вопрос. Субъекты, объекты и характеристика отдельных видов договорных обязательств в земельном праве: аренда, купля-продажа, ипотека, рентовые договоры и др.

Земельные правоотношения могут быть классифицированы: - по виду - правоотношения собственности, ответственности за земельные правонарушения, охраны земель и т.д.; - в зависимости от категории земель - правоотношения по использованию и охране земель поселений, земель лесного фонда, земель водного фонда и др.; - по функциональному назначению - регулятивные (выражаются в совершении их участниками правомерных положительных действий: использовании земельного участка по целевому назначению; выполнении мероприятий по охране земель и т.д.) и охранительные правоотношения (возникают при нарушении земельного законодательства и могут повлечь применение к правонарушителю мер юридической ответственности).

Субъекты земельных правоотношений могут быть классифицированы: - по юридическому перечислительному методу: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования; - по гражданско-правовому основанию: собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи, арендаторы*(5).

Граждане для участия в земельных отношениях должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Под правоспособностью понимается признаваемая в равной мере за всеми гражданами способность иметь права и нести обязанности (ст. 17 Гражданского кодекса РФ), которая возникает в момент рождения и прекращается смертью. Гражданская дееспособность, т.е. способность гражданина приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). В случае, когда законом допускается вступление в брак до восемнадцати лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Такие правила действуют и в сфере земельных отношений.

У юридического лица правоспособность и дееспособность возникают одновременно. Согласно ст. 48 ГК РФ, юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Общая праводееспособность юридического лица состоит в возможности иметь гражданские и земельные права (вещные и обязательственные права на земельные участки). Специальная праводееспособность предусмотрена для государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также некоммерческих организаций. Праводееспособность юридического лица в сфере земельных отношений возникает в момент его создания и прекращается после завершения его ликвидации.

Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования могут принимать участие в земельных отношениях в двух качествах: как властный орган, издающий обязательные к исполнению предписания, и как собственник земельных участков, владеющий, пользующийся и распоряжающийся ими.

Субъектный состав земельных правоотношений регламентируется Земельным кодексом РФ, однако может уточняться в иных нормативно-правовых актах. Участниками земельных отношений являются (п. 3 ст. 5 ЗК РФ) собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитута (Градостроительный кодекс РФ называет их " правообладателями земельных участков"). Их права на землю, в зависимости от категории этой земли, имеют некоторую специфику.

До принятия нового ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица могли приватизировать (и становиться их собственниками) только те земельные участки, которые находятся под приватизированными объектами недвижимости*(6).

Новый Земельный кодекс РФ разрешил иностранцам приобретать в собственность земельные участки, хотя такая возможность носит (по сравнению с россиянами) ограниченный характер.

В статье 5 ЗК РФ при перечислении участников земельных отношений ни " народ", ни " общество" не упоминаются, но при этом и ЗК РФ, и другие федеральные законы выделяют особого субъекта земельных отношений - лица и общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

АРЕНДА

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства; ………

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

При заключении договора аренды необходимо как можно точнее и подробнее описать предмет договора, индивидуализировать его. При аренде земельного участка это положение также справедливо. Казалось бы, что подобное описание не должно вызывать особых проблем, ведь земельные участки подлежат кадастровому учету. Однако это не совсем так, аренда земли имеет свои особенности:
1) Требования к земельному участку, передаваемому в аренду, не столь строги, как по договору купли-продажи. Так, сданы в аренду могут быть земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет. Исключение относится к сельскохозяйственным угодьям и земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, для них обязательность прохождения кадастрового учета установлена законом.
2) Возможна аренда необособленной части земельного участка. Главное, необходимо ее индивидуализировать, предоставив такое графическое и/или текстуальное описание части земельного участка. При предоставлении такого описания регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации договора.
Данная позиция выражена в пункте 9 ранее упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ. Дело в том, что до этого долгое время практика по данному вопросу была крайне противоречива. Расходились мнения о возможности заключения таких договоров, считалось, что часть земельного участка, как и любой другой вещи, самостоятельным объектом права не является. Регистрирующий орган отказывал в регистрации таких договоров, в связи, с чем приходилось его отказ оспаривать в судебном порядке. При этом нередко случалось, что суды поддерживали позицию регистрирующего органа.
Ø Говоря о предмете аренды, стоит упомянуть о том, что Пленум ВАС РФ разъяснил также в своем новом Постановлении (пункт 15) также и то, как следует поступать, когда предмет аренды не индивидуализирован должным образом в самом договоре, но при этом стороны знают, о каком именно участке идет речь, фактически исполняют договор. В этом случае стороны не могут его оспорить, ссылаясь на незаключенность или недействительность.

