залога.