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 454-491, 549-558 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Таким образом, особенности купли-продажи земельных участков, установленные ст. 37 ЗК РФ, являются приоритетными по отношению к ГК РФ. Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:

1.

· об обременениях земельного участка и

· об ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, если такие участки не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности принимаются органами местного самоуправления.

Земельные участки, не подлежащие ипотеке: Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается (по общему правилу). Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

РЕНТА

По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ)⁴³. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Закон не содержит принципиальных ограничений по составу имущества, передаваемого в ренту. Мы полагаем, что нормы п. 3 ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ не могут толковаться как установление полного запрета на использование данного института. Запрет на применение гражданско-правовых сделок законом предусмотрен лишь в отношении земель, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 ст. 27 прямо говорится о том, что оборот земельных участков осуществляется не только в соответствии с ЗК РФ, но и в соответствии с гражданским законодательством⁴⁴. В связи с этим есть основания утверждать о том, что объектом договора ренты (например, в отношениях с участием граждан) может быть и земельный участок. Даже более того, учитывая социальный смысл ренты, мы вправе ожидать, что со временем договоры ренты земельных участков будут значительно распространены.

Применительно к договорам ренты с земельными участками надо также учитывать необходимость их государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ), уже одно это исключает возникновение прав только в силу простой передачи участка.

ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, которые, совпадая в существенных признаках, различаются по ряду моментов; правда, ряд ученых полагает, что пожизненное содержание с иждивением составляет лишь разновидность пожизненной ренты. Предметом всех этих договоров выступает, с одной стороны, имущество (в нашем случае - земельный участок, передаваемый под выплату ренты), а с другой стороны - сама рента, выплачиваемая получателю. Объектом ренты земельных участков могут быть любые земельные участки, не ограниченные и не изъятые из оборота. В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Поскольку передача земельного участка под выплату ренты есть его отчуждение, т.е. вариант распоряжения земельным участком, право предоставлять земельные участки под выплату ренты принадлежит только их собственникам.

Законодательство ограничивает круг получателей ренты. Так, получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Такой подход к отбору юридических лиц получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами этого договора. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно-полезные цели, использующих имущество для уставных целей, в меньшей степени целям постоянной ренты отвечают потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют целям постоянной ренты ассоциации, союзы, объединяющие коммерческие организации⁴⁶.

Поскольку земельный участок обладает свойством неуничтожимости, говорить о его случайной гибели или случайном повреждении можно лишь в смысле невозможности дальнейшего его использования в определенных целях (например, когда земли сельскохозяйственного назначения становятся непригодны в результате каких-либо природных явлений или действия человека). Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного в постоянную ренту, являются основанием для прекращения договора, только если земельный участок был передан за плату; если же передача земельного участка осуществлена бесплатно, риск случайной гибели или случайного повреждения несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту (ст. 595 ГК РФ).

Если постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, то пожизненная рента выплачивается только в виде денежной суммы. Размер суммы ренты является существенным условием договора.

Правила о пожизненной ренте применяются к договору пожизненного содержания с иждивением, если иное не предусмотрено специальными нормами (§ 4 гл. 33 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты с ее получателем: в обязанность плательщика ренты может входить обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, осуществление ухода, однако договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Существенный условием этого договора является определение стоимости всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ.